每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 鄭佩珊 實習記者 鮑春妹    

每經(jīng)記者 鄭佩珊 實習記者 鮑春妹

隨著中報業(yè)績逐漸浮出水面，今年上半年服裝品牌上市公司業(yè)績并不樂觀。大眾休閑品牌森馬服飾（002563，收盤價23.77元）2012年上半年的凈利潤預計下滑35%~45%；高端男裝希努爾（002485，收盤價9.51元）也下調(diào)了業(yè)績預期，凈利潤增長預計從20%~50%下調(diào)為0~20%。

業(yè)績下滑的隱憂已經(jīng)開始彌漫整個服裝行業(yè)。《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，從去年以來，優(yōu)質(zhì)商鋪租金節(jié)節(jié)攀升，國內(nèi)服裝品牌運營能力已經(jīng)受到了極大考驗。業(yè)內(nèi)甚至有一種說法，“商鋪成本上漲將成為壓垮服裝品牌的最后一根稻草。”

這種擔憂或許正逐漸變?yōu)楝F(xiàn)實。希努爾在解釋業(yè)績下調(diào)時稱，公司營銷網(wǎng)絡(luò)終端擴張加快，店鋪租賃、折舊、銷售人員工資等費用增加；同時新增加的營銷網(wǎng)絡(luò)終端尚處于培育期。森馬服飾也認為，公司庫存壓力較大，營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)項目正處于投入期。

不難發(fā)現(xiàn)，終端商鋪租金上漲的夢魘已經(jīng)開始同時影響到兩家上市公司的業(yè)績，而這一租金警報將在全行業(yè)拉響。森馬服飾一名內(nèi)部人士向記者解釋，去年以來的租金上漲壓力已經(jīng)開始影響到公司盈利。而希努爾一名證券工作人員也表示，租金上漲對于品牌的壓力在逐年增加。

優(yōu)質(zhì)商鋪去年租價漲逾三成 品牌商利潤跑不贏租金增速

租金上漲的壓力到底有多大？

根據(jù)中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心最新調(diào)研結(jié)果顯示，2011年，全國106個城市的2812家購物中心，其中優(yōu)質(zhì)商鋪租金在去年的上漲幅度超過了30%。

“這個數(shù)據(jù)并不夸張，”上海友誼百貨招商部門一負責人向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，一線城市的中心商圈正在不斷更新?lián)Q代，隨著國外高端品牌逐漸涌入國內(nèi)一線城市，國內(nèi)優(yōu)質(zhì)商鋪更顯稀缺。“目前，國內(nèi)優(yōu)質(zhì)商鋪仍舊是處于供不應(yīng)求的狀況。”

優(yōu)質(zhì)商鋪仍呈供不應(yīng)求之勢

在“第二季度亞太區(qū)高端零售（商場）最高租金排名”的前十位中，有8個高端零售市場被中國的北京和上海包攬。其中北京王府井地區(qū)商場租金比去年同期增長100%，年中達到每年每平方英尺413美元，排名第一。

這個情況已經(jīng)極為普遍。萊坊關(guān)于2011年上半年中國高端商場首層月租數(shù)據(jù)顯示：上海高端商場租金高企，位列上海、北京、廣州、深圳、天津、杭州、成都等七大城市之首，每平方米月租在1500元左右。

據(jù)DTZ戴德梁行此前發(fā)布的統(tǒng)計報告顯示，2012年一季度，北京市購物中心租金保持穩(wěn)中有升，部分核心區(qū)高端項目依舊一鋪難求。報告中提到，東方廣場依舊保持全市最高租金水平，首層租金范圍保持在每月每平方米2600元至3500元 （約合日租金86.7元至116.7元）。

中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心研究員郭增利在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，國內(nèi)優(yōu)質(zhì)商鋪稀缺已經(jīng)成為不爭的事實。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心最新調(diào)研結(jié)果顯示，2812個購物中心中，僅有357家屬于優(yōu)質(zhì)資源，極受各大品牌青睞。“也就是說國內(nèi)僅有10%的商鋪屬于優(yōu)質(zhì)資源，零售企業(yè)面臨的選擇面非常窄，好的商鋪往往是供不應(yīng)求，造成了優(yōu)質(zhì)商鋪租金水漲船高。”

