每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 胡廷鴻發(fā)自上海、深圳    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 胡廷鴻發(fā)自上海、深圳

上周五（7月13日），香港廉政公署正式起訴前政務(wù)司司長(zhǎng)許仕仁、港交所前高級(jí)副總裁關(guān)雄生。一同被起訴的還有新鴻基地產(chǎn)香港第二大富豪家族、新鴻基地產(chǎn)(00016,HK)主席兼董事總經(jīng)理郭炳江和郭炳聯(lián)兩兄弟、新鴻基執(zhí)行董事陳鉅源。

而就在前一天，瑞士信貸發(fā)布報(bào)告稱，新鴻基地產(chǎn)股價(jià)已充分反映“廉政風(fēng)暴”的不明朗因素，加上其投資物業(yè)一直提供穩(wěn)定的回報(bào)，是地產(chǎn)股首選。同一天，國(guó)浩資本也給新鴻基地產(chǎn)維持買(mǎi)入的評(píng)級(jí)。廣發(fā)證券（香港）甚至在郭氏兄弟被正式起訴、新鴻基地產(chǎn)停牌時(shí)給出了增持評(píng)級(jí)。

正是由于這些券商的力挺，新鴻基地產(chǎn)的股價(jià)昨日收盤(pán)僅下跌1%。這和新鴻基在郭氏兄弟3月29日被廉政公署拘捕時(shí)股價(jià)當(dāng)日下跌13%形成鮮明對(duì)比。耀才證券市務(wù)總監(jiān)郭思治評(píng)價(jià)說(shuō)：“對(duì)新鴻基地產(chǎn)股價(jià)影響最壞的一分鐘已經(jīng)過(guò)去。”

為何新鴻基地產(chǎn)能夠獨(dú)撐危局百日不倒，更受到眾多投行、券商的信任？機(jī)構(gòu)研究報(bào)告的內(nèi)容顯示，是業(yè)績(jī)“拯救”了新鴻基地產(chǎn)。而為了業(yè)績(jī)，新鴻基地產(chǎn)也開(kāi)始低價(jià)促銷。

穩(wěn)定業(yè)績(jī)成被看好內(nèi)因

表面上看，人事上的變動(dòng)幫助新鴻基地產(chǎn)撐過(guò)了“最壞的一分鐘”。

自3月29日以來(lái)，新鴻基的歷次公告，基本與人事變動(dòng)有關(guān)。先是重組了于3月19日成立的為處理廉政公署調(diào)查及一切相關(guān)事宜的特別委員會(huì)；4月11日，任命有35年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的老臣雷霆為執(zhí)行董事；6月14日又委任TVB行政主席梁乃鵬及梁櫸涇為獨(dú)立非執(zhí)行董事。

在郭氏兄弟被起訴之后，郭炳江29歲的兒子郭基輝和郭炳聯(lián)31歲的兒子郭顥澧，代替郭氏兄弟擔(dān)任董事職務(wù)。

與此同時(shí)，新鴻基地產(chǎn)還向包括雷霆在內(nèi)的若干人士授予以每股96.15元價(jià)格認(rèn)購(gòu)的購(gòu)股權(quán)。

但實(shí)際上，券商和投行們看好新鴻基地產(chǎn)并不是因?yàn)槿耸伦儎?dòng)，而是這家公司未來(lái)的業(yè)績(jī)。瑞信的報(bào)告就稱，該公司以低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格，取得北角臨海“地王”，反映多名高層被廉署調(diào)查事件并沒(méi)有影響公司正常運(yùn)作。

根據(jù)瑞信的報(bào)告，上述新鴻基地產(chǎn)以69.1億港元奪得的前北角村地塊，每平方英尺地價(jià)為9347元。參考附近樓盤(pán)二手價(jià)，建成后每平方英尺售價(jià)可達(dá)1.6萬(wàn)元，而商業(yè)物業(yè)價(jià)值為每平方英尺1.4萬(wàn)元，計(jì)入建筑成本后，該項(xiàng)目毛利率有26%。

