三問：

漏洞究竟怎么堵？

編輯：今年的政府工作報(bào)告明確提出，要“完善商品房預(yù)售制度”。那么該如何完善預(yù)售制，并且切實(shí)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序？

記者：預(yù)售制度并非我國獨(dú)有，在西方國家中，也存在一部分預(yù)售商品房。但與我國商品房預(yù)售制度不同的是，在國外，預(yù)售制度都伴隨著嚴(yán)格的監(jiān)管措施。在國外，預(yù)售制實(shí)行第三方監(jiān)管。預(yù)售取得的資金并不是一次性地交給開發(fā)商，而是由律師行、銀行等機(jī)構(gòu)代為監(jiān)管，根據(jù)開發(fā)商建設(shè)的不同階段按比例付給開發(fā)商。

而在我國，預(yù)售制度規(guī)定將資金一次性全部交給開發(fā)商，這種預(yù)售制度給購房人帶來巨大的單邊法律風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也對(duì)銀行的信貸造成了不小的沖擊。

預(yù)售制度改進(jìn)的重點(diǎn)只能放在將預(yù)售制變成一種“地產(chǎn)資格審查制”，擁有優(yōu)質(zhì)資格的地產(chǎn)商才獲得預(yù)售權(quán)；或者效仿一些國家，將預(yù)售方式和預(yù)售合同多樣化，例如預(yù)售資金不是一次性給付地產(chǎn)商，加強(qiáng)對(duì)住房建設(shè)進(jìn)度的“掌控權(quán)”；或者建立所謂的“預(yù)售金專項(xiàng)監(jiān)管體制”，對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行管理,防止地產(chǎn)商“卷款而逃”。

國務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家建議，要充分利用信用體系提高行業(yè)公信力，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信用檔案體系和個(gè)人信用體系，發(fā)揮信用的褒揚(yáng)和懲戒機(jī)制。建立完善、可行的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)和實(shí)名制的住房產(chǎn)權(quán)檔案系統(tǒng)。并通過政府信息公示制度，使消費(fèi)者和社會(huì)各界了解住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況，正確判斷市場(chǎng)走勢(shì)，引導(dǎo)消費(fèi)者的市場(chǎng)預(yù)期。

預(yù)售制之痛，市場(chǎng)秩序之亂

預(yù)售制引發(fā)的糾紛當(dāng)下時(shí)有耳聞。購房人和開發(fā)商處于風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)不成比例的失衡狀態(tài)當(dāng)中，自然容易導(dǎo)致處于弱勢(shì)的購房人的利益受損。

但是，在當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)情況下，預(yù)售制“一刀切”地全面取消的條件還不成熟。更為可行的辦法是，根據(jù)實(shí)際情況有序部署，謹(jǐn)慎試點(diǎn)。商品房預(yù)售制度本身的確存在種種漏洞，但它并不是堵不上的窟窿。關(guān)鍵在于政府部門要承擔(dān)起責(zé)任，落實(shí)監(jiān)管制度，完善懲罰措施，切實(shí)保護(hù)住宅消費(fèi)者的合法權(quán)利。

完善商品房預(yù)售制，最重要環(huán)節(jié)就是加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管，確保其按照合同約定規(guī)范使用，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)房屋質(zhì)量的監(jiān)控，對(duì)房屋預(yù)售廣告宣傳的管理，杜絕虛假廣告，并建立起開發(fā)商和樓盤等信息的披露制度，保證消費(fèi)者的知情。

從深層次看，預(yù)售制存在的種種問題，實(shí)際上反映出的是多年來整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的問題。預(yù)售制的問題，不過是房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂的一個(gè)縮影。

房改以來，雖然我國住宅市場(chǎng)得到較大發(fā)展，但近幾年房?jī)r(jià)上漲過快，一些城市房?jī)r(jià)背離價(jià)值，暴露出諸多問題與矛盾。其中，關(guān)鍵是市場(chǎng)秩序欠規(guī)范，導(dǎo)致市場(chǎng)配置資源的效率不高。例如有的開發(fā)商惡意炒房；不規(guī)范的合同侵害消費(fèi)者利益；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)良莠不齊等等。這些問題不僅損害了住宅消費(fèi)者的合法權(quán)益，而且在供求偏緊的市場(chǎng)條件下，會(huì)進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)的上漲，對(duì)住宅市場(chǎng)健康、可持續(xù)性發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。

近年來，政府在整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序方面也下了不少功夫，但是效果不甚明顯。原因何在？

首先是相關(guān)的法律法規(guī)還不夠完善。雖然我國目前基本上構(gòu)建了多層次的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系，但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性、復(fù)雜性等特點(diǎn)，在法律體系建設(shè)方面仍存在薄弱環(huán)節(jié)。例如，住房統(tǒng)計(jì)信息制度和產(chǎn)權(quán)登記制度不健全，致使炒房的影響容易擴(kuò)大；住宅市場(chǎng)的信用體系建設(shè)滯后，沒有健全的信用體系的約束和威懾，住宅市場(chǎng)主體的誠信就無從談起。

其次，監(jiān)管的執(zhí)行力有待提高。從房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地出讓、規(guī)劃審批、項(xiàng)目開工、項(xiàng)目竣工、項(xiàng)目銷售全過程，政府部門都該進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤和檢測(cè)分析，任何一個(gè)環(huán)節(jié)，監(jiān)管都不可缺位。但是現(xiàn)實(shí)操作中，卻依然存在種種漏洞。

在住宅市場(chǎng)中承擔(dān)起保護(hù)民眾利益、維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序、公正執(zhí)行法律的重要職責(zé)，政府責(zé)無旁貸。對(duì)重大市場(chǎng)秩序問題，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)地方政府問責(zé)制，以兌現(xiàn)政府對(duì)社會(huì)民眾做出的承諾，確保中央的政令暢通，維護(hù)中央政策的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。（黃碧梅）

鏈接：美國如何管理房屋預(yù)售

美國商品房銷售最大的特點(diǎn)是第三方Escrow公司（產(chǎn)權(quán)保障及托管交易服務(wù)公司）的存在。購房者的訂金、貸款、房屋合同等都預(yù)先存放在這樣的托管交易公司，只有在房屋竣工、房主取得政府頒發(fā)的入住證后，相關(guān)款項(xiàng)才能轉(zhuǎn)交開發(fā)商。

加州圣馬力諾市ColdwellBankers公司地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人溫妮·克里斯蒂安介紹說，買主交納首付款，通常為10%—20%。買主可以等到交房時(shí)才貸款并存入托管交易公司。通常情況下，銀行只有在房屋基本竣工后才會(huì)給買主貸款。因此開發(fā)商在工程完成之前不可能動(dòng)用買主的購房款。這也是為什么美國預(yù)售房比例小的原因，因?yàn)殚_發(fā)商無論是預(yù)售，還是現(xiàn)房，反正都得靠自己的資金，不能挪用購房款。

關(guān)于房屋質(zhì)量的控制，美國采取的辦法是，在竣工后，政府部門對(duì)房屋的建筑質(zhì)量和水電管線進(jìn)行檢查，合格后發(fā)放“入住證”。另外，房主可以聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)對(duì)現(xiàn)房質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估。（記者 管克江）