每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學成 關(guān)赟斐 楊羚強 發(fā)自廣州 上海    

每經(jīng)記者 徐學成 關(guān)赟斐 楊羚強 發(fā)自廣州 上海

廣州市國土房管局日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州市4萬套保障性住房（不包含貨幣補貼）已開工5804套，僅占總數(shù)的14.5%。《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，有多個區(qū)的開工率為“0”。按照保障房兩年多的建設(shè)周期，今年新開工的項目將直接影響2014年的保障房供應(yīng)。

上半年開工率偏低，意味著廣州保障房建設(shè)的任務(wù)將被扎堆到下半年。據(jù)了解，今年年初廣州市即向國家開發(fā)銀行貸款110億元用于保障房建設(shè)，在政府主導的情況下，保障房建設(shè)資金仍然面臨著較大壓力。

開工率不足15%

據(jù)廣州市國土房管局最新數(shù)據(jù)，截至今年6月25日，廣州保障性住房（不包含貨幣補貼）已開工5804套，占總數(shù)的14.5%。上述部門于6月29日披露的“2012年全市住房保障年度目標任務(wù)情況表”顯示，上半年，包括天河區(qū)、白云區(qū)、黃浦區(qū)等在內(nèi)的5個區(qū)保障房開工率竟然為“0”，而這5個區(qū)共承擔了超過5000套的建設(shè)任務(wù)。

另外一個突出的現(xiàn)象則是，廣州市本級的建設(shè)任務(wù)是27370套，但上半年僅開工率486套，完成率只有1.8%。

據(jù)去年同期數(shù)據(jù)，廣州2011年上半年的完成率超過40%，與之相比，今年上半年廣州保障房建設(shè)進度顯得十分緩慢。

廣州市住房保障辦公開的解釋是，與去年相比，今年廣州保障房新建項目均從土地紅線實物儲備階段開始實施，部分項目需調(diào)整控制性詳細規(guī)劃方案后再推進相關(guān)設(shè)計工作，前期工作難度也更大，但“經(jīng)核對項目進展情況，可以確保按時完成年度開工任務(wù)”。

上半年不到15%的開工率，意味著廣州今年的保障房建設(shè)將有超過85%的任務(wù)量必須在下半年開工。

根據(jù)廣州市國土房管局披露的“廣州市2012年保障性住房建設(shè)計劃項目一覽表”，將有20個項目集中在今年10月份開工，但位于廣州市天河區(qū)的配建的兩個保障房項目還未給出具體的開工時間表。

廣州保障房建設(shè)節(jié)奏的 “前松后緊”，與去年全國各省市的情形如出一轍。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)計，截至去年5月底，全國保障房開工率僅為34%，明顯慢于開工的計劃進程。但截至去年6月底，開工率攀升到56.6%，完成了此前確定的“時間過半、任務(wù)過半”的目標。去年9月底，全國城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房已開工986萬套，開工率高達98%，而截至10月底，今年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程開工量就已超過1000萬套，實現(xiàn)了年初計劃的目標任務(wù)。

從各個省市的情況來看，除個別省市外，截至去年10月底，開工率幾乎都達到了100%。

資金仍是主要困難

中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，保障房開發(fā)進度“前松后緊”有多方面的原因。一般來說，保障房的土地指標從下達到項目的規(guī)劃、開發(fā)需要一個過程，所以開工時間大多還是集中在下半年。

此外，他指出，資金來源也是一個不容忽視的問題。保障房建設(shè)的資金主要來源于政府的土地出讓金、住房公積金收益等，從這個角度來看，資金的籌措也需要時間。

對于上半年廣州市保障房建設(shè)開工率偏低的問題，廣州社科院研究員彭彭認為，“主要問題還是出在土地指標和資金來源上”。

按照 “廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（2010～2012）”，2010年至2012年，廣州市將分別為保障房建設(shè)提供150公頃、78公頃和78公頃的土地供應(yīng)，合計將為此提供超過300公頃的土地。

