每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

Citron的報告雖然僅僅指向恒大，但卻令整個地產(chǎn)行業(yè)“人人自危”。如果Citron做空得逞，那么勢必會形成新一輪的多米諾骨牌，在房地產(chǎn)行業(yè)形成強度不小的一場危機。

實際上，種種跡象顯示，許多外資做空內(nèi)房股，其實并不是真正的看空，背后的真實意圖或許是抄底。

境外機構(gòu)輪番做空

業(yè)內(nèi)流傳，早在去年9月就有境外機構(gòu)輪番做空內(nèi)房股，獲取高額收益。綠城中國（03900，HK）因為過高的資產(chǎn)負債率，以及受樓市調(diào)控影響銷售緩慢，成為機構(gòu)首先做空的一家企業(yè)。

因為一個子虛烏有的“銀監(jiān)會調(diào)查綠城房地產(chǎn)信托情況”傳言，綠城在去年9月22日大跌16%，第二天又續(xù)跌7.6%。之后，綠城又曝出退市傳聞，綠城中國股價在一周內(nèi)由開盤時的5.16港元跌至3.91港元，跌去24%。10月4日，綠城再次大跌11%，股價跌至3.2元。而后11月又傳出綠城將破產(chǎn)的消息，再次導(dǎo)致股價下跌。

當時，綠城一直懷疑主力“做空”機構(gòu)是活躍于香港股市的海外資本，但苦無證據(jù)支持。而綠城彼時又忙于應(yīng)付集團財務(wù)問題，無暇查找事件真相。

綠城的被“做空”有財務(wù)上的理由，而財務(wù)穩(wěn)健得多的龍湖地產(chǎn)也未能幸免。

去年7月，因為有報道稱龍湖計劃以每股12.9~13.31港元配發(fā)3億股股份，集資約38.7億~40億港元，股價下跌11.81%。而在該傳言發(fā)布前的去年7月11日，穆迪披露了一份名為《新興市場公司的“紅旗”》的報告，龍湖地產(chǎn)因獲得最多數(shù)量的“紅旗”，股價連續(xù)多日下跌。

龍湖、綠城、恒大……一個看不見的“黑手”正在指向在港上市的“內(nèi)房股”。業(yè)內(nèi)人士認為，恒大地產(chǎn)之后，還會有下一個“受害者”。

與此同時，注冊會計師馬靖昊也介紹說，大部分房地產(chǎn)公司或多或少都存在著Citron報告指出的所謂的“財務(wù)問題”。這意味著，一旦外資做空恒大得手，那么其他的地產(chǎn)公司也有步恒大后塵的可能。毫無疑問，內(nèi)房股乃至整個中國房地產(chǎn)業(yè)的危機有可能隨后迅速爆發(fā)，進而損傷中國經(jīng)濟的基本面。

不過，馬靖昊認為，這種可能性目前來看微乎其微。因為，Citron的質(zhì)疑依據(jù)并不充分，而上述質(zhì)疑給企業(yè)帶來的負面因素正在慢慢消失。從目前來看，恒大等龍頭房企仍然是健康的。

復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師謝百三表示，外資做空房地產(chǎn)成功可能性已微乎其微。以廣東為例，今年5~6月份的成交大幅反彈，市場成交也在放量，這給外資做空造成了難度。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長蔡為民進一步指出，如果真是因為被“做空”而阻礙地產(chǎn)商發(fā)展，那么中央將不得不修改樓市調(diào)控政策，市場也會迅速發(fā)生轉(zhuǎn)化。

做空意在抄底？

然而，《每日經(jīng)濟新聞》記者深入調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)，真正“看空”中國房地產(chǎn)的外資并不多。外資惡意做空的本身，更多是為了能底價抄底，進而做多中國房地產(chǎn)。

中房信研究總監(jiān)薛建雄告訴記者，外資“看空”中國的土地和房地產(chǎn)企業(yè)價格，但并不“看空”房價，因為他們想以很低的價格 “抄底”，進而高價出售，以謀取利潤。

事實上，就在黑石做空的同時，更多的外資卻紛紛進軍中國房地產(chǎn)業(yè)。

6月18日，四季酒店首席CEOKathleenTaylor在紐約接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時透露，四季酒店在華建設(shè)的9個酒店中將有6個會出售住宅。

5月2日，美國鐵獅門房地產(chǎn)公司宣布，封閉首個完全由中國投資者組建的人民幣房地產(chǎn)基金，該基金總額高達12億元，將用于收購蘇州兩宗土地，以開發(fā)大型綜合地產(chǎn)項目。而在同月，盡管一年前開發(fā)的一期住宅部分還沒有開始銷售，但總建筑面積約194710平方米，計劃建造9棟辦公樓的鐵獅門上海新江灣尚浦領(lǐng)世的總部園區(qū)卻已經(jīng)開工。

去年11月，路透香港更報道曾開發(fā)過世界最貴住宅——倫敦海德公園1號的英國兄弟NickCandy和ChristianCandy正在開發(fā)由ZahaHadid設(shè)計的一個位于上海的項目，這是他們亞洲擴張計劃的一部分，并明確表示會關(guān)注上海和北京市場。

而瑞銀今年1月份發(fā)布的對中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場的分析，雖然看跌房價，但認為跌幅不過5%。

上述外資紛紛進軍中國內(nèi)地樓市的個案，說明外資看空中國樓市的只是極少部分。

就在Citron發(fā)布“看空”恒大的研究報告同時，包括德意志在內(nèi)的九大外資投行卻紛紛力挺恒大。

德銀發(fā)報告稱質(zhì)疑依據(jù)不足，并指出基于境內(nèi)投資控股公司沒有整合所有個別項目公司的賬目，其財務(wù)部門指其資產(chǎn)及負債情況被夸大。另外，不少項目屬于內(nèi)部交易，財務(wù)報表都根據(jù)香港財務(wù)報表等審核過。

高盛則認為，報告是基于簡單與不合理的假設(shè)，對房地產(chǎn)業(yè)的獨特會計操作有誤解，盡職調(diào)查不充分。

薛建雄說，真正看空中國房地產(chǎn)的海外資本幾近于零。眼下所謂的“做空”，其實是為了日后的“做多”，以謀求更高的利潤。