基金發(fā)展日新月異，距離成熟仍需要更多時間和機(jī)會。新形勢下，房地產(chǎn)與基金如何進(jìn)一步緊密結(jié)合，做到雙贏？

8月10日，在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》等主辦的2012博鰲房地產(chǎn)論壇上，河山資本創(chuàng)始人曹少山發(fā)表了主題為《經(jīng)濟(jì)變局中的地產(chǎn)投資策略》的演講。

以下為曹少山演講全文：

很高興有機(jī)會和大家在這里交流，已經(jīng)是第二次參加博鰲論壇了，其實(shí)像我們這樣的人來參加博鰲論壇，和開發(fā)商也差不多，希望在這個論壇上從高手、專家的觀點(diǎn)中驗(yàn)證一下我們自己的一些看法，做投資嘛，只有對未來有觀點(diǎn)，只有對未來有觀點(diǎn)才能形成自己的投資策略，我們和經(jīng)濟(jì)學(xué)家還不一樣，經(jīng)濟(jì)學(xué)家說白了，最后對和錯都沒關(guān)系嘛，我們形成一個觀點(diǎn)，就要拿這個觀點(diǎn)去指導(dǎo)我們的投資策略，做？不做？怎么做？這都關(guān)系到真金白銀。應(yīng)該說，在這次論壇上我還是找到了一些知音，昨天的巴博士，今天早上瑞信的陶冬，還是說出了我們心里的一些想法。今天，我把我的一些想法跟大家分享一下。

談中國地產(chǎn)的現(xiàn)狀，很多人愿意用“過冬”的比喻，“過冬”是冬去春未來，是一個季節(jié)變化。中國房地產(chǎn)現(xiàn)在面臨的狀況不是一個周期性變化，整個中國經(jīng)濟(jì)，包括世界經(jīng)濟(jì)，整體政治制度格局都不是一個周期性，如果要找一個比喻的話，我更愿意用“過河”，原來在水里游，現(xiàn)在要上岸了，整個周期可能都會發(fā)生一些變化。

我有一個朋友做風(fēng)險投資做得很成功，他講過一個故事，很給我啟發(fā)。他說，有三個人走到河邊要去一個地方，第一個人走到河邊，河很寬走不過去，就撿一塊木頭綁在身上，連漂帶劃的就游過去了。第二個人砍了一棵樹，做了一個小木筏子也劃過去了。第三個人砍了一棵大樹造了大船，開過去了。第一個人劃過去以后，把木頭扔掉了；第二個人做了一個木筏子舍不得丟，帶著走；第三個人花這么大精力做了大船，就停下來守著這艘大船。也就是說，現(xiàn)在只有不斷批判自己盈利模式、商業(yè)模式的企業(yè)才能夠生存下去。我們看看蘋果公司，看看九十年代前的IBM和九十年代后的IBM，看看索尼，看看柯達(dá)，還是會有很多啟發(fā)的。

中國絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)，在我看來應(yīng)該說大部分屬于第二類，都還是舍不得那個木筏子，準(zhǔn)備背著它走路的，占絕大多數(shù)。今天，我們所處的外部環(huán)境充滿了變數(shù)，有宏觀經(jīng)濟(jì)各方面存在的巨大不確定性，這兩天不同嘉賓都表達(dá)了這方面的觀點(diǎn)，我講講我的看法。外部環(huán)境非常惡劣，經(jīng)濟(jì)上的問題就不多說了，所有的嘉賓多少會講歐洲的問題、美國的問題，他們都說得非常好。其實(shí)，我還想補(bǔ)充一點(diǎn)，現(xiàn)在我們生存的外部世界，中國以外的這個世界，從政治上來說，現(xiàn)在這個世界進(jìn)入了一個沒有人維持秩序的狀態(tài)，我們看到國際上的流氓政府越來越多，流氓主義盛行。

