每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 關(guān)赟斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 關(guān)赟斐 發(fā)自上海

8月2日，上海虹橋商務(wù)區(qū)三幅地同時(shí)拍賣出讓，最終兩幅地以底價(jià)成交。三地塊出讓總金額加在一起僅28億多元。

從2009年9月上海公布大虹橋的發(fā)展規(guī)劃起，到現(xiàn)在已近3年。綜合同策咨詢機(jī)構(gòu)、上海市建設(shè)交通委員會(huì)的數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，面積多達(dá)86平方公里的大虹橋地區(qū)流入的購房資金、買地資金加在一起約1150億元，加上還未全部到位的項(xiàng)目開發(fā)資金，總額僅1300億元出頭。

與之相比，總面積只有大虹橋11%的新江灣兩年內(nèi)流入的買房購地資金就已經(jīng)超過了200億元。

對(duì)此，中房信研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，一方面可以看出大虹橋還只是處于起步階段，另一方面也可以說明這個(gè)區(qū)域的樓市尚有較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

內(nèi)地房企首次分羹上海CBD

上海早期的CBD，無論是陸家嘴，還是南京路、淮海路，往往都由境外的房地產(chǎn)公司開發(fā)，內(nèi)地房企很難從這一個(gè)大市場(chǎng)里分到一杯羹。這些區(qū)域近幾年寫字樓和商場(chǎng)租金大幅提升，每年都給這些境外地產(chǎn)公司帶來源源不斷的收入。

但大虹橋卻彌補(bǔ)了內(nèi)地房企缺席CBD開發(fā)的遺憾。以萬科、龍湖、紅星、上海地產(chǎn)為首的內(nèi)地房企紛紛進(jìn)軍，和瑞安、麗寶等境外地產(chǎn)公司一起，開發(fā)這個(gè)新的商務(wù)區(qū)。

戴德梁行一位分管寫字樓的部門負(fù)責(zé)人說，這是內(nèi)地房地產(chǎn)第一次有機(jī)會(huì)開發(fā)上海的CBD，不少內(nèi)地房企都曾為能拿下大虹橋板塊的地塊感到興奮。

由于坐擁高鐵、飛機(jī)、地鐵和高架道路，虹橋交通樞紐被認(rèn)為可以比肩世界最繁忙機(jī)場(chǎng)之一的阿姆斯特史基浦國際機(jī)場(chǎng)。

在2011年京滬高鐵剛剛開通時(shí)，瑞安地產(chǎn)董事長(zhǎng)羅康瑞曾表示，大虹橋會(huì)讓上海扮演紐約的角色，它未來每天的人流量至少是200萬人次，通過高鐵、飛機(jī)等多種交通工具，可輻射到7500萬人口。

戴德梁行此前預(yù)計(jì)，到2015年，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)將擁有261萬平方米的甲級(jí)寫字樓，這相當(dāng)于該年度上海甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)總存量的24%。這意味著大虹橋?qū)⒊蔀槌謻|新區(qū)以外，上海最大的甲級(jí)寫字樓集中片區(qū)。

而按甲級(jí)寫字樓人均15平方米的占用面積計(jì)算，可以估算出該地區(qū)的辦公人數(shù)將達(dá)到17.4萬人，且大部分人員將從事收入更高的專業(yè)服務(wù)業(yè)。

大虹橋規(guī)劃藍(lán)圖

對(duì)于大虹橋的未來，瑞安曾用集話劇和電影于一體的一組現(xiàn)場(chǎng)表演來表現(xiàn)。根據(jù)這組表演，一個(gè)生活在上海周邊的人，可以乘坐高鐵來大虹橋上班、看話劇、看展覽以及購物。

基于上述假設(shè)，虹橋還將會(huì)有巨量的賓館、購物中心、展覽中心等陸續(xù)興建。

根據(jù)戴德梁行此前發(fā)布的對(duì)大虹橋的研究，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)規(guī)劃了總計(jì)16.05萬平方米四星級(jí)以上的賓館，并將在2015前竣工。根據(jù)最新的開發(fā)規(guī)劃，核心區(qū)中片區(qū)將會(huì)有11.05萬平方米的新建賓館面積，其余面積則坐落于核心區(qū)的主題活動(dòng)和會(huì)展片區(qū)內(nèi)。

未來3~4年內(nèi)，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)中片區(qū)將建成總面積為20.4萬平方米的零售商鋪，而在核心區(qū)的主題活動(dòng)和會(huì)展片區(qū)，將會(huì)有總建筑面積為12.41萬平方米的零售商鋪交付使用。在虹橋商務(wù)區(qū)外圍開發(fā)區(qū)，尤其是西虹橋片區(qū)，目前已規(guī)劃了總建筑面積為12.3萬平方米的 “超大型綜合休閑中心”。

