每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 夏雨（化名）發(fā)自山東德州    

每經(jīng)記者 夏雨（化名）發(fā)自山東德州

從新能源轉(zhuǎn)向地產(chǎn)行業(yè)，皇明集團(tuán)一把手黃鳴的理想，并沒能照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

當(dāng)12年前萬科的“苛刻”條件迫使黃鳴放棄與之合作，并發(fā)誓一定要做自己的新能源樓盤時(shí)，黃鳴便有了 “沒有一流房地產(chǎn)企業(yè)的合作，那么就由自己來創(chuàng)造”的決定，于是就有了蔚來城。

然而，曾經(jīng)的光熱先驅(qū)者并未贏得地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，“投資性房地產(chǎn)”非但沒有給皇明貢獻(xiàn)利潤(rùn)，還讓皇明在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的拓展飽受爭(zhēng)議，公司旗下當(dāng)前唯一的房地產(chǎn)項(xiàng)目——德州蔚來城也正遭遇著冰雪之境。

尷尬的“亮燈率”

7月21日，周六，晚8:30左右，原本是亮燈率最高的時(shí)段，蔚來城卻略顯“荒涼”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者大略數(shù)了一下，亮燈的住戶僅約30戶，這與皇明在2011年宣稱的蔚來城一期已經(jīng)“售罄”以及近來蔚來城售樓處的“一期基本售罄，唯余個(gè)別數(shù)套戶型，二期也售出大半”的說法似有偏差。

另?yè)?jù)公開資料顯示，來“蔚來城”購(gòu)房的大多是德州本地的老板，以及祖籍為德州如今在北京等一線城市工作的高端人士。

“本地的普通人買不起，外地人購(gòu)買也就是為了周末來此度假。”當(dāng)?shù)氐囊晃怀鲎廛囁緳C(jī)告訴記者，蔚來城當(dāng)前的人氣并不旺。

當(dāng)記者以外地購(gòu)房者的身份來到蔚來城售樓處時(shí)，先后觀看了建筑模型、相關(guān)節(jié)能型產(chǎn)品的介紹、樣板間。在交流過程中，銷售人員透露稱，蔚來城一期出售的住宅有240套，當(dāng)前還有約30套未售出。

在一期和二期高層住宅中間，還有兩棟類似“聯(lián)排別墅”的建筑。盡管上述銷售人員稱該戶型幾乎都已賣完，但記者發(fā)現(xiàn)，晚上“聯(lián)排別墅”無一亮燈，且白天見到的多個(gè)房間并未進(jìn)行內(nèi)部裝修，鮮有人入住的痕跡。

定價(jià)、物業(yè)配套成掣肘

事實(shí)上，銷售不暢能從皇明公布的相關(guān)信息中有所窺探。此外，黃鳴最近也坦言，蔚來城銷售遇冷是與當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)。另?yè)?jù)上述銷售人員介紹，除了一期還有約30套未售出外，二期的銷售也不理想。

在受訪的當(dāng)?shù)厝耸靠磥恚祦沓堑匿N售不暢與定價(jià)和周邊配套有直接的關(guān)系。

截至2012年7月5日，德州住宅的成交均價(jià)4299.06元/平方米，非住宅成交均價(jià)5295.41元/平方米，這比蔚來城低出一大截。早在2009年蔚來城一期開售時(shí)，其6500元/平方米的報(bào)價(jià)大大高于周邊住宅2500元/平方米的單價(jià)。

上述類似于聯(lián)排別墅的項(xiàng)目，價(jià)格更是明顯高于普通住宅，總價(jià)約為600萬元至上千萬元不等，車位的價(jià)格也超過20萬/個(gè)，達(dá)到了一線城市的水平。

除了成本較高外，蔚來城周邊的商業(yè)配套也不夠完善。據(jù)悉，蔚來城在德州三八路東首、長(zhǎng)河公園附近，這被德州市民認(rèn)為此前是城郊結(jié)合部，算不上最佳地段。上述銷售人員也說，周邊的商業(yè)配套確實(shí)沒做起來，距離最近的一個(gè)商業(yè)街也有3公里左右。

另?yè)?jù)了解，蔚來城三期中涉及商業(yè)開發(fā)，在蔚來城的沙盤上已經(jīng)有了三期的模型。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，“浙江建工”的工程隊(duì)正在進(jìn)行三期地基的施工。三期除了住宅外，還包括一個(gè)公寓式酒店及商業(yè)項(xiàng)目。

“旁邊沒有合適的商業(yè)項(xiàng)目，皇明就打算自己做。”上述銷售人員透露。

節(jié)能概念“曲高和寡”

