每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 卓志強 發(fā)自海南瓊海、?？?nbsp;   

每經(jīng)記者 卓志強 發(fā)自海南瓊海、?？?/p>

隨著博鰲亞洲論壇舉辦的規(guī)格越來越高，影響力越來越大，相應(yīng)地對論壇配套設(shè)施建設(shè)的要求也越來越高，現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施條件已遠遠不能滿足為論壇服務(wù)的要求。因此，征地拆遷、各種開發(fā)在所難免。

由此，一個全國性的問題開始困擾博鰲鎮(zhèn)乃至瓊海市政府，那就是征地拆遷無法順利推進成為制約重點項目及時落地的瓶頸。

如何平衡利益？征地拆遷補償政策如何在尋求雙贏過程中穩(wěn)步實施？這些成為當?shù)卣囊坏离y題。

“博鰲發(fā)展到現(xiàn)在，深層次的問題越來越嚴重，它會影響亞洲論壇的發(fā)展，影響國際旅游島的前景，影響瓊海和博鰲的未來。”一位叫張明天（化名）的讀者在給《每日經(jīng)濟新聞》記者的材料中寫道。

經(jīng)記者赴海南博鰲連續(xù)多日實地調(diào)查采訪后，我們發(fā)現(xiàn)，張明天的擔(dān)憂并非杞人憂天。

亂象不止

在很多人眼中，博鰲因亞洲論壇一夜成名。但熟悉博鰲發(fā)展的海南當?shù)刂u論家矢弓認為，這只是外行的說法。“至少在20年前，博鰲就開始建別墅了。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，博鰲開發(fā)起步于1996年。是年，蔣曉松執(zhí)掌的海南曉奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱曉奧公司）開啟了創(chuàng)業(yè)歷程，博鰲開發(fā)藍圖初繪。

1999年8月，曉奧公司、上海中遠發(fā)展股份公司（以下簡稱中遠發(fā)展）、海南黃金海岸集團3家股東共同組建海南博鰲投資控股有限公司（以下簡稱博鰲投資）。3年后，海南省政府發(fā)文，明確由博鰲投資對博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開發(fā)。

2004年6月，博鰲投資股份重組，中信國安隨即入主。至2007年，博鰲投資已變身中信集團的全資子公司，中信地產(chǎn)則成為博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)的主開發(fā)商。

然而在矢弓眼中，破壞博鰲“風(fēng)景”的正是中信地產(chǎn)。

記者連日的調(diào)查也顯示，中信地產(chǎn)在博鰲涉嫌違規(guī)的情況頗多，比如囤地多年坐等升值、龍?zhí)稁X項目未經(jīng)政府審批便開山伐林、千舟灣項目開發(fā)嚴重影響排洪并導(dǎo)致玉帶灘生態(tài)破壞嚴重……

中信地產(chǎn)所為，僅是博鰲亂象之冰山一角。

中遠發(fā)展、曉奧公司就曾因違規(guī)閑置土地登上國土資源部“黑榜”。據(jù)了解，在這些開發(fā)商中，囤地時間最長的已達15年之久。

向記者提供材料的張明天表示，博鰲當?shù)厣踔吝€存在一塊土地持有幾個土地證、“一女多嫁”的情況，而一些項目還未通過政府審批就開工了。此外，部分開發(fā)商還通過變更土地用途牟利。

地產(chǎn)大佬潘石屹旗下博鰲凱賓斯基就曾由最初的“住宅”用途變?yōu)?ldquo;商業(yè)”用途，之后才用于酒店經(jīng)營。2008年，此事經(jīng)《每日經(jīng)濟新聞》曝光后，SOHO中國終止了該項目的酒店用途。

矢弓透露，由于開發(fā)商圈地成風(fēng)，如今已經(jīng)開始征沼澤地了，實在沒有地就填海。“這些人對大自然沒有任何敬畏之心。比如，有些珊瑚礁是幾百年才形成的，填海造島、建樓房就在珊瑚礁上……”

除了開發(fā)商，政府的征地也與村民糾紛不斷。頗具諷刺意味的是，對于當?shù)卣囊恍┡e措，連部分開發(fā)商也頗有微詞。

“把農(nóng)民的房子拆了，村莊搬了，農(nóng)民卻得不到合理的補償。”博鰲某大型房地產(chǎn)項目銷售總監(jiān)馬偉明（化名）向記者表示。任何規(guī)劃，政府都可以調(diào)整，但至少要（給村民一些）保證，“不要手一揮就把這一片地都賣掉。”

