每經(jīng)記者楊羚強(qiáng)發(fā)自上海 如果以“入行”時(shí)間計(jì)算，雅戈?duì)柺呛芏嘀髽I(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)的前輩。早在1992年，房改剛剛開(kāi)始時(shí)，雅戈?duì)柧鸵呀?jīng)有了第一家地產(chǎn)公司——雅戈?duì)栔脴I(yè)。因?yàn)榈禺a(chǎn)加金融的概念，雅戈?duì)柛欢扰c巴菲特旗下的伯克希爾·哈撒韋相提并論。 然而，雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)的輝煌卻在今年戛然而止。7月，有多家媒體公布了雅戈?duì)柤磳⒒貧w傳統(tǒng)服裝主業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將被嚴(yán)格限制投入的消息。對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾發(fā)郵件詢問(wèn)該公司董秘，但未獲得回應(yīng)。 據(jù)一些媒體分析，對(duì)資金流動(dòng)性的顧慮，讓雅戈?duì)柌坏貌幌拗频禺a(chǎn)發(fā)展。記者綜合雅戈?duì)?007年到2011年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，5年間該公司房從地產(chǎn)獲得的凈利潤(rùn)近30億元，平均每年的收益約為6億元。而大多數(shù)年份雅戈?duì)柕禺a(chǎn)業(yè)務(wù)占用的資金卻超過(guò)100億元。凈利潤(rùn)和資金投入形成了強(qiáng)烈的反差。 和投資不相稱的凈利潤(rùn) 雅戈?duì)柤瘓F(tuán)的地產(chǎn)子公司——雅戈?duì)栔脴I(yè)控股有限公司的資料顯示，該公司創(chuàng)建于1992年，開(kāi)發(fā)面積達(dá)600萬(wàn)平方米。 和主營(yíng)業(yè)務(wù)品牌服裝相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)并不算高。雅戈?duì)柤瘓F(tuán)2011年年報(bào)顯示，雅戈?duì)柕钠放品b的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率達(dá)到65.66%，而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率卻只有44.75%。不僅如此，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)收入總額也很低，僅為33.73億元，比品牌服裝要少4.4億元。由于雅戈?duì)枦](méi)有披露公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域投入的資金一共有多少，因此難以了解雅戈?duì)柕禺a(chǎn)過(guò)去幾年房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈資產(chǎn)收益率。 但是，從公司的房地產(chǎn)存貨情況可以大致看出雅戈?duì)栐诜康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)上的投入。根據(jù)2011年的年報(bào)，公司的各類房地產(chǎn)存貨總額達(dá)到212.52億元，占到總資產(chǎn)的43%。根據(jù)年報(bào)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的凈利潤(rùn)僅為5.71億元。相比之下，服裝板塊的凈利潤(rùn)雖然僅有6.91億元，但占用的資金卻明顯少于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。年報(bào)顯示，除地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，雅戈?duì)柕钠渌黝惔尕浵嗉硬贿^(guò)20億元左右。 事實(shí)上，早在2007年，雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的凈利潤(rùn)就已經(jīng)達(dá)到2.7億元，而當(dāng)時(shí)存貨占用的資金不過(guò)60億元出頭，但占用資金從60億增長(zhǎng)至去年的200億元以上之后，凈利卻沒(méi)有出現(xiàn)同樣的大幅度增長(zhǎng)。2010年，雅戈?duì)柕牡禺a(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)也只有6.7億元。 和其他地產(chǎn)商相比，雅戈?duì)柕禺a(chǎn)業(yè)務(wù)大規(guī)模投入所產(chǎn)生的收入和利潤(rùn)也較為遜色。以華僑城為例，雖然公司存貨規(guī)模達(dá)到300多億元，但該公司2011年的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入超過(guò)了102億元，毛利率更高達(dá)63%。 至于發(fā)展速度和規(guī)模，雅戈?duì)栆猜浜笥谕小?007年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)有了一波快速發(fā)展的勢(shì)頭，萬(wàn)科、保利、恒大、金地等公司均在這期間迅速擴(kuò)展，項(xiàng)目由幾十個(gè)擴(kuò)張至數(shù)百個(gè)，進(jìn)入的城市也大幅猛增。