基金發(fā)展日新月異，距離成熟仍需要更多時(shí)間和機(jī)會(huì)。新形勢(shì)下，房地產(chǎn)與基金如何進(jìn)一步緊密結(jié)合，做到雙贏？

8月10日，在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》等主辦的2012博鰲房地產(chǎn)論壇上，高和投資董事長蘇鑫為我們帶來了精彩的觀點(diǎn)。

以下為蘇鑫演講全文：

各位朋友下午好，大家聽了兩天，都很累，討論房產(chǎn)調(diào)控，討論太多了以后，就會(huì)被別人指責(zé)成怨婦，所以我們往更高層的頂層設(shè)計(jì)來討論，討論宏觀的土地政策、稅收政策、金融政策，后來發(fā)現(xiàn)我們沒有辦法制定這些政策。很多人從房產(chǎn)角度來考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的走勢(shì)，我想換一個(gè)角度，從消費(fèi)者的角度來看，他們是市場(chǎng)組成的重要部分，從消費(fèi)者角度來看房地產(chǎn)，看什么問題呢？看房地產(chǎn)投資。

首先，用四句話來介紹一下高和。高和資本是中國首支人民幣商業(yè)地產(chǎn)基金，在北京的核心區(qū)域并購了很多項(xiàng)目，總規(guī)模是50億元，其中2010年并購了北京最大的商業(yè)地產(chǎn)。

我們討論房地產(chǎn)投資，討論三個(gè)問題，房地產(chǎn)投資的屬性能不能抹殺掉？二是房地產(chǎn)投資的趨勢(shì)會(huì)怎么樣？三是放在更長遠(yuǎn)的時(shí)間來看，房地產(chǎn)投資趨勢(shì)如何？

房地產(chǎn)的屬性，投資品和消費(fèi)品都具備。本輪調(diào)控非常剛性，考慮到調(diào)控力度，希望短期把它的投資屬性抹殺，變成一個(gè)消費(fèi)品。結(jié)果會(huì)怎么樣呢？

最近一個(gè)月我們進(jìn)行了民營資本調(diào)研，再次拜訪了溫州。溫州金改以后，除了金融政策以外，我們看到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷縮，泡沫破裂的情況，核心區(qū)域房價(jià)跌了40%-50%。這些人未來的投資怎么樣？我們做了一個(gè)調(diào)研。短期，存款存在銀行；中期，還是愿意投房地產(chǎn)；長期，不知道，沒有答案。

為什么這些人中期還愿意投房地產(chǎn)？說到底，這些受到傷害的人，他們也認(rèn)為房地產(chǎn)中長期是樂觀的，有三個(gè)力量來推動(dòng)中國房地產(chǎn)的發(fā)展。首先，中國內(nèi)需需要房地產(chǎn)；其次，中國城市化的發(fā)展也需要房地產(chǎn)；再次，總體來看整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)處在一個(gè)通脹時(shí)代，房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性是可以抗通脹的。

如果房地產(chǎn)不能投資會(huì)是怎么樣？這些錢只有兩個(gè)去處，要么進(jìn)入到股票市場(chǎng)，但股票市場(chǎng)到目前為止還不是一個(gè)真正好的投資市場(chǎng)，我們看到房地產(chǎn)市場(chǎng)下來，股票上去，調(diào)控了這么多年，結(jié)果并沒有實(shí)現(xiàn)。還有一些錢不愿意投股市，就投到哪里去呢？會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)2009、2010年的情況，流到消費(fèi)品市場(chǎng)產(chǎn)生通脹呢？房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)再次受到調(diào)控的制約呢？所以，結(jié)論很簡單，房地產(chǎn)調(diào)控不能夠把房地產(chǎn)的投資屬性全部抹殺。

那么，這次調(diào)控也看到了房地產(chǎn)投資還是有一些機(jī)會(huì)的，這些機(jī)會(huì)就可以看出調(diào)控后的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)。首先，普通住宅的去投資化，是一個(gè)一貫性的政策，不是說現(xiàn)在就截止了，它還會(huì)持續(xù)，無論從稅收還是金融角度，都會(huì)堅(jiān)持政策，讓普通住宅回歸到應(yīng)有的屬性，普通住宅是消費(fèi)品。因?yàn)?，在美國也如此，美國一個(gè)一百年的房地產(chǎn)歷史，有一個(gè)數(shù)據(jù)，如果去掉通脹因素的話，普通住宅的房價(jià)上漲年均不到0.6%，它是消費(fèi)品。但是，高檔公寓、商業(yè)地產(chǎn)及其他的房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品屬于投資品。那么，原有住宅的投資渠道被封堵了，未來的趨勢(shì)會(huì)怎么樣？

有兩點(diǎn)，一是房地產(chǎn)投資的證券化產(chǎn)品。比如，信托、基金。二是有資產(chǎn)精裝修的商業(yè)類不動(dòng)產(chǎn)，特別要強(qiáng)調(diào)“資產(chǎn)精裝修”。為什么要強(qiáng)調(diào)“資產(chǎn)精裝修”呢？如果商業(yè)地產(chǎn)散賣掉以后，資產(chǎn)管理是相當(dāng)難的，大的商場(chǎng)散賣掉以后看不到一個(gè)成功的案例，就是因?yàn)樾〔糠滞顿Y人的利益機(jī)制、利益取向不太一樣。

所以，高和通過這幾年的實(shí)驗(yàn)提出來資產(chǎn)精裝修四點(diǎn)原則：即統(tǒng)一出租管理、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一流動(dòng)性支持，鑒定投資人的回報(bào)率。

案例：北京最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，資產(chǎn)管理前資金只有A點(diǎn)，管理后由4.5元達(dá)到了8元，圖上淺色部分就是投資人的回報(bào)。

最后，我們探討一下房地產(chǎn)投資從更長期來看趨勢(shì)會(huì)如何？如果投資的限制不改變，我們來看看情況將會(huì)如何。如果有500萬可以投基金，100萬可以投基金，50萬呢？可以投信托，有5萬？中國有大量的人群只有很少的錢，怎么辦？只能存在銀行，不能夠分享城市化帶來的任何好處，這些錢沒有任何的投資渠道。能不能呼吁一下，給這些人找到一些投資渠道？其實(shí)，我們不需要?jiǎng)?chuàng)新，只要看看美國，只要看看西方一些發(fā)達(dá)國家。所以，我們呼吁政府能夠出臺(tái)REITS，讓百姓公平分享城市化帶來的紅利。

如果這個(gè)政策不出現(xiàn)，長期不出現(xiàn)，我相信一定會(huì)有一個(gè)名人（巴菲特）站出來說：“如果抹煞房地產(chǎn)的投資屬性，后果很嚴(yán)重”。