顧云昌指出，保障房建設(shè)資金“是地方政府財政預(yù)算之外的東西”，將提取一定比例土地出讓金和公積金收益，但主要還是來自于土地出讓金收入。

但現(xiàn)實情況卻是，房地產(chǎn)市場調(diào)控以來，一線城市的土地出讓金收入一降再降，無法保證保障房開發(fā)的龐大資金投入。

鏈家地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，包括北京、上海、廣州和深圳在內(nèi)的一線城市2012年上半年土地出讓金僅為429億元，同比下降56.4%。一線城市的土地出讓金降幅為全國20重點城市之首，成交土地宗數(shù)僅為359塊，成交建設(shè)用地面積為1526公頃，平均樓面價為1677元/平方米，溢價率為8.1%，各項指標均降至2010年以來的最低點。

對商品房影響有限

雖然開工率偏低存在多方面的原因，廣州市住房保障辦也出面表示將會如期完成開工任務(wù)，對于這樣一個中央層面下達的“硬性任務(wù)”，地方政府無疑不敢掉以輕心。

也有業(yè)內(nèi)人士擔心，如果上半年開工率偏低是受土地市場低迷、資金短缺的影響，一旦下半年土地市場持續(xù)低迷，廣州市4.5萬套的保障房建設(shè)任務(wù)能否按時完成還是未知數(shù)。

按照一般的建設(shè)周期，這一批保障房項目最早也要到2014年才能交付，也就意味著，對商品房市場造成的沖擊至少不會在今明兩年出現(xiàn)。

另外一方面，如果樓市調(diào)控繼續(xù)，土地市場的持續(xù)低迷難以避免，雖然各省市都制定了相當“宏偉”的保障房建設(shè)藍圖，但一旦土地出讓金減少，能否有足夠資金支撐保障房項目的建設(shè)還是一個無法忽視的問題，從這個角度來說，保障房建設(shè)對商品住宅市場的沖擊未必如想象中來得“猛烈”。

除此之外，減少經(jīng)適房供應(yīng)，大力發(fā)展公租房幾乎已經(jīng)成為未來保障房建設(shè)的共識。以廣州為例，2012年制定的超過40000套的保障房計劃當中，公租房共計27500套，占據(jù)了相當大的比例，反之，可入市且直接影響商品房銷售的經(jīng)適房僅3000套。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，從今年開始，廣州就不再新批經(jīng)適房項目，將大力發(fā)展公租房。相關(guān)分析指出，沒有產(chǎn)權(quán)、購買吸引力較小的公租房對商品房市場的影響十分有限。

上海易居房地產(chǎn)研究院分析指出，短期來看，保障房將分流低端商品住宅市場的部分需求，但保障房成交量占住宅市場總成交量的比例將在2013年達到最高峰（超過65%），隨后將下降并且保持穩(wěn)定，大約只占37%左右的份額。

/保障房城市案例·上海/

靈活運用資源上海各類保障房可按需調(diào)整

關(guān)赟斐 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

日前，上海市房管局網(wǎng)站發(fā)布《上海市人民政府關(guān)于批轉(zhuǎn)市住房保障房屋管理局等五部門制訂的<關(guān)于保障性住房房源管理的若干規(guī)定 （試行）>的通知》（以下簡稱《通知》），規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)保障住房應(yīng)優(yōu)先調(diào)整為公共租賃住房或廉租住房。

根據(jù)《通知》，保障性住房房源管理范圍為征收安置住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房（即經(jīng)濟適用房）、公共租賃住房、廉租住房以及市政府確定的其他保障性住房。