“一般購物中心在去年的租金上漲幅度不低于20%，其中二、三線城市的漲幅更是高過了北上廣深。”郭增利表示。

以武漢商鋪情況為例，自2001年以來，該市商鋪出售價格保持平均每年20%左右的增長速度，尤其是2010年比2009年更增長了38%。

“租賃成本上漲已經(jīng)是全國范圍內(nèi)的問題。”郭增利認為，“當前三、四線城市價格已經(jīng)出現(xiàn)了上漲態(tài)勢，這不僅是受一、二線城市價格的波及，也在一定程度上受國內(nèi)宏觀環(huán)境的影響。”

與此同時，伴隨著歐洲經(jīng)濟狀況的惡化與美國經(jīng)濟前景的低迷，中國憑借其相對穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境和日益提升的消費水平，越來越成為國際時尚品牌和奢侈品牌業(yè)務(wù)擴張的重點區(qū)域。國際品牌的密集入駐，使北京、上海等城市對于優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的需求持續(xù)上升，尤其是在核心商圈可供開旗艦店的區(qū)域。

雖然租金已經(jīng)連年上漲，高緯環(huán)球研究報告仍預計，“在北京和上海的核心商圈，零售商對于頂級零售區(qū)域的競爭日益激烈。盡管市場有較大的新增供應(yīng)量即將入市，短期內(nèi)租金漲幅不會太猛，但我們相信中期而言，北京和上海頂級商圈的租金仍有增長潛力。”

粗放式盈利模式無法應(yīng)對

在商鋪租金不斷上漲的壓力下，品牌商被迫撤離一線商圈的故事正在不斷上演。

由于租金飛漲，2011年年底，太平洋百貨在北京的兩家門店被迫關(guān)門；耐克在上海僅有的兩家直營店之一的南京路門店也因為物業(yè)原因被迫關(guān)門，最終無奈退出上海核心商圈；由于租金高漲利潤難以跟上，美邦服飾位于淮海路核心商圈的旗艦店也被迫關(guān)閉……

“這還僅僅只是個開始。”天虹百貨一名副總對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，優(yōu)質(zhì)商圈的租金上漲空間仍舊很大，但是零售企業(yè)的承壓能力已經(jīng)快接近極限。隨著租賃合同紛紛到期，零售企業(yè)往城市周邊商圈退守已經(jīng)成為大趨勢。

對于有實力的零售企業(yè)來說，能夠占據(jù)城市中心地段旺鋪的時代也將告終。廣州友誼（000987，收盤價12.11元）年報顯示，其租賃費用率上升，導致去年整體費用率達到9.61%，較2010年上升1.23個百分點。其中，租賃費用較2010年同期高2.09%，原因是2010年四季度新開業(yè)的環(huán)市東男士館、國金店以及2011年12月新開業(yè)的佛山店導致租賃費大幅增加。年報顯示，廣州友誼在報告期間費用的合計增速高達42.5%，遠高于收入的增速，蠶食了利潤。

利潤跑不贏商鋪租金上漲已成為業(yè)內(nèi)的大趨勢。郭增利向記者表示，一方面租金上漲，另一方面零售商還要面對同行的激烈競爭，不敢輕易把上漲的租金轉(zhuǎn)嫁給消費者，這樣的結(jié)果就是壓縮自己的利潤空間。如今面對門店租金大幅上漲，零售商除了選擇虧本經(jīng)營之外只能關(guān)店，重新選址開張。但如今優(yōu)質(zhì)終端資源稀缺，重新選址開張的前景并不被看好。

數(shù)年前月租金往往還以千元計，現(xiàn)在動輒就以萬計甚至十萬元計，日益上漲的成本正逐步吞噬店鋪經(jīng)營的利潤，鬧市店越來越成為賠錢賺吆喝的“形象工程”。