為什么這么說呢？美國的相對實(shí)力在下降，美國組織全球秩序的能力受經(jīng)濟(jì)等方面的原因在下降，這個世界逐漸進(jìn)入一個沒有領(lǐng)袖的狀態(tài)，一個沒有領(lǐng)袖的世界是不可能達(dá)成共識的，很多事都辦不成，看看在哥本哈根會議上的情況，多方會談的情況都陷入了僵局。另外，從中東到咱們國家附近一堆流氓國家，干了很多事兒。中國人有很多幼稚的人認(rèn)為，這種狀況使我們有了機(jī)會，我們可以充當(dāng)這個世界的新領(lǐng)袖了。事實(shí)上不是這樣，我們很有可能成為沒有人維持秩序的國際無政府狀態(tài)及流氓主義盛行情況下的受害者，很可能分散精力，措施發(fā)展的歷史機(jī)遇，這是外部環(huán)境。

內(nèi)部環(huán)境，我自己覺得中國內(nèi)部的改革現(xiàn)在是迷失了方向，既得利益集團(tuán)既有動力，也有能力進(jìn)行改革。西方經(jīng)濟(jì)危機(jī)以后，大家對政府和市場的表現(xiàn)又發(fā)生了變化，又開始懷疑市場了，又對政府的力量寄予了很高的期望，而這種全球式的思潮，我覺得對國內(nèi)形成新的改革共識會造成很大的干擾。大家不要光看《人民日報(bào)》社論上寫的，說什么不重要，要看有沒有實(shí)際行動。大家都是在一線的，你們有沒有感受到在實(shí)際經(jīng)營當(dāng)中，出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)的、積極的變化？有沒有？你們自己應(yīng)該很清楚。

在經(jīng)濟(jì)層面，中國經(jīng)濟(jì)增長曲線的整體下移，勞動力成本優(yōu)勢的逐漸喪失，人民幣匯率的逆轉(zhuǎn)，可能催生資本泡沫的破裂和通縮，等等風(fēng)險都不是聳人聽聞的空虛來鳳，都是很真實(shí)的。專家們津津樂道的中國城鎮(zhèn)化，這個中國房地產(chǎn)最大的理論性支點(diǎn)，我自己認(rèn)為其實(shí)也是值得商榷的。為什么這么說呢？因?yàn)?，中國的城?zhèn)化過程不一定是理所當(dāng)然一帆風(fēng)順的，城鎮(zhèn)化不是一個自動發(fā)生的規(guī)律，它需要有一系列的助推制度安排和經(jīng)濟(jì)政策。而且，城鎮(zhèn)化即便發(fā)生了，也未必形成真實(shí)的對商品房的購買。大家知道，統(tǒng)計(jì)51%個點(diǎn)的城市化率中，有一半可能是在城市什么也沒有的農(nóng)民工嘛。所以，簡單地把城鎮(zhèn)化推到中國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展前景光明，我覺得是不太完整的。

所以，中國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域需要的是進(jìn)一步實(shí)質(zhì)性改革，而不是空喊話。在這之前，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中唯一的亮點(diǎn)是中國的消費(fèi)者和已經(jīng)形成相當(dāng)體量、相當(dāng)規(guī)模的城市中產(chǎn)階級，他們的財(cái)富和收入水平經(jīng)過了將近十多年的積累和快速的成長，為中國下一步的消費(fèi)升級提供了許多商機(jī)。我覺得，地產(chǎn)商可能也需要圍繞這個主題去做文章。

站在一個地產(chǎn)私募基金管理人的立場，我自己覺得從投資的角度來看，住宅類的投資至少從基金的角度來講越來越少，三線以下的城市，人口進(jìn)流出區(qū)域的這些住宅，根本沒有形成。