在黃鳴看來，蔚來城是其太陽(yáng)能設(shè)備在房地產(chǎn)上應(yīng)用的樣本。“應(yīng)用37項(xiàng)可再生科技成果、130種高科技產(chǎn)品”一直在蔚來城的銷售中被重點(diǎn)提及。

蔚來城銷售中心的相關(guān)人員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，蔚來城應(yīng)用到了太陽(yáng)能光伏光熱系統(tǒng)、溫屏節(jié)能玻璃，以及土壤源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)等節(jié)能技術(shù)。

諸多新技術(shù)、新產(chǎn)品，進(jìn)一步拉高了皇明開發(fā)蔚來城的成本。公開資料顯示，“一期的綜合拿地、建筑安裝等成本約每平方米3500元，太陽(yáng)能設(shè)備的成本也為4000元/平方米。”

不過，這里的住戶并未感受如此多的節(jié)能體驗(yàn)。一位蔚來城一期的住戶表示，該樓盤能看到的只有太陽(yáng)能熱水器、中央空調(diào)和直飲水。另有住戶質(zhì)疑，蔚來城并不像宣傳的那樣好。

盡管黃鳴聲稱蔚來城是全球第一個(gè)微排社區(qū)，但這里的許多產(chǎn)品和技術(shù)并非皇明所有。記者在蔚來城的展示中心了解到，防塵、隔音的門窗，其材料和技術(shù)來自德國(guó)。

模式復(fù)制或遇阻

黃鳴堅(jiān)持打造蔚來城，是希望將該模式在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行推廣。

2011年下半年，黃鳴接受媒體采訪時(shí)透露，下一個(gè)在德州以外的蔚來城將于3~4年內(nèi)面世。“我們計(jì)劃每個(gè)城市只開發(fā)一個(gè)蔚來城。”在他看來，一方面是蔚來城的盈利，更主要的目的是推廣蔚來城的模式。

然而現(xiàn)實(shí)卻是，在第三次IPO未成功的情況下，蔚來城模式也無法給皇明的發(fā)展提供足夠的資金支持。節(jié)能建筑本身的定價(jià)趨高，這或?qū)⒊蔀槲祦沓悄Ｊ綇?fù)制推廣的阻礙。

公開財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2011年1～9月，皇明控股的主業(yè)光熱產(chǎn)品、光電產(chǎn)品、溫屏玻璃收入占比達(dá)到90%以上，而皇明控股旗下3家核心地產(chǎn)子公司悉數(shù)虧損。其中，皇明太陽(yáng)能房地產(chǎn)有限公司在2010年度虧損778萬元，2011年1~9月因費(fèi)用成本支出原因，當(dāng)期又虧損912萬元。

類似于蔚來城這樣的項(xiàng)目，資金需求量并不小。公開資料顯示，蔚來城二期計(jì)劃投資額即達(dá)5.1億元，截至2011年9月末已完成投資9317萬元，尚有超過4億元資金需要籌措。

根據(jù)皇明旗下子公司的成立記錄，皇明一度想在外地拓展地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2009年7月，皇明成立了杭州蔚來置業(yè)有限公司，但該公司成立后一直未開展實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，無營(yíng)業(yè)收入，目前已經(jīng)注銷。

更值得注意的是，皇明太陽(yáng)能置業(yè)（北京）有限公司成立于2003年，成立之初曾拿到了北京北土城附近一個(gè)地塊?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，該公司當(dāng)時(shí)成立的目標(biāo)是“在所開發(fā)的建筑項(xiàng)目中，以太陽(yáng)能光熱和光電技術(shù)的應(yīng)用為核心內(nèi)容，在太陽(yáng)能與建筑結(jié)構(gòu)的一體化、高層建筑太陽(yáng)能應(yīng)用、建筑太陽(yáng)能采暖和制冷等多方面進(jìn)行積極的探索”，以“完成太陽(yáng)能技術(shù)與建筑的完美結(jié)合”。這更像是最初的蔚來城。

但該公司尚未開展實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，無經(jīng)營(yíng)收入。截至2011年9月30日，該公司總資產(chǎn)2497萬元，總負(fù)債16萬元，當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入為零，凈利潤(rùn)為負(fù)。有業(yè)內(nèi)人士分析，正是在北京的該項(xiàng)目未能進(jìn)展，才有了現(xiàn)在的德州蔚來城。

“皇明想在外地復(fù)制蔚來城，難度不小。”中國(guó)家電營(yíng)銷委員會(huì)副理事長(zhǎng)洪仕斌認(rèn)為，“實(shí)際上項(xiàng)目不具備可復(fù)制性。”一是造價(jià)成本過高，如果沒有政府補(bǔ)助，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商不可能冒此風(fēng)險(xiǎn)。二是這種看似節(jié)能環(huán)保的概念房地產(chǎn)，普通消費(fèi)群體接受度也較難。

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