另外，號(hào)稱全世界規(guī)模最大的主題活動(dòng)和會(huì)展中心的國家會(huì)展中心場(chǎng)館項(xiàng)目目前正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)將于2014年竣工。該項(xiàng)目占地1.09平方公里，總建筑面積為50萬平方米，其中包括40萬平方米的室內(nèi)展廳和10萬平方米的室外展覽場(chǎng)地。該會(huì)展中心預(yù)計(jì)每年將有30%左右的時(shí)間用于主辦國內(nèi)外的各類主題活動(dòng)和展銷會(huì)，年均人流量預(yù)計(jì)在20萬人次左右。

在上述規(guī)劃藍(lán)圖下，開發(fā)商們也紛紛確立了各自的項(xiàng)目定位。

瑞安地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，在虹橋拿地后將開發(fā)虹橋天地項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于虹橋核心商務(wù)區(qū)緊鄰交通樞紐的首個(gè)地塊，占地面積約6.2萬平方米，總建筑面積約38萬平方米。項(xiàng)目定位為集展示辦公、購物、餐飲、娛樂、演藝為一體的綜合商業(yè)，將為未來虹橋商務(wù)區(qū)的辦公人群，以及高鐵1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈所輻射的7500萬人口提供商務(wù)、休閑服務(wù)。

龍湖2011年年報(bào)顯示，虹橋項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積2.9萬平方米，預(yù)計(jì)竣工日期為2016年12月3日，龍湖擁有該項(xiàng)目93.48%的權(quán)益。不過，龍湖沒有公布具體開發(fā)方案。

對(duì)于大虹橋來說，SOHO中國會(huì)是個(gè)另類。后者2011年年度業(yè)績(jī)公告中指出，在大虹橋開發(fā)的總建筑面積約35萬平方米的項(xiàng)目凌空SOHO，預(yù)計(jì)將會(huì)在2012年下半年取得銷售許可證，在該項(xiàng)目助推下，全年總可售物業(yè)金額將超過300億元。而SOHO此前因?yàn)榉指钿N售上海核心地段的寫字樓，并引入了相對(duì)較低端的租戶，一直備受業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議。

不過，記者從實(shí)際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這一項(xiàng)目至少會(huì)遠(yuǎn)離虹橋商務(wù)區(qū)的核心區(qū)域。

真正開工項(xiàng)目不多

雖然大虹橋的前景被很多人看好，但真正開始動(dòng)工的項(xiàng)目實(shí)際上并不多。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，大虹橋核心區(qū)一期的上述各地塊雖然已經(jīng)奠基開工，但工程進(jìn)度并不快。除了瑞安地產(chǎn)開發(fā)的虹橋天地項(xiàng)目已經(jīng)全面處于樁基階段并開建之外，其他項(xiàng)目的工地則顯得安靜了不少。

戴德梁行給出的項(xiàng)目成熟時(shí)間是在2014年到2015年，這一時(shí)間與復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營研究所所長(zhǎng)蔡為民的預(yù)測(cè)接近。后者認(rèn)為，大虹橋的整體成熟也許要5年以上時(shí)間。此外，上海的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度在放慢，而所輻射的長(zhǎng)三角制造業(yè)也在面臨轉(zhuǎn)型的陣痛。這一切都使大虹橋的成熟速度可能會(huì)比預(yù)期要慢。

不過，大筆投資仍在陸續(xù)注入大虹橋。

記者根據(jù)上海市建交委網(wǎng)站上資料進(jìn)行不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，大虹橋核心區(qū)一期10個(gè)項(xiàng)目中，有7個(gè)項(xiàng)目的總投資額已經(jīng)高達(dá)358.6億元左右。除去土地成本201億元，企業(yè)投資至少高達(dá)157.6億元。

事實(shí)上，這僅是大虹橋規(guī)劃中的“九牛一毛”。根據(jù)規(guī)劃，整個(gè)虹橋商務(wù)區(qū)共26.3平方公里，大虹橋范圍多達(dá)86平方公里。

發(fā)展速度或不如陸家嘴

大虹橋被認(rèn)為 “上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的西部引擎”，人們對(duì)大虹橋的期待，有如當(dāng)年的陸家嘴。

從遠(yuǎn)期來看，大虹橋確實(shí)有可能憑借得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢(shì)，成為上海又一個(gè)城市商業(yè)中心。但是，速度有可能不如陸家嘴。

