每經(jīng)網(wǎng)7月6日電（實(shí)習(xí)記者 郎曉俊）  在沉寂了近兩個月時(shí)間后，武漢市的土地出讓市場再次迎來一波高潮。6月27日，共有21宗地塊推向市場。但與掛牌市場的火熱相比，開發(fā)商顯然冷靜的多：3宗地塊流拍，剩下的18宗地塊有17宗以底價(jià)成交。業(yè)內(nèi)人士分析，此舉表明近期樓市成交的火爆并沒有讓開發(fā)商的荷包“鼓起來”，以價(jià)換量的策略或?qū)⒀永m(xù)。

土地出讓解凍 底價(jià)成交“回到過去”

根據(jù)武漢市國土資源局的掛牌文件顯示，在6月27日，武漢共推出了21宗地塊，總面積達(dá)到了819畝，其中涉及居住用地的為12宗，包括了目前光谷、金銀湖等置業(yè)的熱門區(qū)域。然而，最終的競拍結(jié)果是，3宗地塊無人報(bào)價(jià)，17宗地塊以低價(jià)成交，僅有一宗成交價(jià)高于地價(jià)30萬，總成交金額將近20億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過查詢發(fā)現(xiàn)，上一次有如此集中的土地出讓競買，還是在5月2日，當(dāng)時(shí)共有11宗地塊成交。時(shí)隔兩個月之后，開發(fā)商對于拿地依舊顯得十分謹(jǐn)慎。

搜房網(wǎng)研究院羅女士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在成交的18宗地塊中，樓面的地價(jià)都不高。像洪山區(qū)魯磨路東側(cè)地塊，緊鄰光谷廣場，其成交的樓面地價(jià)為4098.2元。而在2007年，類似片區(qū)的地塊樓面地價(jià)則是4800元。而最受關(guān)注的解放大道與張公堤交叉處地塊，起拍價(jià)高達(dá)5億元，因無開發(fā)商愿意接手，最終流拍。

“迂回戰(zhàn)術(shù)” 開發(fā)商多元化拿地

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在競得上述18宗地塊的開發(fā)商里，像保利、萬科、福星惠譽(yù)等這樣在武漢市場占有率排名前十的房企君不見蹤影。他們的土地儲備和項(xiàng)目開發(fā)如何進(jìn)行？

2009年，武漢市政府下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造建設(shè)工作的意見》。根據(jù)文件顯示，武漢的城中村包括147個行政村和15個農(nóng)林單位，土地總面積200平方公里。

“城中村改造除了具有土地成本優(yōu)勢以外，地塊優(yōu)勢和資金優(yōu)勢也較為明顯。”羅女士告訴記者。“城中村改造地塊面積大，利于開發(fā)商的建設(shè)。而且，資金可以分期投入，一邊改造一邊建，資金占用量不大。”

根據(jù)國土資源局資料顯示，2012年1月20日舉行的土地拍賣中，武漢金地和武漢保利出手東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)山村地塊，福星惠譽(yù)出手洪山和平村地塊?？偣?0宗城中村地塊拍出近75億元。

此外，中國指數(shù)研究院華中分院研究副總監(jiān)李國政接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“除了城中村改造，通過企業(yè)并購、股份并購、合作開發(fā)等方式取得土地開發(fā)權(quán)也逐漸盛行。如萬科與聯(lián)發(fā)投、碧桂園與聯(lián)發(fā)投合作拿地，重慶東原地產(chǎn)通過資本運(yùn)作收購湯遜湖的納帕溪谷等。”

以價(jià)換量 武漢樓市成交創(chuàng)新高

6月16日，武漢世茂錦繡長江三期推出460套房源，根據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道“起價(jià)6999，均價(jià)不到8000元/平米，引來1200余名購房者排隊(duì)。100余套110多平米適合剛性需求的兩房，不到2小時(shí)即被‘搶’光”。

雖然業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為開發(fā)商此舉作秀的成份偏大，但是樓市成交量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不會作秀。

中國指數(shù)研究院華中分院的報(bào)告顯示，2012年上半年，武漢市商品住宅成交55461套，同比增長13.5%。自3月份以來，樓市成交量開始突破萬套，近四個月月均成交10872套。尤其是6月份，成交量達(dá)到12108套，創(chuàng)下了25個月以來的新高。

與成交量的上揚(yáng)相反，自去年11月份以來，武漢住宅成交均價(jià)連續(xù)下降，2012年上半年為6353元/㎡，較去年下降1.46%。其中，武漢市場份額前30強(qiáng)的房企整體銷售均價(jià)為8659元/㎡，較2011年下降150元/㎡。

搜房網(wǎng)研究院羅女士認(rèn)為，雖然月成交量已達(dá)萬套，但開發(fā)商資金回籠的壓力依舊存在。目前武漢有200多個在售樓盤，其平均銷售率在45%左右。因此，市場態(tài)勢未變，房企平價(jià)跑量的“主旋律”也或?qū)⒀永m(xù)。