每經(jīng)編輯 趙慶

8月3日，地產(chǎn)股暴跌，引發(fā)投資界對于房地產(chǎn)的深思。表面來看，源自當天一則后被證偽的消息：取消住宅預售制度。其實，更深層次的擔憂，源自房地產(chǎn)調控加碼的風險。即便是不排除空頭借機打壓地產(chǎn)股的可能性，也是空頭利用了政策收緊的普遍預期而興風作浪。

上證指數(shù)1月中旬開始反彈，由年初的最低點2132點，至3月初的2478點，反彈了約16%，其后盤整中下行，至7月底，跌破了2132點。以地產(chǎn)龍頭萬科為例，本輪調整中萬科的股價最低值6.78元出現(xiàn)在去年9月下旬，其后振蕩式爬升，今年1月中旬與大盤同步反彈，但3月并未觸頂，而是單邊上漲，直至7月中旬摸高至9.95元，反彈了47%，其后才開始下跌，8月初低探至8.5元。

由此證明，在年初以來的一波上升行情中，地產(chǎn)股率先啟動，是引領大盤上漲的主力軍。與此同時，直至7月中旬，抗跌性遠強于大盤，漲幅也遠大于大盤。原因有二：一是，房地產(chǎn)的周期性強，一般會領先于大盤變化。二是，本輪經(jīng)濟下滑主因之一是房地產(chǎn)調整，經(jīng)濟止跌回升的決定因素之一依然是房地產(chǎn)。而房地產(chǎn)又是特征突出的政策市，今年一季度，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)"見底"苗頭，二季度部分城市住宅成交量持續(xù)快速反彈，所以地產(chǎn)股的表現(xiàn)遠超大盤。

然而，隨著房價止跌反彈信號的發(fā)出，地產(chǎn)股的好日子也暫告一個段落。6月份，70個大中城市房價環(huán)比增幅，在連跌8個月后，首次出現(xiàn)正增長。眾所周知，已持續(xù)兩年多的本輪房地產(chǎn)調控，主要目標是穩(wěn)定房價，或者說促使房價合理回歸。隨著3月以來主要城市成商品住宅成交量的節(jié)節(jié)攀升，尤其是6月很多城市商品住宅成交量創(chuàng)近17個月新高，價格反彈壓力越來越大。管理層深深為之擔憂。

7月7日，溫家寶總理在江蘇調研時強調：目前房地產(chǎn)市場調控仍然處在關鍵時期，調控任務還很艱巨，必須堅定不移做好調控工作，把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策，促進房價合理回歸，絕不允許房價反彈。7月19日，國土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)《關于進一步嚴格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調控成果的緊急通知》，提出"堅決防止房價反彈"。7月24日，國務院辦公廳發(fā)通知稱，為進一步推動房地產(chǎn)市場調控政策措施落實，決定派出8個督查組，對16個省市開展專項督查。7月31日，中共中央政治局召開會議，提出下半年堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實防止房價反彈。

這一系列的動作，矛頭皆指向一點：抑制房價反彈。本輪房價反彈的政策動因主要有二：其一，貨幣政策放松，尤其是一個月內兩次降息，對于房地產(chǎn)的利好有目共睹；隨著信貸量的增加，加上中央更加保護自住性購房需求，首套房貸利率普遍性打折，有效刺激了購房需求。其二，受累于經(jīng)濟下滑和樓市低迷，地方政府有放松調控的內在驅動力，去年四季度后，已有城市行動，今年二季度以來，由于中央穩(wěn)增長的力度加大，部分地方政府打著"擴大內需"的旗號，將松綁樓市調控了納入一攬子經(jīng)濟刺激計劃。

比如近期，在石家莊和河南省無疾而終的救市計劃后，珠海和南京新政又引起廣泛關注。據(jù)媒體報道，珠海相關部門7月13日下午開會決定全市取消樓市限價、收縮限購范圍，經(jīng)媒體爆炒后，官方于次日凌晨宣布雙限政策維持不變。盡管多個地方政府嘗試放松限購政策都無疾而終，仍有不少城市嘗試打擦邊球，比如7月23日，南京市政府發(fā)布《市政府關于進一步擴大內需拉動消費的若干意見》，放寬對引進人才的購房限制，對于符合條件的高端引進人才，首次購買自住商品住房，將視同南京戶籍，并給予購房補貼。再次引發(fā)了社會輿論的強烈質疑，一天之內南京官方兩次解釋，并非放松限購之舉。至今尚未被叫停。

當前房價反彈的預期已經(jīng)形成，經(jīng)驗表明，光靠政府表態(tài)和督查，效果不能奢望。比如8個督查組下去之后，媒體傳出來幾個省市的消息：督查組對當?shù)芈鋵嵵醒胝{控的情況總體滿意，只是略略提了一些要求和建議。如此這般，有點像2011年4月同樣是8個督查組的督查結論。如果調控沒有新舉措，下半年抑制房價反彈的難度很大。正是基于這一判斷，筆者認為調控加碼勢在必行。不過，資本市場亦不必過于看空地產(chǎn)股，因為與抑房價相比，穩(wěn)增長的壓力同樣大。樓市調控加碼空間較小，能夠動用的新政并不多，估計備選項有：房產(chǎn)稅試點城市擴容、房屋交易稅增加、限購加大落實力度、重啟年度房價控制目標、預售門檻提高等。