每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自海南博鰲    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自海南博鰲

調(diào)控下不確定的市場，讓開發(fā)商更加謹(jǐn)慎和保守，轉(zhuǎn)型成了重中之重。

一年前，開發(fā)商們想到的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向有很多：商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)……似乎要窮盡一切與地產(chǎn)有關(guān)的行業(yè)。

一年之后，開發(fā)商開始變得更為保守。雖然旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)還是論壇討論的話題，但多數(shù)房企談?wù)摰倪€是住宅的轉(zhuǎn)型——這項(xiàng)他們一直在做，而且更擅長的產(chǎn)品線。

參加本次2012博鰲房地產(chǎn)論壇的一些房企高層認(rèn)為，未來的機(jī)會(huì)仍然更多地存在于二、三線城市，而調(diào)整產(chǎn)品類型與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，挖掘潛在的剛性需求則是行業(yè)發(fā)展的主流方向。

對(duì)整個(gè)中國地產(chǎn)業(yè)來說，有質(zhì)量的穩(wěn)健增長，正在代替快速的增長。房地產(chǎn)即將變?yōu)橐粋€(gè)慢牛行業(yè)。

變革方向：產(chǎn)品小戶型

“從大的政策環(huán)境不變的情況來講，無論是把它政策化還是制度化，從兩個(gè)方面都要去做一些調(diào)控。一是在需求方面，一定要抑制炒房的現(xiàn)象，支持自?。欢枪┙o方面，一定要打擊囤地，增加普通商品房的供應(yīng)”。在昨日（8月9日）開幕的“2012博鰲房地產(chǎn)論壇”上，萬科執(zhí)行副總裁周衛(wèi)軍這樣闡述他對(duì)于未來市場的判斷。

周衛(wèi)軍指出，基于上述判斷，萬科的應(yīng)對(duì)策略主要包括三個(gè)方面：一是為普通人蓋好房子，二是要蓋有人住的房子，三是在細(xì)分市場研究的基礎(chǔ)之上做產(chǎn)品創(chuàng)新。

據(jù)周衛(wèi)軍透露的數(shù)據(jù)，上半年萬科144平方米以下戶型的銷售占比已經(jīng)高達(dá)89%，折射出的信息則是中小戶型已經(jīng)成為市場的主力戶型。萬科“好房子”的含義還包括其一直提倡的精裝房，據(jù)悉，萬科交付了6萬多套房子，其中有4.5萬套是精裝房。

萬科對(duì)于“小戶型”的追求幾乎已經(jīng)達(dá)到極致，早在去年的論壇上，萬科就表示將開發(fā)面積僅為15平方米的房子，雖然由于政策原因沒有“兌現(xiàn)”，但這被萬科看作是在細(xì)分市場的一個(gè)積極的嘗試。

周衛(wèi)軍此次透露的最新信息則是，即使15平方米的房子無法開發(fā)，萬科還將計(jì)劃推出30平方米的小產(chǎn)品，以滿足都市年輕一族的需求。

事實(shí)上，早在發(fā)布今年一季度數(shù)據(jù)時(shí)，萬科就表示，一季度中小戶型的銷售占比已經(jīng)占據(jù)了90%的比例。

對(duì)于“小戶型”的追求漸成業(yè)界主流。金地集團(tuán)董事長凌克此前曾對(duì)外透露，早在2011年10月就已經(jīng)對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，主要內(nèi)容就是加大中小戶型的結(jié)構(gòu)比例，適應(yīng)市場調(diào)控狀態(tài)下的剛需。

在本次論壇上，關(guān)于產(chǎn)品類型與結(jié)構(gòu)的調(diào)整成為眾多房企高層關(guān)注的焦點(diǎn)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)副總裁陳潤福指出，“外圍環(huán)境變化以后，客戶需求會(huì)產(chǎn)生變化。”陳潤福透露，今年前7個(gè)月遠(yuǎn)洋的成交結(jié)構(gòu)中，改善性需求占比提高的幅度比較大，而遠(yuǎn)洋針對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整從去年就已經(jīng)開始。

對(duì)此，他認(rèn)為，原因在于需求端對(duì)政策、外圍約束條件的適應(yīng)也在逐漸地成熟，且今年市場的變化與預(yù)期沒有什么兩樣，遠(yuǎn)洋是在按部就班地推出后續(xù)經(jīng)過修改調(diào)整的產(chǎn)品和項(xiàng)目。

“中小戶型”潮流早已涌動(dòng)

事實(shí)上，眾多業(yè)內(nèi)人士對(duì)于后市的判斷在此前已經(jīng)在部分地區(qū)得到市場驗(yàn)證。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，多個(gè)城市的住宅市場上中小戶型已經(jīng)晉升為“主角”。

官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份，南京樓市共成交8528套，其中80~100平方米之間的房源達(dá)到了2896套；100~120平方米房源成交了1808套，140~160平方米和160平方米以上的房源則分別僅成交525套和480套。

