本文刊載于2010年4月6日《人民日?qǐng)?bào)》

商品房預(yù)售制緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，促進(jìn)了住房的市場(chǎng)供應(yīng)，成為我國(guó)新房銷售的主要方式。但是近年來(lái)商品房預(yù)售制度飽受詬病，甚至被認(rèn)為是導(dǎo)致樓市秩序混亂、房?jī)r(jià)飛漲的“幫兇”。兩會(huì)期間,多份提案議案建言改革或取消房地產(chǎn)預(yù)售制。是去還是留？關(guān)于商品房預(yù)售制命運(yùn)的討論再次展開(kāi)。

一問(wèn)：

為何屢屢遭詬病？

編輯：“爛尾樓”、“樓倒倒”等造成的糾紛，不少與商品房預(yù)售制的不完善有關(guān)。預(yù)售制漏洞究竟在哪呢？

記者：預(yù)售制也就是老百姓再熟悉不過(guò)的“買期房”。追溯這一制度的發(fā)展，我國(guó)商品房預(yù)售制度始于1994年。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，建立預(yù)售制模式的目的是扶持成長(zhǎng)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，降低房地產(chǎn)企業(yè)資金壁壘。

由于這項(xiàng)制度允許開(kāi)發(fā)商在房屋未建設(shè)完工之前就進(jìn)行銷售，使得開(kāi)發(fā)商的資金能夠迅速回籠。這項(xiàng)制度很快就成為全國(guó)各地商品房銷售的主要方式。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟，預(yù)售制不完善帶來(lái)許多矛盾。導(dǎo)致的問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)。

從商品交易方式上看，房屋未建成就銷售，這為部分開(kāi)發(fā)商虛假宣傳、弄虛作假創(chuàng)造了條件。而購(gòu)房人對(duì)房屋本身的質(zhì)量、特點(diǎn)缺少足夠了解，即使交房時(shí)有問(wèn)題，多數(shù)也只能被迫接受。從預(yù)售到房屋建成交房，一般要兩年左右，這期間如果開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)問(wèn)題，樓盤就可能“爛尾”，但貸款買房的購(gòu)房人卻要繼續(xù)還銀行的月供，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了購(gòu)房人。同時(shí)，由于預(yù)售制度在很大程度上緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，降低了房地產(chǎn)行業(yè)的門檻，導(dǎo)致市場(chǎng)魚(yú)龍混雜。市場(chǎng)向好時(shí)，許多開(kāi)發(fā)商借預(yù)售之便，囤房囤地、捂盤惜售，借機(jī)哄抬房?jī)r(jià)。即便市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商也缺乏降價(jià)促銷的動(dòng)力，一定程度上造成了近年來(lái)房?jī)r(jià)“緩跌急漲”的局面。大大干擾了市場(chǎng)的有序運(yùn)行。

商品房預(yù)售制度導(dǎo)致購(gòu)房人看不到房子就交錢，一旦房子出現(xiàn)問(wèn)題，而在我國(guó)目前的法律框架內(nèi)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的懲罰措施十分有限。

二問(wèn)：

能否直接賣現(xiàn)房？

編輯：既然商品預(yù)售制問(wèn)題多多，那么是否可以把它取消，代之以看得見(jiàn)摸得著的“全現(xiàn)房”銷售呢？

記者：預(yù)售制是一個(gè)舶來(lái)品，在各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初期，幾乎都實(shí)行過(guò)商品房預(yù)售。但隨著市場(chǎng)發(fā)展成熟和一些國(guó)家住房總體供需平衡、住房問(wèn)題基本得以解決，許多國(guó)家已經(jīng)取消或限制預(yù)售制度。

從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度看，一旦現(xiàn)房銷售形成制度，會(huì)促使開(kāi)發(fā)商踏踏實(shí)實(shí)蓋好房子，提升品質(zhì)和質(zhì)量。資金壓力會(huì)讓開(kāi)發(fā)商加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，加快銷售回籠資金，努力增加有效供應(yīng)。同時(shí)，資金門檻也會(huì)促進(jìn)行業(yè)洗牌，淘汰一批不具備開(kāi)發(fā)實(shí)力的小企業(yè)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，“全現(xiàn)房”銷售是大勢(shì)所趨。

早在去年年底的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部工作會(huì)議上，姜偉新部長(zhǎng)就在工作報(bào)告中提出，要積極推行商品房現(xiàn)房銷售、推進(jìn)取消商品房預(yù)售制度試點(diǎn)工作。

同時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，商品房預(yù)售制度是《城市房地產(chǎn)管理法》確定的一項(xiàng)制度，運(yùn)行到目前這個(gè)階段，想在一個(gè)地方做一些檢驗(yàn)，試點(diǎn)取消預(yù)售制度，看看對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)什么影響。如果取消這項(xiàng)制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)就難以進(jìn)行，那么說(shuō)明這項(xiàng)制度還沒(méi)有到取消的合適時(shí)機(jī)。

從當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)情況看,一刀切地取消預(yù)售制是異常艱難的,也是不現(xiàn)實(shí)的。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，預(yù)售制度存在的基礎(chǔ)是供應(yīng)短缺，老百姓擔(dān)心買不到房子才愿意提前交錢。預(yù)售放大了投資的規(guī)模，極大促進(jìn)了住房的供應(yīng)。由于資金很快回籠，開(kāi)發(fā)商可以用1億元資金去做五六億元的項(xiàng)目，如果取消這項(xiàng)制度，1億元資金只能做1億元的事，那么開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有那么多的錢去建那么多的房子，這對(duì)住房的供應(yīng)是很大的打擊。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)真正穩(wěn)定下來(lái)，才能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售。

對(duì)比以現(xiàn)房銷售為主的歐美國(guó)家，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，歐美國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)每年新增需求很少，所以不需要實(shí)行預(yù)售制度來(lái)促進(jìn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，只用現(xiàn)房銷售的方式就能解決住房問(wèn)題。

取消商品房預(yù)售制度試點(diǎn)工作，應(yīng)注重將全現(xiàn)房銷售與增加市場(chǎng)供應(yīng)、整治市場(chǎng)秩序等手段結(jié)合起來(lái)，防止市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)突然“斷檔”導(dǎo)致價(jià)格飆升。而從“期房”到“全現(xiàn)房”，也應(yīng)該作為一種制度改革的長(zhǎng)期目標(biāo)，早作規(guī)劃，而不僅僅是當(dāng)前應(yīng)對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲采取的臨時(shí)措施。