與瑞信看法類似，其他投資機(jī)構(gòu)也對(duì)新鴻基地產(chǎn)的股價(jià)表示樂(lè)觀。交銀國(guó)際報(bào)告稱，“在新鴻基案件解決之前，公司仍存在不明朗因素，但我們認(rèn)為公司不大可能跌至2008年的估值低谷，原因是香港物業(yè)市場(chǎng)仍然穩(wěn)健，公司也在加快物業(yè)銷售。”

除了新鴻基香港的業(yè)務(wù)，內(nèi)地業(yè)務(wù)也被看好。根據(jù)交銀國(guó)際的測(cè)算，新鴻基地產(chǎn)2012年的收入有望達(dá)到640億元港幣。

低價(jià)促銷刺激銷量增長(zhǎng)

交銀國(guó)際的研究，獲得了克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)支持。根據(jù)該機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，在前三月內(nèi)地商品住宅銷售總額只有10.67億元的情況下，新鴻基地產(chǎn)從4月份起開(kāi)始突然發(fā)力，第二季度共銷售了29.11億元人民幣，不僅較前一季度大幅增長(zhǎng)，也比去年同期增長(zhǎng)了184%以上。

中房信集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，僅新鴻基上海濱江豪宅項(xiàng)目——凱旋濱江園項(xiàng)目就在二季度為新鴻基內(nèi)地住宅銷售業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了近10億元的銷售額。

然而，這一項(xiàng)目如此好的銷售業(yè)績(jī)，卻源于低價(jià)促銷。盡管它的網(wǎng)上參考價(jià)最高達(dá)到26.4萬(wàn)元/平方米，主力銷售的5、6號(hào)樓單價(jià)最高的一套單元，分別達(dá)到21.56萬(wàn)元/平方米和19.89萬(wàn)元/平方米，但中房信監(jiān)測(cè)的實(shí)際成交數(shù)據(jù)卻顯示，沒(méi)有一套房的成交單價(jià)超過(guò)14萬(wàn)元，絕大多數(shù)房源的成交均價(jià)在11萬(wàn)~12萬(wàn)元/平方米。

中房信研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，凱旋濱江園能在4個(gè)月不到的時(shí)間里賣出總共195套房源中的42套，和樓盤(pán)的銷售價(jià)格不無(wú)關(guān)系。如果凱旋濱江園采用像湯臣一品的高定價(jià)策略，恐怕也會(huì)像湯臣一品那樣歷經(jīng)8年時(shí)間，還沒(méi)有去化總供應(yīng)量的1/3。

事實(shí)上，在凱旋濱江園上市前后，中糧海景壹號(hào)、四季匯以及國(guó)信世紀(jì)海景等多個(gè)濱江項(xiàng)目與之展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，在這樣的背景下，只有低價(jià)的銷售策略，才能取得更好的業(yè)績(jī)。

雖然，新鴻基地產(chǎn)以低價(jià)快速銷售，刺激業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)，進(jìn)而使公司迅速走出郭氏兄弟被廉政公署起訴的影響。不過(guò)，新鴻基地產(chǎn)的投資者仍有一個(gè)疑問(wèn)：快速成長(zhǎng)的業(yè)績(jī)，會(huì)不會(huì)透支新鴻基的未來(lái)，讓新地在未來(lái)兩三年時(shí)間出現(xiàn)部分區(qū)域無(wú)房可售的尷尬。

對(duì)此，新鴻基地產(chǎn)公關(guān)部的回應(yīng)與上述設(shè)想“頗有偏差”。對(duì)方稱，凱旋濱江園銷售情況理想，且并未采取降價(jià)策略。“濱江凱旋門(mén)”第一期（共5棟樓，195個(gè)單位）的整體均價(jià)約16萬(wàn)元，其中5、6號(hào)樓的標(biāo)準(zhǔn)樓層單位均價(jià)約12萬(wàn)元。所有單位有序推售，目前的成交集中在5、6號(hào)樓，成交均價(jià)達(dá)到預(yù)期。