除此之外，據(jù)記者了解，南京的部分地區(qū)的項(xiàng)目還出現(xiàn)戶型“大改小”的情況。這種趨勢還得到了江蘇省官方的鼓勵(lì)，江蘇省住建廳此前就對(duì)媒體表示，江蘇省將做好相關(guān)政策儲(chǔ)備，切實(shí)促使開發(fā)商加大中小戶型項(xiàng)目開發(fā)，保證市場平衡。

除江蘇以外，其他地區(qū)的情況大抵如此。從記者了解到的情況來看，尤其是在一些二、三線城市，由于總價(jià)相對(duì)較低，較為符合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力，中小戶型等剛需性的產(chǎn)品受到了市場的歡迎。

相關(guān)分析指出，調(diào)控持續(xù)深入，投資性需求一定程度上得到抑制，但以首次置業(yè)為主的剛性需求則還是持續(xù)釋放，對(duì)于庫存高企的開發(fā)商來說，從這些趨勢中不難找到解決問題的辦法。

金地（集團(tuán)）股份有限公司總裁黃俊燦就指出，房企庫存壓力依舊沒有得到釋放，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將會(huì)使庫存去化得更好一些。那么，改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在推向市場的產(chǎn)品中多推一些與首次置業(yè)、首次改善房對(duì)路的產(chǎn)品，可以優(yōu)化項(xiàng)目成本，“你的售價(jià)被政府限價(jià)的時(shí)候，肯定要優(yōu)化原來不必要的成本，優(yōu)結(jié)構(gòu)、快增長、保利潤是短期的一個(gè)經(jīng)營策略。”

此前，世茂房地產(chǎn)甚至把豪宅的面積定義在90平方米以內(nèi)。這些都在說明，房地產(chǎn)的產(chǎn)品未來將會(huì)是小戶型的。

機(jī)會(huì)存在于二、三線城市

如果說產(chǎn)品類型和結(jié)構(gòu)是在目前的形勢下房企作出的微觀調(diào)整，那么關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大命題則是：下一步企業(yè)將走向哪里？

黃俊燦指出，雖然上半年市場出現(xiàn)了一波回暖，但不同城市之間的分化還是“比較厲害的”。以金地為例，僅今年上半年，金地在杭州的成交量就已經(jīng)超過了去年全年，這被他看做是某些城市“復(fù)蘇”的標(biāo)志。

對(duì)此，黃俊燦提出這樣的命題——怎么樣在下一輪找到應(yīng)該要去的市場？

事實(shí)上，答案或許早已經(jīng)由市場給出。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，從上半年成交量的變化來看，一線城市成交量增長7%，二線城市成交量顯著回升，同比增幅高達(dá)26%，在各城市梯隊(duì)中增速最高，但與之形成鮮明對(duì)比的則是三線城市下降了15%。

相關(guān)分析認(rèn)為，原本成熟的一線城市增長乏力，二線城市顯示了加強(qiáng)的增長勢頭，三線城市的下滑不應(yīng)該被看做是“悲觀”的信號(hào)，反而顯示了這些尚待開發(fā)的城市蘊(yùn)藏的巨大市場能力。

如果說隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷深入，二、三線城市成為市場“主角”是一個(gè)必然的過程，那么住宅市場的調(diào)控?zé)o疑就相當(dāng)于一支“催化劑”。

在本屆論壇中，一些業(yè)內(nèi)人士對(duì)于未來機(jī)會(huì)存在于二、三線城市的判斷也主要基于對(duì)調(diào)控政策走勢的判斷。

此前，調(diào)控是否會(huì)松綁、何時(shí)松綁幾乎成了讓業(yè)界有些“審美疲勞”的話題，但在本屆論壇上，多位房企的高層則幾乎認(rèn)可“調(diào)控趨于常態(tài)化”的判斷。

周衛(wèi)軍就指出，調(diào)控趨勢應(yīng)該是長期的，這是這個(gè)行業(yè)考慮其他問題的首要前提。

一個(gè)最大的轉(zhuǎn)變在于，與此前廣受外界批評(píng)的“盲目樂觀”、“打腫臉充胖子”等態(tài)度相比，行業(yè)對(duì)待調(diào)控的態(tài)度也出現(xiàn)了明顯的轉(zhuǎn)變。正如前述，與其喋喋不休地討論政策走向，不如安靜下來想想更為實(shí)際的問題。

二、三線城市已經(jīng)越來越多地被房企所“青睞”，就在此次論壇上，星河灣集團(tuán)董事副總裁梁上燕還稍顯“激動(dòng)”地宣布了與雅居樂聯(lián)手開發(fā)成都某項(xiàng)目的計(jì)劃。

“中國有大量的二線、三線城市，發(fā)展的潛能非常大”，在梁上燕看來，未來行業(yè)的機(jī)遇之一就是二、三線城市尚待挖掘的巨大的市場潛力，“其實(shí)，二、三線城市的需求隨著GDP的增長和西部大開發(fā)的戰(zhàn)略還在不斷地拓展。”