■ 記者觀察

地王頻傳易主資本騰挪漸成趨勢(shì)

“越是大的地王越可能出現(xiàn)危機(jī)。”這是記者在調(diào)查地王項(xiàng)目時(shí)聽(tīng)到的業(yè)內(nèi)判斷。而從近期消息來(lái)看，率先轉(zhuǎn)手出局的，確為地王中的地王。

11月2日，上海證大在持有上海外灘國(guó)際金融中心項(xiàng)目2年后，宣布對(duì)這塊著名的“百億地王”進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。根據(jù)公告，上海證大置業(yè)以95.7億元的總價(jià)，向上海海之門(mén)房地產(chǎn)管理有限公司出售上海證大外灘國(guó)際金融服務(wù)中心置業(yè)公司，其中包括注冊(cè)資本70億元，及25.7億元股東貸款。而后者的主要資產(chǎn)為外灘國(guó)際金融中心(8-1)地塊，即聲名赫赫的外灘百億地王。

2010年2月，“外灘金融地塊”被上海證大置業(yè)以92.2億元競(jìng)得，樓面價(jià)達(dá)到34148元/平方米。而對(duì)于這次拿地，業(yè)內(nèi)質(zhì)疑從未停止。有數(shù)據(jù)顯示，在拿地后的2010年上半年報(bào)中，上海證大持有現(xiàn)金僅為12.55億元，總資產(chǎn)不過(guò)百億。

不過(guò)，當(dāng)時(shí)即有消息稱，上海證大之所以能夠力克新黃浦等多家開(kāi)發(fā)商，其背后是復(fù)星國(guó)際董事長(zhǎng)郭廣昌的鼎力支持。當(dāng)年4月即有消息稱，郭廣昌已經(jīng)確定入主“外灘金融地塊”，最終，郭廣昌的“復(fù)星系”將負(fù)責(zé)項(xiàng)目資本運(yùn)作，而地塊具體操作仍將由證大團(tuán)隊(duì)完成。

值得注意的是，此次收購(gòu)地王項(xiàng)目的海之門(mén)公司，其四大股東分別為復(fù)星國(guó)際、上海證大、杭州綠城及上海磐石投資管理有限公司，持股比例分別為50%、35%、10%及5%。“這次交易只是復(fù)星與證大一次體系內(nèi)的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。不屬于地王直接易手。不過(guò)，上海證大由全資所未有，變?yōu)?5%的比例持有地王項(xiàng)目，確實(shí)是資金壓力所致。”一位非常熟悉上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)威人士稱。

上海證大2010年年報(bào)顯示，集團(tuán)當(dāng)年融資成本高達(dá)2.56億元，當(dāng)年各項(xiàng)長(zhǎng)短期借款總金額為48億元。2010年和2011年上半年，受地王拖累，上海證大負(fù)債率分別高達(dá)96%和102%。

穆迪分析報(bào)告也指出，證大將外灘項(xiàng)目大部分執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到海之門(mén)，并會(huì)在扣除應(yīng)付海之門(mén)的85.4億元后收到約10億元的凈現(xiàn)金收益，但這些收益將主要用于償還其他銀行貸款，其實(shí)無(wú)法滿足上海證大更多運(yùn)營(yíng)資金需求。公司現(xiàn)金流狀況依然疲弱。

另一個(gè)大地王轉(zhuǎn)手項(xiàng)目出現(xiàn)在北京，并且也是2010年3月15日上演的北京一天三地王之一。當(dāng)天，除遠(yuǎn)洋和中信外，大股東為中國(guó)兵器裝備集團(tuán)的世博宏業(yè)以17.6億元拍得海淀薊門(mén)橋地塊，實(shí)際樓面價(jià)格高達(dá)30197元/平方米。此后，薊門(mén)橋地王項(xiàng)目一直閑置。到2009年4、5月份，有媒體報(bào)道稱，中國(guó)兵器裝備集團(tuán)公司欲將其持有的40%世博宏業(yè)公司股權(quán)以2249.89萬(wàn)元的價(jià)格公開(kāi)掛牌出讓，但結(jié)果未能售出。到2011年8月10日，保利地產(chǎn)發(fā)布的公告顯示，其通過(guò)收購(gòu)北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)的方式，間接獲取了上述地塊。

不過(guò)，這一地塊今天仍然面臨去化難題。以樓面價(jià)3萬(wàn)元計(jì)，正常情況項(xiàng)目上市后項(xiàng)目銷售價(jià)格應(yīng)該在5萬(wàn)元/平方米以上才能賺錢(qián)。而根據(jù)記者調(diào)查，目前其周邊樓盤(pán)成交價(jià)卻在3.5萬(wàn)元左右。無(wú)論項(xiàng)目怎樣騰挪，似乎短期內(nèi)都無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利。

“從2009年至今，全國(guó)各地的地王項(xiàng)目不下數(shù)百個(gè)，在當(dāng)時(shí)那種激進(jìn)環(huán)境下，房企以面粉高于面包的價(jià)格拿地，其實(shí)蘊(yùn)涵巨大風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，未來(lái)一定不可避免地還會(huì)出現(xiàn)地王轉(zhuǎn)手或爛尾的案例。”中房信資深分析師薛建雄表示。