有關(guān)專家把上述說法解讀為“各類保障性住房的用途可互相調(diào)整和轉(zhuǎn)換”。復(fù)旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認為，上述通知的意義在于，可以活躍整個保障房市場。由于各類保障房所面對的群體不盡相同，如經(jīng)適房申請火熱，而多處公租房無人問津，轉(zhuǎn)換后可以更靈活有效地運用資源。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭進一步指出，保障房市場與商品房市場不同，不同類型房源需求并不確定。前些年，全國保障房處在追“量”階段時，建設(shè)的一些類型的保障房遭到了 “冷落”。今年，政府開始確保保障房供應(yīng)的有效性，保障房功能之間的轉(zhuǎn)換將有利于保障房的結(jié)構(gòu)性調(diào)整和優(yōu)化。

為了保證上海市住房保障房屋管理局會同相關(guān)部門能隨時了解保障性住房建設(shè)籌措及使用情況，《通知》還要求建立相應(yīng)的保障性住房信息系統(tǒng)。

楊紅旭認為，建立保障性住房信息系統(tǒng)是必要的輔助措施。尹伯成則表示，在保障房功能調(diào)整和轉(zhuǎn)換的基礎(chǔ)上，如果能配合建立信息系統(tǒng)，將對商品房市場，尤其是中低端的剛需盤產(chǎn)生沖擊。

·樓市預(yù)期

樓市回暖周期或長達15~16個月

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

“上半年，特別是3~6月份連續(xù)4個月的成交量都基本支持了回穩(wěn)的信號。4~5月份以來，特別是剛剛過去的6月份，成交量創(chuàng)造了歷史新高，其中有一部分城市已經(jīng)比往年最好月份的銷量還要高。”

日前，克而瑞信息技術(shù)有限公司董事長丁祖昱在《2012年二季度地產(chǎn)金融形勢發(fā)布會暨上半年全國房地產(chǎn)銷售TOP50企業(yè)解讀》會議上透露了全國樓市第二季度的良好表現(xiàn)。

而在6月30日，中國指數(shù)研究院的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，僅上半年，全國至少就有17家企業(yè)銷售額超過百億元，其中，萬科、恒大、中海、保利4家龍頭房企連續(xù)兩月銷售額破百億元。

就在很多人認為整個樓市會像2009年那樣迅速回暖時，銀河證券整個研究部的執(zhí)行總經(jīng)理、房地產(chǎn)行業(yè)的首席分析員趙強卻潑出了一盆冷水。他認為，此次樓市回暖周期將非常漫長，會長達15~16個月。

趙強給出的其中一個原因是房企大量隱性庫存的存在，樓市的去庫存周期會非常漫長。以上海為例，目前的庫存大概要9.7個月才能消化完。雖然說離正常值只多出了1.7月，但由于大量的商品房庫存并未進入到網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計，所以整個去庫存周期將會更長。

開發(fā)商不敢大幅度提價，也被認為是回暖周期將會非常緩慢的一種表現(xiàn)。趙強說，根據(jù)他所掌握的調(diào)研情況，下半年開發(fā)商的推盤量大概是上半年的30%~50%。

和他的看法一致，戴德梁行綜合住宅服務(wù)華東區(qū)董事伍惠敏也不看好未來的市場會繼續(xù)上半年快速回暖的節(jié)奏。她認為，由于很多公司上半年的銷售額仍然沒有達到去年的目標，加上土地市場并沒有真正優(yōu)質(zhì)的地塊上市，因此要指望開發(fā)商再像2009年那樣大量拿地，幾乎是不可能的事。

她甚至認為，上半年上海高端住宅市場的熱銷，有很大的原因是知名樓盤的大幅打折所致。這些高調(diào)進入市場的開發(fā)商在獲得熱銷之后，并不敢貿(mào)然漲價。

丁祖昱也認同上述兩人的觀點。他認為，目前的市場僅僅只是回穩(wěn)，尚不是真正意義上的回暖，因為目前仍然有很多樓盤滯銷。比如，杭州6月份的銷售數(shù)據(jù)雖然達到了歷史最好水平，但仍然有樓盤賣不掉。