天虹百貨前述副總向記者表示，按照現(xiàn)在商鋪租金現(xiàn)在這個增速，能夠在優(yōu)質(zhì)商圈存活下來的企業(yè)僅剩下銀行和高端品牌了。因為高端品牌的生意經(jīng)是面對20%的消費群體，賺取80%的附加值。而一般的品牌卻恰恰相反，高漲的租金對于品牌運營能力要求極高，按照以往的粗放式盈利模式已經(jīng)無法應(yīng)對。

不可承受租金之重 部分上市公司向自購物業(yè)轉(zhuǎn)型

“警報”已經(jīng)拉響，面對節(jié)節(jié)攀升的租金價格，服裝上市公司的費用壓力不斷加大。面對難以扭轉(zhuǎn)的租金上漲趨勢，眾多服裝上市公司一方面開始苦練內(nèi)功，提高單店盈利；另一方面也紛紛開始布局商業(yè)地產(chǎn)。

粗放式增長轉(zhuǎn)向精細化管理

隨著租金不斷吞噬上市公司利潤，此前品牌商一直采用的大規(guī)模擴張模式已經(jīng)難以為繼。以美邦服飾 （002269，收盤價20.92元）為例，在2009年以后曾一度保持著20%~30%的外延擴張速度，然而從去年至今，公司也開始了自身的轉(zhuǎn)型之路。

國海證券數(shù)據(jù)顯示，美邦2011年末門店總數(shù)為4793家，其中直營店1130家，加盟店3663家。2011年公司門店凈增加1134家，增速為30.99%。

華創(chuàng)證券分析師區(qū)志航分析認為，美邦如今需要從數(shù)量轉(zhuǎn)向質(zhì)量，注重精細化管理，門店規(guī)模再保持20%以上的高增長顯然具有不可持續(xù)性，因此未來渠道外延擴張可能放緩至5%~10%。

作為美邦的競爭對手和同行，森馬服飾也開始了向精細化的轉(zhuǎn)型。隨著國際品牌加入了國內(nèi)服裝行業(yè)的競爭，租金價格水漲船高，而國際品牌由于其精細化管理，使之能夠承受租金的上漲。相比之下，國內(nèi)服裝上市公司仍有極大的改善空間。群益證券分析師劉薈分析認為，國際品牌經(jīng)過較長時間的歷史沉淀，其門店管理的標準化程度明顯高于中國，目前ZARA等國際品牌的平效已經(jīng)達到5萬元，而就中國目前的情況看，美邦平均在2萬元，森馬在1.3萬元，仍有相當大的差距。

群益證券指出，森馬服飾2012年工作重點將放在門店精細化管理上，店鋪增速放緩，門店面積增速在15%~20%。森馬服飾在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時也表示，今年下半年開始將嚴格控制門店擴張、市場營銷等方面的費用開支，精簡機構(gòu)人員，同時有效推動加盟商渠道庫存消化。

朗姿股份（002612，收盤價33.83元）一名證券相關(guān)工作人員告訴記者，從去年底到今年4月，公司保持著較快的開店速度，門店總數(shù)已達20余家。

中國連鎖經(jīng)營協(xié)會會長郭戈平此前接受記者采訪時也表示，“房租成本大幅上漲，已經(jīng)成為零售企業(yè)布設(shè)網(wǎng)點最大的門檻，同時其他經(jīng)營成本也隨之不斷攀升，很多企業(yè)還面臨門店的更新改造，零售業(yè)的微薄利潤正受到蠶食。”

基于此，業(yè)內(nèi)人士多數(shù)均認為，未來零售業(yè)的發(fā)展將從現(xiàn)在的數(shù)量規(guī)模擴張向質(zhì)量效益轉(zhuǎn)型。

零售企業(yè)向自購物業(yè)轉(zhuǎn)型

自2004年以來，大部分服裝企業(yè)開始步入擴張軌道，然而從去年開始，不少服裝上市公司的門店租賃合同逐步到期。

“現(xiàn)在房租價格漲得非常瘋狂。”美邦服飾一名代理商向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，去年開始續(xù)租價已經(jīng)上漲了2倍以上。續(xù)租成本高漲，一旦服裝品牌盈利下滑，就面臨關(guān)店的危機。