而把房地產(chǎn)列為“三駕馬車(chē)”之一的雅戈?duì)?，在這5年的擴(kuò)張速度卻始終比較緩慢。2011年年報(bào)顯示，截至當(dāng)年，該公司的土地儲(chǔ)備只有150萬(wàn)平方米，且主要分布在寧波、杭州、蘇州和上海四個(gè)長(zhǎng)三角城市。 在中房信集團(tuán)發(fā)布的2011年~2012年上半年的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額TOP50榜單上，雅戈?duì)柕拿忠呀?jīng)連續(xù)缺席。 雙重失敗的土地策略 這樣的成績(jī)與雅戈?duì)栐诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)和能力并不完全對(duì)應(yīng)。 根據(jù)媒體2010年的報(bào)道，雅戈?duì)栭_(kāi)發(fā)的“海景花園”長(zhǎng)期被稱為寧波高檔住宅的NO.1。這樣一家地產(chǎn)公司為何沒(méi)有能夠在2007年以后迅速發(fā)展起來(lái)？中國(guó)指數(shù)研究院杭州研究分院研究總監(jiān)曹旭東說(shuō)，雅戈?duì)栐趯幉òl(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)，憑借著獲取土地的低廉價(jià)格，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但在該公司從寧波進(jìn)入其他地方后，這一優(yōu)勢(shì)就逐漸喪失。在杭州，雅戈?duì)柲玫亩鄶?shù)地塊都付出了高價(jià)。 2007年，雅戈?duì)栆?4.76億元競(jìng)得“原杭州商業(yè)學(xué)院”土地，成為當(dāng)年杭州地王；同年9月29日，雅戈?duì)柍赓Y12.8億元，拿下杭州轉(zhuǎn)塘50號(hào)、51號(hào)兩個(gè)地塊；其后，雅戈?duì)栍忠钥們r(jià)8.45億元競(jìng)得了杭州留下的53號(hào)地塊(即西溪晴雪項(xiàng)目)，樓面價(jià)約為10779元/平方米。 2010年，雅戈?duì)栍忠?4.2億元總價(jià)，拿下杭州“申花53號(hào)和56號(hào)地塊”，溢價(jià)率分別為153%和155%。根據(jù)當(dāng)年這兩地塊的樓面價(jià)，分別是17751元/平方米和18114元/平方米，雙雙創(chuàng)下申花板塊樓面價(jià)新高。 高價(jià)買(mǎi)地的結(jié)果是，雅戈?duì)柕姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)喪失了部分競(jìng)爭(zhēng)力。 據(jù)中房信的不完全統(tǒng)計(jì)，雅戈?duì)柦衲晟习肽?個(gè)在杭州的項(xiàng)目銷(xiāo)售額不足5億元，而龍湖僅靠在杭州的兩個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售額已經(jīng)超過(guò)12億元。 但如果雅戈?duì)枔Q一個(gè)時(shí)間拿地，也許情況會(huì)和現(xiàn)在不一樣。 根據(jù)雅戈?duì)枤v年年報(bào)和公告，2008年5月到2009年5月，以及2011年，是雅戈?duì)柲玫氐目瞻灼?。如今在市?chǎng)上業(yè)績(jī)表現(xiàn)較好的幾家地產(chǎn)商，卻恰恰是在這段時(shí)間拿地的。比如，保利地產(chǎn)在2008年底至2009年初，以低價(jià)拿走多幅地塊。同樣的還有融創(chuàng)中國(guó)，也是選擇在這一時(shí)間入場(chǎng)拿地。 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天總結(jié)，正是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的低價(jià)拿地，才使得上述企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)。 除了拿地價(jià)格過(guò)高，曹旭東認(rèn)為，另一個(gè)阻礙雅戈?duì)柕禺a(chǎn)業(yè)務(wù)迅速發(fā)展的原因是品牌。高價(jià)拿地的雅戈?duì)枎缀踉谶M(jìn)入杭州的第一時(shí)間，就以高端定位來(lái)刺激銷(xiāo)售，但杭州的購(gòu)房者卻并不買(mǎi)賬。與杭州本地的高端樓盤(pán)——綠城相比，雅戈?duì)柕恼J(rèn)可度不高。 而這一定程度上影響了雅戈?duì)柕陌l(fā)展。再加上上述雅戈?duì)査M(jìn)入的區(qū)域此后紛紛頒布“限購(gòu)令”，也對(duì)雅戈?duì)柕牡禺a(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生很大的影響。 ·觀察 轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)資源難以復(fù)制 每經(jīng)記者關(guān)赟斐發(fā)自上海 樓市調(diào)控未見(jiàn)松懈，但主業(yè)非地產(chǎn)的公司卻紛紛涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 業(yè)內(nèi)人士指出，從2000年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始飛速發(fā)展，這些企業(yè)往往在這一時(shí)期內(nèi)紛紛以投資、兼并、融資等形式進(jìn)入房產(chǎn)行業(yè)。