每經(jīng)記者楊可瞻鐘舒 近年來(lái)，隨著渾水、香櫞等外資機(jī)構(gòu)不斷俯身“狙擊”，讓人相信做空恒大地產(chǎn)只是冰山一角。該事件提出一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題：大舉做空中資房地產(chǎn)公司的是否只有香櫞一家;香櫞的背后，有多少外資在支撐？ 外資投資陷入低谷 要了解香櫞做空是否只是一個(gè)偶然現(xiàn)象，我們必須清楚外資目前對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的態(tài)度，而切入口是外資進(jìn)入和退出這個(gè)行業(yè)的“路線圖”。 事實(shí)上，外資進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)無(wú)非通過(guò)兩種途徑，一是借助FDI（外商直接投資）渠道直線殺入；二是借助私募基金、股權(quán)并購(gòu)和外債等方式繞道進(jìn)入。以中國(guó)最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一上海為例，外資正式進(jìn)軍要追溯到2003年。 當(dāng)時(shí)，摩根士丹利房地產(chǎn)基金購(gòu)入上海新天地大廈，成為其在上海地產(chǎn)市場(chǎng)的首筆重要投資。在此后的數(shù)年中，大摩又相繼大手筆投資了當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括7億元收購(gòu)陸家嘴中央公寓4幢物業(yè)、5億元整體購(gòu)入徐家匯永新城等。當(dāng)然，不只是大摩，從2006~2008年，黑石、高盛、花旗等外資巨頭，也相繼涌入上海。 然而，外資進(jìn)入也并非是“永動(dòng)機(jī)”，從2008年開(kāi)始，隨著調(diào)控政策愈發(fā)嚴(yán)厲，加上擔(dān)心中國(guó)樓市震蕩，部分外資有選擇性地開(kāi)始撤離。同樣以上海為例，大摩在開(kāi)始拋售上海部分精選住宅項(xiàng)目，包括上海廣場(chǎng)商場(chǎng)、東海廣場(chǎng)、無(wú)限度廣場(chǎng)等。另外，包括高盛、香港和記黃埔等也相繼兜售其在上海的地產(chǎn)項(xiàng)目。 當(dāng)然，我們并不能以此就判斷外資會(huì)“敦刻爾克大撤退”，但如果仔細(xì)觀察FDI就可以發(fā)現(xiàn)，至少外商投資房地產(chǎn)正在降溫。 數(shù)據(jù)顯示，今年一季度房地產(chǎn)利用外資下降6.3%，相比之下去年一季度房地產(chǎn)利用外資還增長(zhǎng)了38.6%。對(duì)此，商務(wù)部解釋稱(chēng)，“FDI下降主要原因是全球經(jīng)濟(jì)低迷，全球跨國(guó)直接投資放緩；其次，受?chē)?guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控影響，占FDI總規(guī)模25%的房地產(chǎn)吸收外資下降；再次，去年一季度的基數(shù)比較高，去年利用外資是前高后低，今年有可能反過(guò)來(lái)。” 值得一提的是，外商投資降溫也體現(xiàn)在了房地產(chǎn)簽訂項(xiàng)目個(gè)數(shù)和實(shí)際利用外商投資的增速放緩上。 巨靈統(tǒng)計(jì)顯示，今年4月，房地產(chǎn)利用外資簽訂項(xiàng)目個(gè)數(shù)為114個(gè)，環(huán)比增長(zhǎng)39%，增速連續(xù)3個(gè)月下降；同期房地產(chǎn)實(shí)際利用外商直接投資81.59億美元，環(huán)比增長(zhǎng)23%，同樣為增速連續(xù)3個(gè)月下降。另外，2008年1月~2012年4月，簽訂項(xiàng)目個(gè)數(shù)平均為249個(gè)，實(shí)際利用外商直接投資平均額110億美元。這意味著，目前外商投資房地產(chǎn)水平已顯著低于過(guò)去52個(gè)月平均水平。 此外，今年5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中利用外資同比下降37%，是所有資金來(lái)源中表現(xiàn)最差的。除了定金及預(yù)收款(同比降4%)、個(gè)人按揭貸款（同比降2.9%）外，其余如國(guó)內(nèi)貸款（同比增8.5%）、自籌資金（同比增16%）等均實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)。更值得注意是，5月利用外資同比增速，創(chuàng)下了自2008年12月以來(lái)第2差紀(jì)錄（2012年4月同比下滑43%）。 外資機(jī)構(gòu)并非全面看空 然而，外資的看空是全面的嗎？ 某北方大型券商房地產(chǎn)行業(yè)研究員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在討論外資對(duì)于目前中國(guó)房地產(chǎn)的態(tài)度時(shí)，首先需要區(qū)分外資中的兩類(lèi)：那些研究基地在海外的外資態(tài)度目前偏空，主要是源于對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下滑的擔(dān)憂、以及對(duì)中央房地產(chǎn)政策走向判斷的謹(jǐn)慎；那些在國(guó)內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)的外資代表，比如高盛、高華等，它們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)政策的調(diào)控已經(jīng)見(jiàn)底，未來(lái)的宏觀經(jīng)濟(jì)面會(huì)逐漸放松，貨幣政策的動(dòng)作也會(huì)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)形成相對(duì)利好的支撐。 