每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

萬柳地塊以4.29萬元/平方米的樓板價成為全國住宅單價地王。然而早在2010年2月，商住性質(zhì)的閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊 （蘇河灣）以樓板價52855元/平方米的價格，成為當時“全國單價最高地王”。

和萬柳地王一樣，上述地塊也有著苛刻的出讓條件。根據(jù)當時的報道，該地塊所開發(fā)的商業(yè)物業(yè)必須持有經(jīng)營，辦公樓不得分割出售，競買人須有保護保留建筑改造開發(fā)及高檔酒店開發(fā)與管理的經(jīng)驗。

《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日（7月17日）從蘇河灣開發(fā)商華僑城方面了解到，項目有3萬平方米將開發(fā)成酒店并持有，計劃銷售的公寓只有200套。這為上述“地王”地塊留下懸念：素來以城市綜合體開發(fā)聞名的華僑城，究竟會以多高的價格出售這一地塊上的公寓？

回收投資或依賴住宅

據(jù)了解，上述閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊地塊土地用途為公共設(shè)施用地（商辦、文化娛樂）、居住用地、市政公用設(shè)施用地及公共綠地，總面積約4.2萬平方米，出讓面積約為3.56萬平方米，容積率3.74，其中含保留優(yōu)秀歷史建筑和開發(fā)可建兩部分，住宅比例不大于45％。

根據(jù)出讓面積和容積率計算，蘇河灣項目的地上建筑面積為13.31萬平方米。

按照上述出讓文件，蘇河灣地王可以出售的住宅部分建筑面積不超過5.99萬平方米，而項目剩余部分也并非全部可用于銷售。按照規(guī)定，開發(fā)商還需要自持一部分商業(yè)面積。

華僑城蘇河灣項目的相關(guān)負責(zé)人昨日向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，華僑城蘇河灣項目所持有的商業(yè)物業(yè)至少包括一棟3萬平方米的酒店，以及不可以出售的地下商業(yè)廣場。

今年1月13日，華僑城亞洲發(fā)布了一份公告。根據(jù)公告，蘇河灣項目絕大多數(shù)的預(yù)計物業(yè)將于2012年開始銷售，華僑城上海置地僅保留其中的小部分。

華僑城以開發(fā)城市綜合體而聞名。在房地產(chǎn)業(yè)界，城市綜合體開發(fā)模式的精髓是通過銷售住宅回籠大部分資金，進而以較低的資金成本經(jīng)營物業(yè)。

中房信研究總監(jiān)薛建雄告訴記者，項目周邊的寫字樓大宗交易平均單價為4萬~5萬元/平方米，離華僑城項目的樓板價尚有一定的距離。而上海中原地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍則表示，周邊的寫字樓項目價格為3萬多元/平方米。

在這樣的情況下，蘇河灣1號的前期投資將更多依賴于住宅銷售收入。但華僑城上海公司的有關(guān)人士表示，上述地塊開發(fā)的住宅只有200套。這讓外界好奇，華僑城蘇河灣的公寓究竟會以多高的價格對外出售。

薛建雄表示，盡管距離上海人民廣場很近，又有蘇州河的天然水岸作為自然景觀，但蘇河灣的住宅部分預(yù)計售價也只有8萬~10萬元/平方米，以這樣的價格，想要收回全部開發(fā)資金，根本就不現(xiàn)實。

華僑城蘇河灣項目負責(zé)人對此表示，該公司不會用銷售住宅的收入來收回持有的酒店、商業(yè)物業(yè)的資金。

如果無法像其他城市綜合體那樣運作，華僑城將面臨較高的資金成本。根據(jù)華僑城年報，該公司的資產(chǎn)負債率達到71.71%，目前1年期以上的貸款利率為6%。

銷售方案尚待批準

全國單價最貴地王怎樣才能“脫困”？薛建雄給出的方法很簡單——賣。

薛建雄說，地塊土地出讓文件規(guī)定部分物業(yè)必須持有，這個問題不難解決。華僑城并不需要將這部分產(chǎn)權(quán)直接出售，而可以將擁有物業(yè)的項目公司間接轉(zhuǎn)讓，以規(guī)避土地出讓文件的規(guī)定。他表示，蘇河灣地下建有大量商場，可以成為項目的重要賣點。

上海市城鄉(xiāng)和建設(shè)交通委員會的公示信息顯示，這一項目的總建筑面積為21萬平方米，扣除規(guī)劃建筑面積13萬平方米后，余下的8萬多平方米被認為是地下商場的面積。

按照這一設(shè)想，在蘇河灣1號的住宅對外銷售后，其持有的商業(yè)部分也可以對外轉(zhuǎn)讓。此外，辦公樓也至少可以平價出售。

不過，薛建雄的猜想目前未得到證實。華僑城蘇河灣項目公司有關(guān)人士表示，目前部分項目的銷售方案和銷售價格已向總部匯報，需要等待華僑城總部的最后批準。