不少專家對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于主業(yè)并非房地產(chǎn)，因此資金可能相對(duì)充裕，比較適合進(jìn)入該行業(yè)。但現(xiàn)實(shí)情況卻是，這些企業(yè)的轉(zhuǎn)型并不十分成功，專業(yè)化程度以及主業(yè)資源優(yōu)勢(shì)在地產(chǎn)領(lǐng)域受限成為阻因。 專業(yè)化程度成瓶頸 “外行進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域是一種強(qiáng)烈的利益驅(qū)動(dòng)?！睆?fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民指出，其中的利益有兩點(diǎn)：目前房地產(chǎn)相對(duì)于其它實(shí)業(yè)而言，依然是利潤(rùn)最高的行業(yè)；房地產(chǎn)行業(yè)并不要求企業(yè)具備核心技術(shù)，容易涉足。 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭則認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)行業(yè)看似門(mén)檻很低，但所需要專業(yè)度較高。外行進(jìn)入房地產(chǎn)不難，但想要求得發(fā)展不易，經(jīng)驗(yàn)不足是一個(gè)很大的弱勢(shì)。 楊紅旭認(rèn)為，尤其是在目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的形勢(shì)下，這些企業(yè)將面臨很大的挑戰(zhàn)。如產(chǎn)品的定位和更新、拿地節(jié)奏、行業(yè)周期的把握等都需要做出精確的判斷，否則就很容易出現(xiàn)銷(xiāo)售困難的情況。 中房信研究總監(jiān)薛建雄指出，目前市場(chǎng)上很多案例表明，相鄰的兩塊地，由于開(kāi)發(fā)企業(yè)、開(kāi)發(fā)策略不同，最終會(huì)出現(xiàn)一個(gè)盈利頗豐，另一個(gè)巨大虧損的情況，這就是房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)度的體現(xiàn)。 另外，薛建雄表示，其實(shí)從理論上來(lái)講，產(chǎn)業(yè)資本做房地產(chǎn)是一個(gè)很好的選擇，因?yàn)橛衅渌a(chǎn)業(yè)作支撐，而且還有較房地產(chǎn)企業(yè)更多的融資渠道。但前提是需要把握好投資的節(jié)奏，如果擴(kuò)張過(guò)快，就會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂。 主業(yè)資源難以復(fù)制 不難發(fā)現(xiàn)，目前在外行進(jìn)入房地產(chǎn)的情況中存在著爭(zhēng)論。大部分涉足房地產(chǎn)的企業(yè)都屬于房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，相對(duì)于其它行業(yè)而言，這些企業(yè)往往是房地產(chǎn)行業(yè)的半個(gè)“業(yè)內(nèi)人”，能夠較好地規(guī)避經(jīng)驗(yàn)不足的風(fēng)險(xiǎn)。但也正是由于它們與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)密切，房地產(chǎn)調(diào)控也會(huì)對(duì)其業(yè)績(jī)產(chǎn)生較大影響，從而減緩了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)步伐。 蔡為民表示，事實(shí)上這些企業(yè)在決定進(jìn)入房地產(chǎn)之前，就具有一定的產(chǎn)業(yè)內(nèi)的銷(xiāo)售渠道優(yōu)勢(shì)，但在樓市不好的大環(huán)境下，這些渠道優(yōu)勢(shì)則不復(fù)存在。 正略鈞策合伙人、副總裁薛迥文告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，無(wú)論是銷(xiāo)售渠道還是品牌等企業(yè)先前的行業(yè)資源，對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的帶動(dòng)作用并不大。從企業(yè)管理角度上講，房地產(chǎn)行業(yè)跟其它實(shí)業(yè)相比有很大的不同，新進(jìn)入的企業(yè)往往會(huì)在企業(yè)管理上產(chǎn)生矛盾。 薛迥文指出，房地產(chǎn)是一個(gè)管理整合型行業(yè)，需要整合大量的外部管理資源，而且這些資源的非標(biāo)準(zhǔn)化程度很高。這對(duì)于新進(jìn)入的企業(yè)而言，駕馭難度很大。另外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期很長(zhǎng)，加大了企業(yè)內(nèi)部管控的難度。 如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。 每經(jīng)訂報(bào)電話 北京：010-58528501上海：021-61283003深圳：0755-83520159成都：028-86516389028-86740011無(wú)錫：15152247316廣州：020-89660257