最近商業(yè)用地溢價(jià)成交的信息不斷，土地市場(chǎng)似有“解凍”之勢(shì)。隨著商品住宅持續(xù)受到嚴(yán)厲調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)以不限購(gòu)的特點(diǎn)“接棒”，成為吸引投資者的熱點(diǎn)物業(yè)形態(tài)，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楹芨?。但在繁榮背后，商業(yè)地產(chǎn)面臨同質(zhì)性強(qiáng)、后續(xù)資金乏力、庫(kù)存大等問(wèn)題，在資金熱捧下易出現(xiàn)泡沫化傾向。

商業(yè)地產(chǎn)逆勢(shì)崛起

6月上旬，上海萬(wàn)卓投資有限公司以1.75億元競(jìng)得上海市嘉定區(qū)嘉定新城一商業(yè)地塊，樓板價(jià)16063元／平方米，溢價(jià)率高達(dá)435.5%。出現(xiàn)溢價(jià)超過(guò)4倍的土地成交，盡管與底價(jià)不高有關(guān)，但還是讓業(yè)界頗為意外。

商業(yè)地塊受追捧，不僅在北京、上海、廣州等一線城市，二線城市同樣火爆。今年1－4月杭州主城區(qū)新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在住宅調(diào)控不動(dòng)搖的背景下，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的亮點(diǎn)依舊在商業(yè)地產(chǎn)，因此開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)拿地的動(dòng)力更大，預(yù)計(jì)今年會(huì)有更多房企涌向商業(yè)地產(chǎn)。

《2011中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，排名前20名的開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，金地、保利、招商、萬(wàn)科等大型房地產(chǎn)企業(yè)均相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉稱，從2012年一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)來(lái)看，住宅開(kāi)發(fā)投資增速僅為19%，而商業(yè)地產(chǎn)則達(dá)到了43.4%。這表明資金還在大量進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

多重因素導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)受追捧

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行、保障房建設(shè)的不斷推進(jìn)等因素正在改變業(yè)內(nèi)對(duì)住宅市場(chǎng)的預(yù)期。復(fù)星國(guó)際聯(lián)席總裁、復(fù)地集團(tuán)執(zhí)行董事范偉表示，在樓市政策調(diào)控頻繁、市場(chǎng)波動(dòng)的環(huán)境下，單一專注于住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。在此形勢(shì)下，許多住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)平衡風(fēng)險(xiǎn)、尋求更廣的發(fā)展空間。

另外，商業(yè)地產(chǎn)的快速崛起還與不少城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，對(duì)辦公樓、商鋪、酒店等商業(yè)物業(yè)的需求也隨之快速增長(zhǎng)有關(guān)。為鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，一些地方政府甚至明確提出，對(duì)于總投資在5億元以上的大型商業(yè)項(xiàng)目，在地價(jià)上給予5至7折優(yōu)惠，這無(wú)疑也調(diào)動(dòng)了開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆椤?/p>

而租金上漲也是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力之一。戴德梁行今年2月發(fā)布的全球?qū)懽謽亲鈩?wù)開(kāi)支報(bào)告指出，去年北京中央商務(wù)區(qū)每個(gè)工作間的年度租務(wù)開(kāi)支是全球升勢(shì)最快的。

局部泡沫逐漸顯露值得警惕

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，隱含的風(fēng)險(xiǎn)和泡沫逐漸顯現(xiàn)。在去年8月召開(kāi)的中國(guó)銀監(jiān)會(huì)2011年年中工作會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)就提醒，要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二、三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持“關(guān)注和警覺(jué)”。

上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近幾年來(lái)，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項(xiàng)目在各大城市發(fā)展迅速，至2015年，20個(gè)重點(diǎn)城市新增入市體量將達(dá)到16437萬(wàn)平方米。以西部某省會(huì)城市為例，2011年主城區(qū)人口為530萬(wàn)，城市綜合體存量為523萬(wàn)平方米，2012年將達(dá)到1061萬(wàn)平方米，幾乎翻了一倍。易居房地產(chǎn)研究院周建成認(rèn)為，未來(lái)幾年中西部城市商業(yè)地產(chǎn)將面臨供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。

世邦魏理仕的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按過(guò)去兩年的平均消化量靜態(tài)計(jì)算，我國(guó)很多二線城市商業(yè)地產(chǎn)的消化周期將超過(guò)15年，有的甚至達(dá)到60年?？梢哉f(shuō)，從供需關(guān)系來(lái)看，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)泡沫正逐漸顯露。

“目前很多地方的商業(yè)供應(yīng)面積都嚴(yán)重過(guò)剩，未來(lái)肯定會(huì)有一大批大型商業(yè)中心經(jīng)營(yíng)不起來(lái)，讓開(kāi)發(fā)商和買鋪的投資者虧錢。”中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄稱，短期內(nèi)市場(chǎng)上商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量過(guò)大，而地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)能力參差不齊，有些商業(yè)項(xiàng)目將難逃關(guān)閉、重組和被收購(gòu)的命運(yùn)。特別是二線城市的新區(qū)項(xiàng)目，在當(dāng)下住宅賣不動(dòng)的情況下，商業(yè)地產(chǎn)也就缺乏足夠的人流和消費(fèi)來(lái)支撐。

值得注意的是，很多商業(yè)項(xiàng)目都直接銷售給了個(gè)人投資者。在那些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大量同質(zhì)重復(fù)建設(shè)，短期內(nèi)消費(fèi)能力又沒(méi)有大幅上升的城市，此舉無(wú)疑是將巨大的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了后者，極容易使商業(yè)地產(chǎn)的泡沫在投資者的頻繁倒手中越吹越大。

易居(中國(guó))控股有限公司董事局主席兼總裁周忻認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)需要完整的運(yùn)營(yíng)模式，開(kāi)發(fā)商至少要有自己的核心經(jīng)營(yíng)載體，現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商拿著商業(yè)地產(chǎn)根本不知道如何運(yùn)營(yíng)。另外，中國(guó)的融資環(huán)境等各方面的支持還不健全，不具備做大量商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)格局。