矢弓告訴記者，從一定程度上講，博鰲現(xiàn)在已經(jīng)城鎮(zhèn)化了，但它體現(xiàn)出了很多城鎮(zhèn)化的弱點，“沒有一個污水處理廠，那么多人和酒店，周邊沒有一個垃圾處理機構(gòu)。”

事實上，今年3月，瓊海市博鰲鎮(zhèn)鎮(zhèn)長盧志明在接受媒體采訪時也坦言，博鰲沿海的房地產(chǎn)開發(fā)項目排污確實是非?，F(xiàn)實的問題。他說，目前博鰲鎮(zhèn)還沒有統(tǒng)一、正規(guī)的污水處理系統(tǒng)，酒店和房地產(chǎn)項目的管理力度不夠，“不是科學(xué)的處理辦法，效果也不好，我們也感到非常鬧心和揪心。”

被開發(fā)商綁架？

“現(xiàn)在到處都是房地產(chǎn)，到處都是樓盤，高樓林立，太多了，而且顯得很亂。”博鰲鎮(zhèn)東海村某王姓村民認為。

作為進駐博鰲多年的開發(fā)商，馬偉明對此認為，政府的規(guī)劃水平其實是不夠的。在他看來，有些片區(qū)其實可以統(tǒng)一規(guī)劃，比如一個片區(qū)專門建酒店，另一個片區(qū)則專門打造成旅游度假區(qū)等，但目前的規(guī)劃比較混亂。

“不過這也是歷史遺留問題，現(xiàn)在博鰲的很多片區(qū)，這邊私人占地30畝，那邊小企業(yè)占地50畝，還有開發(fā)商占地幾百畝上千畝，總體不太規(guī)整，誰也不再想去動了。之前留下來的問題，你會去動嗎？”他說。

作為一個土生土長的瓊海人，海南省國土環(huán)境資源廳原副廳長楊冠雄在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，政府其實是有自己的建設(shè)規(guī)劃的，但在博鰲，開發(fā)商已經(jīng)主導(dǎo)了實際的開發(fā)，“作為縣級市的政府管不了。”

2005年，博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)總體規(guī)劃初步方案出臺。根據(jù)方案，該特別規(guī)劃區(qū)項目總規(guī)劃面積122平方公里，橫跨瓊海和萬寧兩市。其中瓊海64.3平方公里，萬寧57.7平方公里，總海岸線長23.07公里。2010年，《瓊海市博鰲總體規(guī)劃設(shè)計》和《博鰲旅游發(fā)展用地規(guī)劃設(shè)計》也通過專家初審。

資料顯示，博鰲鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)形態(tài)為“三軸、五廊、一心”。“三軸”指海濱街為城鎮(zhèn)商業(yè)主軸、濱海規(guī)劃路為濱海景觀軸、西部規(guī)劃路為生態(tài)景觀軸，“五廊”指五條通南海的綠化景觀廊，“一心”則是以中心公園為綠化核心，約10公頃。

然而，即便政府有自己的規(guī)劃，但開發(fā)商能否按照你（政府）的規(guī)劃要求去做，很難說，楊冠雄認為。

“以博鰲特別規(guī)劃區(qū)為例，應(yīng)該既作為會展旅游，又代表亞洲，如果完善博鰲亞洲論壇的配套設(shè)施，把它做成真正的會展旅游區(qū)，那也算功德無量，畢竟亞洲論壇能很大地帶動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。但是開發(fā)商來這里做，可能只是希望利用這個機會通過土地來謀取最大的商業(yè)利益。”楊冠雄說。

在楊看來，博鰲從闊步發(fā)展到現(xiàn)在，最大也是最核心的問題，就是（對規(guī)劃）缺乏一個有效的監(jiān)管。

矢弓也認為，如今博鰲的亂象根源主要在于監(jiān)管不力。“國土局也好，住建局也罷，都有規(guī)定，但這些規(guī)定在利益面前不堪一擊。”他比較認同的觀點是，目前的博鰲，已經(jīng)被開發(fā)商綁架了。