在陸家嘴規(guī)劃公布后的三、四年里（1994年至1996年），政府財(cái)政即國有資產(chǎn)管理部門投資了17.4億元之后，陸家嘴先后引進(jìn)了日本森大廈株式會(huì)社、泰國正大集團(tuán)、香港新鴻基等外資和港資代表，開創(chuàng)了外資和港資房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地從事土地成片開發(fā)的先例。

在這幾年中，陸家嘴共批租土地17幅，總占地面積21.04萬平方米。同時(shí)，進(jìn)駐的主要項(xiàng)目有香格里拉酒店、正大廣場(chǎng)等。公開資料顯示，這兩大項(xiàng)目的投資額為1.3億美元和4.5億美元，按照當(dāng)時(shí)匯率計(jì)算，總共投資額約為人民幣50億元左右。

2009年9月，上海正式公布“大虹橋”規(guī)劃。此后，整個(gè)大虹橋的區(qū)域建設(shè)正式啟動(dòng)，隨著一系列土地被陸續(xù)出讓，眾多開發(fā)商斥重金拿地。直到2011年11月15日，大虹橋核心區(qū)一期的第一批土地出讓完畢，而僅土地出讓金便高達(dá)201億元。

同樣是區(qū)域規(guī)劃公布之后的第3年，在這塊僅1.4平方公里的土地上，已經(jīng)匯集了萬科、瑞安、龍湖、萬通、上海地產(chǎn)等10余家知名開發(fā)商。

表面上看，似乎大虹橋的開發(fā)進(jìn)程要快于陸家嘴。但很多行業(yè)人士卻表示，大虹橋發(fā)展成熟的周期會(huì)比浦東要慢很多。蔡為民說，在浦東開發(fā)時(shí)，幾乎是以全國之力在建設(shè)。當(dāng)年陸家嘴有很多的部委樓，有大量央企的進(jìn)入。相比之下，大虹橋規(guī)劃的立足點(diǎn)雖然不錯(cuò)，但畢竟只是區(qū)域性的開發(fā)，和當(dāng)時(shí)的陸家嘴不能相比。

資金流向不及其他板塊

在發(fā)展速度相對(duì)緩慢的大背景下，大虹橋樓市資金流入的規(guī)模和數(shù)量，并不比其他地區(qū)更多。同策咨詢機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，2010年至今，流入大虹橋地區(qū)的購房資金約451億元，占到購房總資金的9.5%

（數(shù)據(jù)口徑：2010年1月1日至2012年7月24日，商品住宅，長(zhǎng)風(fēng)板塊、古北板塊、虹橋板塊、西郊板塊、華漕板塊、金虹橋板、七寶板塊、江橋板塊、趙巷板塊、徐涇板塊、九亭板塊）。其中，5萬元/平方米左右的房源成交約35億元，占7.8%。而同期，只有大虹橋11%規(guī)模的新江灣商品住宅的總成交金額達(dá)到了187.83億元，加上土地及其他收入已超200億元。

很顯然，購房者對(duì)大虹橋的熱情不算高。

對(duì)此，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，一方面是因?yàn)闃鞘姓{(diào)控的因素，另一方面則是大虹橋自身的發(fā)展速度，還難以和新江灣等相比。

薛建雄說，這一板塊購買價(jià)格不高，但銷售量也不多，恰恰說明了大虹橋目前的發(fā)展速度較慢，同時(shí)也說明這一地區(qū)的房?jī)r(jià)還沒有出現(xiàn)泡沫。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，受大虹橋輻射的嘉定南翔板塊表現(xiàn)不佳，該板塊內(nèi)的朗詩綠色街區(qū)自2010年12月開盤至今，銷售了183套，而房源總套數(shù)卻高達(dá)666套，去化率僅為27%。而同位于該板塊的寶華櫟庭項(xiàng)目從2011年6月開盤至今僅成交12套，僅占可售總套數(shù)的4%。

也有一些板塊存在例外。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，僅今年1~7月，整個(gè)大虹橋范圍內(nèi)一手房的銷售量達(dá)2516套，總成交金額高達(dá)98.65億元。其中，長(zhǎng)風(fēng)板塊成為受大虹橋輻射的最大贏家，該板塊今年的成交量280套，成交金額29.1億元，占大虹橋范圍內(nèi)所有板塊成交量的首位。

同策咨詢機(jī)構(gòu)以800萬元總價(jià)來觀察整個(gè)大虹橋，目前也只有長(zhǎng)風(fēng)、虹橋、徐涇和趙巷這幾個(gè)板塊是高端住宅集中的區(qū)域。