那么，普通住宅是一個積累，食之無味，去之可惜，這都是站在基金的立場上來看的。我建議，沒有資金成本優(yōu)勢的話，如果你不是國企，不能從銀行貸到3%、5%利率的開發(fā)商，或者沒有規(guī)模優(yōu)勢，無力承受越來越薄利潤率的開發(fā)商，我建議你們在這個領(lǐng)域趁早收手，這塊市場今后將是國企和超大型開發(fā)商的天地，對其他開發(fā)商來說，這條路會越走越窄。

改善型住宅市場要好很多，但我覺得今后拼的是團(tuán)隊(duì)，拼的是產(chǎn)品，你們掂量掂量自己的團(tuán)隊(duì)是不是一流的團(tuán)隊(duì)，如果不是一流的團(tuán)隊(duì)也沒必要戀戰(zhàn)。

商業(yè)地產(chǎn)，中國沒有REITS，整個商業(yè)發(fā)展鏈條是斷裂的，模式是扭曲的，除了極個別像萬達(dá)這樣能夠撬動銀行資金的企業(yè)，個別地產(chǎn)企業(yè)盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)會有麻煩，搞不好是找死。

電子商務(wù)對傳統(tǒng)以百貨店為主力店的傳統(tǒng)購物中心，這種集中商業(yè)模式的打擊，我覺得是毀滅性的?，F(xiàn)在，三、四線城市建了那么多所謂的購物中心，還沒等好的百貨店走到哪兒，我覺得電子商務(wù)已經(jīng)把這種商業(yè)模式給消滅掉了。

那么，不是說中國沒有機(jī)會，我覺得機(jī)會還是有的，同樣是站在基金管理人的立場來看，圍繞著消費(fèi)升級的主題，在改善型住宅、旅游地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)、商貿(mào)物流地產(chǎn)等領(lǐng)域，還是有很多商業(yè)機(jī)會的。開發(fā)商同樣要問自己一個問題，這些會不會玩？玩不玩得轉(zhuǎn)？身邊有沒有一流的團(tuán)隊(duì)？身邊有沒有足夠多的核心資源來進(jìn)入這些領(lǐng)域？

中國房地產(chǎn)行業(yè)是不會消失的，但原來長期透支，需求上透支未來需求，在價格上由于有土地財(cái)政制度的安排、助推下，透支未來價值的模式，我覺得是難以維系了。中國房地產(chǎn)市場面臨的很多問題的根本都不在房地產(chǎn)市場，政府要承擔(dān)更多的責(zé)任，但黑鍋只能是開發(fā)商來背。因?yàn)?，你們在政府面前沒有任何的談判能力。

在中國，土地制度、中央地方的分稅制度，政府參與整個經(jīng)濟(jì)的這只手是不是閑得??？在這方面沒有實(shí)質(zhì)性的變化之前，中國地產(chǎn)的忽冷忽熱、大起大落、政策多變等等，這些問題都沒有終極的解決方案，房地產(chǎn)行業(yè)也不會是一枝獨(dú)秀了，它的利潤率、行業(yè)對資本的吸引力，以及本身的回報(bào)率，都會被許多行業(yè)超越。比如說，一些新興農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等等。

我對開發(fā)商朋友，尤其是那些專業(yè)能力、市場競爭力一般的開發(fā)商朋友的建議是，你們要保持適度的多元化，除了地產(chǎn)以外要做一些別的東西，把你們的錢交給比你們更高明的、更專業(yè)的人去管理。一個二流的或者三流的開發(fā)商，把你們的資本全放在一個籃子里，在現(xiàn)在環(huán)境變數(shù)這么大的情況下，是一個很危險的選擇。

中國政治經(jīng)濟(jì)，我自己感覺會經(jīng)歷一個比較長時間的混沌期，在很長時間內(nèi)企業(yè)家朋友沒有辦法，我們也是這樣，必須會在一個大方向不明確的情況下去摸索，很多人指望今年下半年的十八大會給大家指明一個特別清晰的方向，我覺得不太現(xiàn)實(shí)，大家要做好心理準(zhǔn)備。