“在博鰲都是大型企業(yè)拿地，一拿都是幾百畝上千畝，它們在海邊開發(fā)沒有底線?？痛笃鄣辏瑢?dǎo)致了地方政府在監(jiān)管上很有難度。”矢弓說。

矢弓認為，博鰲的開發(fā)甚至已經(jīng)到了不得不反思的時候了。

就在6月25日，矢發(fā)表《我們將博鰲開發(fā)成什么樣子？》的文章，文章結(jié)尾寫道：“我們將博鰲開發(fā)成什么樣子？是當功臣還是成罪人？何去何從，誰來回答？”

博鰲的出路

在博鰲的開發(fā)過程中，楊冠雄的看法是，“有效的監(jiān)管非常重要，且是不可或缺的一環(huán)。”

他隨即提到了三亞市海棠灣的建設(shè)情況，“當?shù)卣O(shè)立了海棠灣管理委員會，專門負責(zé)規(guī)劃和開發(fā)，這樣，政府就把握了規(guī)劃的主導(dǎo)權(quán)。不管哪個單位要地，都必須按照規(guī)劃要求來做。整體而言，相對海南的很多規(guī)劃區(qū)，我認為海棠灣還算比較成功的，規(guī)劃也是做得比較到位的。”

“另一個案例則是亞龍灣，當?shù)氐娜齺喪衼嘄垶抽_發(fā)股份有限公司可以受政府的委托來統(tǒng)籌規(guī)劃。但相比之下，政府管理的力度小多了。最終，很多賓館把海灘給占了，所以海棠灣就不采取亞龍灣的這種模式了。”楊冠雄對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，但目前博鰲特別規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，卻從來沒有設(shè)過類似的專門監(jiān)管機構(gòu)。

矢弓提出，可以讓央企退出博鰲的開發(fā)。“如果國企央企退出，我相信地方政府還是能夠管起來的。”他還建議，對博鰲生態(tài)環(huán)境、規(guī)劃建設(shè)的破壞也可以問責(zé)，政府應(yīng)推行陽光行政，讓百姓共同監(jiān)督。

提及博鰲的開發(fā)，馬偉明稱，既然建設(shè)國際旅游島，還是需要去學(xué)習(xí)一些比較成熟的旅游區(qū)，比如夏威夷、馬爾代夫等，“目前，政府既有的經(jīng)驗和經(jīng)歷都還顯得不足。”

中山大學(xué)規(guī)劃設(shè)計研究院院長、海南省發(fā)展戰(zhàn)略及中長期規(guī)劃項目負責(zé)人李立勛接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時將博鰲與另一國際化小鎮(zhèn)——達沃斯作了對比。

“達沃斯在會展旅游方面做得很好，博鰲可以學(xué)習(xí)達沃斯，如何更有品質(zhì)，如何提升小鎮(zhèn)的國際影響力。另外，在規(guī)劃及空間的建設(shè)上，包括規(guī)劃建設(shè)中對環(huán)境的保護和資源的利用，對地方經(jīng)濟的帶動效應(yīng)，對當?shù)乩习傩盏奈{等，都可以去學(xué)。”李立勛說。

對博鰲的發(fā)展，李立勛說，第一，規(guī)劃需要重新梳理，優(yōu)化制度和方案，需要兼顧到海南作為國際旅游島建設(shè)的總體定位，明確博鰲應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任、分工和功能等。

第二，博鰲已經(jīng)不是一張白紙了，伴隨著它的開發(fā)，特別需要協(xié)調(diào)好各方的利益關(guān)系，兼顧到各種利益，比如政府與企業(yè)的關(guān)系，政府、企業(yè)與社會民眾的關(guān)系。

第三，無論是政府的征地還是企業(yè)的開發(fā)，只要違法違規(guī)，就必須嚴格地監(jiān)管、督促甚至給出實質(zhì)性處罰。

李甚至認為，可以對部分開發(fā)商的資格進行重審，提高海南當?shù)亻_發(fā)商的門檻，如果屢屢觸碰紅線，就取消其進入（海南）的機會。

李立勛最后希望，未來的博鰲切勿變成兩個體系。“一方面是從世界各地匯集而來的高端的、國際化的人士，另一方面則是無所適從的本地居民，這種分化則是一定要避免的。”