這在一定程度說明，大虹橋地區(qū)的個(gè)別板塊的發(fā)展空間已經(jīng)被上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)看到，但整個(gè)地區(qū)目前還只是處于發(fā)展初期。

·房企觀點(diǎn)

SOHO中國

SOHO中國在2011年年度業(yè)績(jī)公告中指出，上海虹橋交通樞紐為航空、高速鐵路、地鐵等現(xiàn)代交通方式的匯聚點(diǎn)，為全球規(guī)模最大的交通樞紐和上海當(dāng)前最具活力的地區(qū)。從虹橋交通樞紐到達(dá)長(zhǎng)三角地區(qū)最繁華城市只需半小時(shí)左右，使該交通樞紐及其周邊成為中國最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。

萬科地產(chǎn)

政府給予了開發(fā)商不少支持，預(yù)計(jì)該區(qū)域內(nèi)的所有地塊都將于今年9、10月份全面動(dòng)工。當(dāng)初萬科拿地的原因就是看好大虹橋的發(fā)展前景。大虹橋經(jīng)過集團(tuán)內(nèi)部對(duì)項(xiàng)目所處的影響力評(píng)估，雖然與陸家嘴定位不同，但前景非常好，將成為未來上海最重要的CBD。

中海地產(chǎn)

大虹橋不是一個(gè)概念，而是一個(gè)實(shí)實(shí)在在的工程，是上海未來的心臟，需要用長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來看，現(xiàn)在就提“被透支”言之過早。大虹橋區(qū)域內(nèi)的住宅項(xiàng)目在未來2~3年將是上海最炙手可熱的項(xiàng)目。

上海虹橋板塊是除外灘、人民廣場(chǎng)、南京路以外，上海最早崛起的一個(gè)商圈。建立大虹橋商務(wù)區(qū)商圈區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值迅速得到提升，由于虹橋綜合交通樞紐帶來的海量人流，以及“大虹橋”商務(wù)區(qū)各條產(chǎn)業(yè)鏈上所形成的聚合力，未來這片熱土勢(shì)必會(huì)成為上海西部又一個(gè)繁華的城市中心。

蘇寧環(huán)球

上海是長(zhǎng)三角發(fā)展的龍頭，大虹橋是上海發(fā)展的龍頭。陸家嘴是金融貿(mào)易區(qū)，與大虹橋有一定區(qū)別，但陸家嘴所具有的產(chǎn)業(yè)集群的規(guī)模效應(yīng)一定是大虹橋的未來。大虹橋的輻射范圍很大，之所以選擇在長(zhǎng)風(fēng)板塊開發(fā)項(xiàng)目，就在于該板塊是現(xiàn)在上海中環(huán)內(nèi)與大虹橋有交集的唯一一塊土地，受到的輻射相比其他板塊將會(huì)更大。大虹橋給長(zhǎng)風(fēng)所帶來的利好，是蘇寧當(dāng)初考慮拿地的主要?jiǎng)恿χ弧?/p>

·資料

虹橋是世界上首個(gè)集航空、高鐵、地鐵和公路運(yùn)輸為一體的交通樞紐，步行5至10分鐘即可換乘。虹橋交通樞紐位于上海長(zhǎng)寧和閔行兩區(qū)的交界處，距離市中心約12公里。

在開發(fā)規(guī)劃中，含虹橋交通樞紐在內(nèi)的虹橋商務(wù)區(qū)占地將超過86平方公里。虹橋商務(wù)區(qū)主功能區(qū)占地將達(dá)到27平方公里，其中包括交通樞紐和核心區(qū)，而其余的59平方公里將作為劃定的虹橋商務(wù)區(qū)的外圍開發(fā)區(qū)，大致分為虹橋東、南、西、北四個(gè)片區(qū)。

預(yù)計(jì)全面竣工后，虹橋交通樞紐和虹橋商務(wù)區(qū)將會(huì)給上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)版塊帶來積極的影響。從區(qū)域角度看，受影響最大的當(dāng)屬附近的上海西區(qū)。

在開通直達(dá)航班和高鐵之后，虹橋交通樞紐有利于所有長(zhǎng)三角地區(qū)城市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)和住宅樓盤市場(chǎng)未來的進(jìn)一步發(fā)展，縮短了上海和長(zhǎng)三角地區(qū)其他城市之間的交通時(shí)間。因此，虹橋交通樞紐對(duì)于客流、物流和資金流的積極影響將加快長(zhǎng)三角地區(qū)的城市化進(jìn)程。