據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會推出的 《2011連鎖零售企業(yè)主要業(yè)態(tài)門店基準情況表》顯示，百貨的毛利率為14%。然而，這個數(shù)字在前兩年一直為20%左右。商業(yè)地產(chǎn)未來5年內(nèi)仍將處于高速發(fā)展期，租金價格將持續(xù)上漲。因此，高租金帶來的問題將持續(xù)困擾零售企業(yè)。“租賃價格水漲船高，許多靠商業(yè)物業(yè)租賃為主的零售企業(yè)利潤受到擠壓，不得不考慮轉(zhuǎn)型。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，選擇加大自持物業(yè)比例成為下一階段的戰(zhàn)略重點。

記者從多個上市公司了解到，為了抵御租金上漲帶來的壓力，上市公司紛紛開啟了自購物業(yè)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型之路。

七匹狼（002029，收盤價25.17元）近期公告稱，公司擬增發(fā)非公開股票，募集大約18億元資金，全部用于投資建設(shè)“營銷網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化項目”?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者了解到，七匹狼在2007年至2011年間，曾在全國各地購買了29處商鋪。

除了七匹狼之外，美邦也開始購入自有物業(yè)。美邦服飾2009年第三季度的財報披露，其凈利潤下降了14%，最重要的原因在于對店鋪的投入。據(jù)悉，2009年前8個月，美邦服飾就已購入超過39處商鋪。

由于租金上漲，輕資產(chǎn)向重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型已成為必然。“服裝上市公司之所以走上了持有型物業(yè)的道路，主要原因在于本不豐厚的利潤被不斷上漲的租金所吞噬，由此觸發(fā)了其打通上下游的想法。”中房信分析師薛建雄認為。

·連線公司

希努爾（002485，收盤價9.51元）

高中檔男裝品牌，2011年12月31日，公司擁有直營店和加盟店592家，其中直營店47家，加盟店545家。希努爾在二、三線城市核心商圈全面開花。2012年希努爾預計開店150家左右，其中直營店占比在70%以上。

2011年，希努爾購買20家店鋪。2011年銷售費用率上升2.04%?，F(xiàn)有的直營店以公司自有物業(yè)為主，今年直營店計劃不少于100家，也以自有物業(yè)為主，其中包括募投旗艦店10家，處于二、三線城市的核心商圈。

希努爾證券部工作人員介紹，“租金上漲對于公司有一定程度的影響。”近年公司渠道擴張速度加快，在很大程度上增加了公司的壓力。

點評：希努爾表示近年公司渠道擴張速度加快租金對業(yè)績影響大，6月5日，希努爾將半年業(yè)績增速由20%~50%下調(diào)至0~20%。

森馬服飾（002563，收盤價23.77元）

大眾休閑服飾品牌。截至2011年底，公司店鋪數(shù)量達到7000余家，其中直營店占比7%~8%，約500家；加盟店約6500家。主要布局一、二線城市，同時向三、四線城市渠道下沉。

由于過大的店鋪基數(shù)，森馬服飾直營店的數(shù)目還是偏少。目前公司已支出募集資金8.45億元購買13處自有物業(yè)，大多數(shù)位于城市次商圈。

森馬服飾證券部工作人員坦陳，“公司業(yè)績的下調(diào)受租金上漲的影響較大。”

點評：券商分析師表示，店面數(shù)量多，且自有店面少，租金上漲對公司影響業(yè)績較大。

百圓褲業(yè)（002640，收盤價9.63元）

以褲裝起家的百圓褲業(yè)，截至2011年12月31日，門店1696家，其中加盟店1582家，直營店114家。主要布局國內(nèi)三、四線城市，目前正在向二線城市發(fā)展。此前戰(zhàn)略加盟店項目中，百圓褲業(yè)承諾購買商鋪返租加盟商。這一項目目前正在進行中，購入的物業(yè)并未正式投入使用。

