8月初，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。雖然過(guò)去的一個(gè)月中央層面多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)定房地產(chǎn)調(diào)控的方向，但月初市場(chǎng)機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)依舊顯示，目前房?jī)r(jià)和土地成交價(jià)格依然呈現(xiàn)穩(wěn)步走高的態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，結(jié)合中央此前的表態(tài)，在目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，調(diào)控儲(chǔ)備政策有可能會(huì)加快出臺(tái)的腳步。

百城房?jī)r(jià)環(huán)比再漲 調(diào)控預(yù)期增強(qiáng)

月初，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，7月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8717元／平方米，環(huán)比6月上漲0.33%。其中70個(gè)城市環(huán)比上漲，30個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)增加25個(gè)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，7月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市較6月有明顯增多，環(huán)比0.33%的漲幅超過(guò)6月0.05%的漲幅。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，造成7月份多個(gè)城市價(jià)格上漲的主要原因在于，首先，成交增長(zhǎng)明顯推動(dòng)價(jià)格上漲。數(shù)據(jù)顯示，7月份全國(guó)多地樓市成交量創(chuàng)調(diào)控新高。短期的供需失衡導(dǎo)致市場(chǎng)參與者的心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變，恐慌性購(gòu)房者增加，開發(fā)商漲價(jià)預(yù)期增強(qiáng)。其次，信貸政策利好逐漸顯現(xiàn)，經(jīng)過(guò)兩次降息，購(gòu)房成本降低拉動(dòng)了部分需求的購(gòu)房熱情。

房?jī)r(jià)的止跌也引發(fā)了房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步收緊的預(yù)期。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，當(dāng)前房?jī)r(jià)面臨重新上漲的壓力，不出新的調(diào)控措施，則下半年漲價(jià)的預(yù)期將進(jìn)步增大。雖然近期監(jiān)管層曾多次表態(tài)堅(jiān)定樓市調(diào)控，但“調(diào)控精神要想轉(zhuǎn)化為執(zhí)行力，還需相關(guān)細(xì)化政策予以保障。”

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員常清認(rèn)為，政府層面對(duì)于樓市調(diào)控依舊沒(méi)有放松，釋放的政策收緊信號(hào)也在不斷增強(qiáng)，如果市場(chǎng)進(jìn)一步升溫，可能會(huì)招致進(jìn)一步的調(diào)控，而馬上臨近的“金九銀十”或許會(huì)成為樓市的轉(zhuǎn)折。

“地王”頻現(xiàn) 土地溢價(jià)率大幅上漲

在房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)的同時(shí)，土地市場(chǎng)的異動(dòng)也引發(fā)了人們對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的預(yù)期。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州和深圳的一線城市2012年7月住宅土地出讓金為111.8億元，環(huán)比大漲近1.7倍，成交土地宗數(shù)雖然僅為10宗，較上月減少15宗，但平均樓面價(jià)卻高達(dá)7379元／平方米，環(huán)比上漲2.6倍，溢價(jià)率為33%，是繼2011年3月以來(lái)，首次超過(guò)30%。

一線城市土地出讓金和溢價(jià)率上漲的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)平均水平。除了優(yōu)質(zhì)地塊的影響外，整體市場(chǎng)回暖的趨勢(shì)也更為明顯，例如北京郊區(qū)地塊的成交也出現(xiàn)了高溢價(jià)和高樓面價(jià)的情況。

常清表示，近期土地市場(chǎng)溢價(jià)率的提高，北京、上海、廣州等多個(gè)城市均出現(xiàn)新“地王”，雖然高溢價(jià)地塊的出現(xiàn)與其優(yōu)質(zhì)性有很大關(guān)系，但在市場(chǎng)量?jī)r(jià)逐漸回調(diào)的階段下，也在一定程度上帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期的升溫。為避免地價(jià)給房?jī)r(jià)帶來(lái)的推動(dòng)作用。出于樓市調(diào)控效果的考慮，不排除中央再出臺(tái)有關(guān)的調(diào)控措施。

在土地高溢價(jià)頻頻出現(xiàn)的同時(shí)，地方政府與中央的政策博弈也在進(jìn)行當(dāng)中。近期，在石家莊和河南省不了了之的樓市“救市”計(jì)劃后，珠海和南京樓市新政策又引起廣泛關(guān)注。盡管多個(gè)地方政府嘗試放松限購(gòu)政策都無(wú)疾而終，仍有不少城市嘗試打擦邊球。地方政府在投資和財(cái)政壓力下屢屢出現(xiàn)的小動(dòng)作也引發(fā)了市場(chǎng)預(yù)期的混亂。鞏固調(diào)控成果，加強(qiáng)問(wèn)責(zé)和監(jiān)管的調(diào)控預(yù)期也在不斷增加。

調(diào)控儲(chǔ)備政策出臺(tái)預(yù)期大增

盡管今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回暖存在剛需釋放等客觀因素，但對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲，決策層依舊十分關(guān)注。

國(guó)務(wù)院總理溫家寶7月初在江蘇常州調(diào)研時(shí)明確提出，要把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策；要抓緊研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅收制度改革，加快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制和政策體系。

7月31日召開的中央政治局會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈。

而此前的7月19日，國(guó)土資源部在京召開視頻會(huì)議，就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知》進(jìn)行了通報(bào)，并對(duì)下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作進(jìn)行了部署。中央堅(jiān)定調(diào)控信心、完善調(diào)控方式的指向明顯。

根據(jù)此前中央對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的各種表態(tài)，在當(dāng)前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)調(diào)控的儲(chǔ)備政策逐漸浮出水面的可能性大大增加。

“當(dāng)前房?jī)r(jià)反彈的預(yù)期已經(jīng)形成，如果調(diào)控沒(méi)有新舉措，下半年抑制房?jī)r(jià)反彈的難度很大。”楊紅旭表示，在目前的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)調(diào)控新政策的出臺(tái)已經(jīng)勢(shì)在必行。“綜合各種因素，接下來(lái)相關(guān)部門仍可能出臺(tái)一系列細(xì)化措施既傳遞出國(guó)家抑制房?jī)r(jià)反彈的決心，又讓相關(guān)執(zhí)行部門和地方政府提高政策的可操作性。”

對(duì)于調(diào)控的走向，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，如果市場(chǎng)仍舊保持上漲的態(tài)勢(shì)，在限購(gòu)等現(xiàn)行政策不變的前提下，加大地方調(diào)控效果問(wèn)責(zé)力度，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，積極引導(dǎo)和支持房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加普通商品房的供給等措施有望很快被提上日程。