看多一方的外資在投資途徑上，以曲線進(jìn)入路徑來(lái)看，除了債券、私募基金，主要就是股權(quán)并購(gòu)，尤其是二季度相較一季度的股權(quán)并購(gòu)市場(chǎng)活躍了很多。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者留意到，上周京滬產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)房地產(chǎn)交易均表現(xiàn)活躍。以上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所最新發(fā)布的消息為例，數(shù)據(jù)顯示上周上海產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)成交金額居首位的是房地產(chǎn)業(yè)，一周成交5宗，成交金額合計(jì)達(dá)到18.44億元。其中，外資收購(gòu)上海市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)項(xiàng)目值得關(guān)注。 上周，“上海天洋房地產(chǎn)有限公司20%股權(quán)”轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目成功交易。出讓方是上海聯(lián)洋集團(tuán)有限公司，受讓方是上海一家外商投資有限公司，成交價(jià)格1640.19萬(wàn)元。 北京產(chǎn)權(quán)交易所方面信息也顯示，上周北交所在新增掛牌項(xiàng)目方面，房地產(chǎn)業(yè)居掛牌金額第一位，其中，房地產(chǎn)業(yè)新推掛牌項(xiàng)目三宗，掛牌總金額達(dá)41.56億元，“北京金亞光房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司100%股權(quán)及11.9165億元人民幣債權(quán)”掛牌金額為31億元，“北京豐科建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)及94500萬(wàn)元債權(quán)”掛牌金額為9.81億元，為上周重點(diǎn)推薦項(xiàng)目。 直接投資或?qū)⒒嘏? 除了曲線投資，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)分析人士均表示目前外商對(duì)房地產(chǎn)的直接投資在二季度料有回暖的跡象。 此前商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)實(shí)際使用外資294.8億美元，同比下降2.8%，造成FDI下滑的原因之一是受調(diào)控影響，房地產(chǎn)利用外資增速有所下降。 近兩年，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嶋H利用外資約占我國(guó)利用外資規(guī)模的將近1／4。去年一季度，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際使用外資增長(zhǎng)較快，增幅高達(dá)38.6%，今年一季度則下降了6.3%。對(duì)此，商務(wù)部新聞發(fā)言人沈丹陽(yáng)在例行發(fā)布會(huì)上曾表示，去年一季度的基數(shù)比較高，并且去年利用外資是前高后低，但今年有可能是前低后高。 對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心主任周覓在接受記者采訪時(shí)指出，目前就研究中心觀察到的情況看，以中部城市成都為例，近兩三個(gè)月以來(lái)有越來(lái)越多的外資對(duì)該市場(chǎng)表現(xiàn)出興趣，已經(jīng)加快了尋覓合適項(xiàng)目的速度。 周覓表示，外資選擇這個(gè)時(shí)點(diǎn)進(jìn)入可以說(shuō)是考慮到調(diào)控方面目前已到頂。去年的情況是，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)很糟糕，但由于看不清政策前景，外資不敢貿(mào)然進(jìn)入。目前政策環(huán)境可期，同時(shí)市場(chǎng)也在回暖，外資此時(shí)進(jìn)入資金鏈依然緊張的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，可以在合適的價(jià)位進(jìn)行股權(quán)購(gòu)買(mǎi)等交易。 此外，外資的進(jìn)入方式也是多樣的，除了入股，也可能在買(mǎi)地前期就介入或是項(xiàng)目運(yùn)作起來(lái)后再注資等。 對(duì)于一季度房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際使用外資急劇下滑的解讀，周覓認(rèn)為，除了限購(gòu)等政策制約，還需考慮數(shù)據(jù)的滯后。實(shí)際情況是，外資一直以來(lái)并沒(méi)有完全停止和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的接觸，只不過(guò)相較于內(nèi)資，外資在房地產(chǎn)項(xiàng)目正式投資前的考察調(diào)研更為謹(jǐn)慎，時(shí)間更長(zhǎng)。