公司部證券工作人員透露，“由于公司主要布局三、四線城市，公司受租金上漲的影響不大。”

點評：根據(jù)公司透露，目前百圓褲業(yè)在三、四線城市簽訂的租賃合同時間都較長，一方面為保證房源穩(wěn)定性，另一方面為了防止房東隨意加價，所以在百圓褲業(yè)暫時未受到租金上漲較大的沖擊。

不過也有分析師認為，由于百圓褲業(yè)屬于新上市公司，而且目前沒有一家自由門店，外延擴張的租金成本要高于其他較早上市的服裝品牌。

探路者（300005，收盤價19.31元）

戶外用品領(lǐng)軍品牌。截至2011年底，探路者店鋪達1041家，其中直營店144家，加盟店897家，公司使用募集資金完成77家店鋪的建設(shè)。公司店面都分布在城市的一、二線商圈。在核心城市和一線城市的滲透率分別為52.7%和9.7%，二線城市的覆蓋率和滲透率為51%和2%。

公司證券部工作人員表示，“雖然近年來商業(yè)店鋪租金上漲，但由于公司店鋪數(shù)量較少，且以店中店為主，采取聯(lián)營方式，租金上漲對業(yè)績無顯著影響。”

點評：探路者表示，2011年探路者營業(yè)利潤同比增長89.93%，銷售費用同比增長27.91%。加盟業(yè)務(wù)收入占2011年總司總收入的72.68%，直營業(yè)務(wù)收入只占14.67%。直營店鋪基數(shù)較小，高利潤消化了商鋪租金的上漲。

搜于特（002503，收盤價24.32元）

大眾休閑服飾品牌。截至2011年12月31日，公司共有專賣店1521家，比上一年增加355家，其中直營店鋪129家，加盟店鋪1392家，直營店以租賃為主。目前，搜于特自有店鋪僅為10家。作為三、四線服裝品牌，公司也將自身的商鋪選在了三、四線城市核心圈，且暫無進軍一、二線城市的計劃。未來搜于特的店面擴張速度下降，新店鋪擴張以加盟店為主。

公司證券代表在接受采訪時表示，“直營店鋪基數(shù)小，受到租金上漲影響較小。”

點評：由于直營店與同類的森馬服飾和美邦服飾相比占比較小，且現(xiàn)有加盟店簽約時間較早，搜于特受近年租金上漲的影響相對較小。

喬治白（002687，收盤價21.19元）

公司專注于職業(yè)裝定制。截至2011年12月31日，有直營店48家，加盟店156家。主要布局國內(nèi)一、二線城市的中高端商圈。此次公司募集資金用以營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)項目，將會新建12個營銷中心以及7家直營形象店。在自營店中將會逐漸加大自購物業(yè)的比重。

公司證券工作人員表示，“我們都是走中高端銷售渠道，租金上漲肯定會受到一定影響。”

點評：根據(jù)公司介紹，喬治白的業(yè)務(wù)板塊中定制職業(yè)裝比重較大，與一般依靠零售終端獲利的品牌不同，所以門店數(shù)量的基數(shù)較小，主要以體驗店為主。所以在此輪租金上漲中，受到?jīng)_擊相對較小。

步森股份（002569，收盤價12.33元）

中高端男裝品牌。截至2011年12月31日，全國店鋪總數(shù)達到900多家，其中直營店45家，加盟店超過855家。主要布局三、四線城市，目前正逐步向二線城市進軍。主要布局高端商圈，租金較高。目前正新建26家直營店，其中6家門店為自購物業(yè)。

公司證代向記者透露：“受到大環(huán)境的影響，服裝零售企業(yè)已經(jīng)開始受到租金上漲的影響，但公司的租賃合同時間較長。”

點評：盡管步森股份自營店都為二、三線城市中高端商鋪，但由于公司始終將直營店的比例控制在門店數(shù)量10%以內(nèi)，整體基數(shù)較小，受到的沖擊也較弱。

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