基金發(fā)展日新月異，距離成熟仍需要更多時間和機會。新形勢下，房地產(chǎn)與基金如何進(jìn)一步緊密結(jié)合，做到雙贏？

8月10日，在《每日經(jīng)濟新聞》等主辦的2012博鰲房地產(chǎn)論壇上，盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理(北京)有限公司副董事長蔡汝雄發(fā)表了主題為《順應(yīng)調(diào)控形勢充分發(fā)揮房地產(chǎn)投資基金的積極作用》的演講。

以下為蔡汝雄演講全文：

很榮幸今天能夠有機會和大家一起分享盛世神州房地產(chǎn)基金的一些觀點和認(rèn)識。今天我發(fā)言的主題是順應(yīng)房地產(chǎn)調(diào)控形勢，充分發(fā)揮房地產(chǎn)基金的積極作用，我將從四個方面來作一個簡單的闡述。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)形勢特點與房地產(chǎn)基金的發(fā)展機遇。

1、當(dāng)前總體上的房地產(chǎn)泡沫與主要原因。

房價收入比目前已達(dá)到10倍以上，部分大城市甚至達(dá)到15-20倍以上，年租金回報率普遍不足3%，房屋空置率依然處在較高水平。從這些基本的指標(biāo)可以看出，當(dāng)前房地產(chǎn)總體上呈現(xiàn)出一定的泡沫狀態(tài)，已經(jīng)是不爭的事實。究其主要原因，一是外匯儲備大幅度增長因素造成貨幣嚴(yán)重超發(fā)，催生了資產(chǎn)泡沫；二是經(jīng)過三十年的經(jīng)濟高速增長，積累了大量的社會財富。同時，社會貧富差距也加大了，聚集在城市中的富裕人群有較強的投資購買能力。三是民間資本投資渠道匱乏，紛紛選擇實物房產(chǎn)作為資產(chǎn)保值增值的投資產(chǎn)品。

2、中國房地產(chǎn)泡沫宜在經(jīng)濟發(fā)展中逐步治理與充實，不宜劇烈戳破。

大家都知道，今年以來，特別是兩三個月以來，中央政府有關(guān)部委、主流媒體都不斷地發(fā)布信息，一再強調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，堅決抑制房價上漲，希望房價回歸到合理的價位。從社會的成本角度考慮，盡管不排除在一些地區(qū)短期內(nèi)收入受到政策的影響有一些波動，但我們認(rèn)為3-5年內(nèi)房價總體穩(wěn)定，同時銷量提高，居民的收入水平提高，增加保障房的供應(yīng)，是社會成本最小解決資本泡沫的辦法。否則，銀行金融機構(gòu)、地方財政、金融平臺都受不了沖擊，嚴(yán)重來講還會影響宏觀經(jīng)濟發(fā)展大局。

3、貨幣極度寬松的時代已經(jīng)過去。

在錯綜復(fù)雜、低迷不振的世界經(jīng)濟格局里，能夠保持穩(wěn)健的貨幣政策，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟發(fā)展，就已經(jīng)是實屬無意了，指望對房地產(chǎn)行業(yè)再度放松貨幣是不現(xiàn)實的。

4、房地產(chǎn)調(diào)控將成為長期化、常態(tài)化政策，房地產(chǎn)基金行業(yè)應(yīng)運而生。

作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，受到中央政府嚴(yán)厲的專項調(diào)控治理，資金渠道受挫、門檻提高了，做房地產(chǎn)項目離不開大資金，需要開辟有效的融資渠道。因此，房地產(chǎn)基金行業(yè)應(yīng)運而生，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)在發(fā)展的動力，與民間資本等客觀投資需求相結(jié)合的必然結(jié)果，是房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展的必由之路。據(jù)估計，經(jīng)過這兩三年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)基金約有1000億元的規(guī)模，到目前房地產(chǎn)信貸規(guī)模超過了10萬億元，房地產(chǎn)信托達(dá)到了6800億元，相對而言房地產(chǎn)基金發(fā)展空間巨大。

二、房地產(chǎn)基金是推動我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的一股積極力量。

1、緩解金融機構(gòu)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，但不應(yīng)該將投資風(fēng)險全部都集中在具有經(jīng)濟全局作用的銀行和信托渠道上。對此，銀監(jiān)會也已經(jīng)明確表示，今年下半年將堅決貫徹落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，繼續(xù)強化房地產(chǎn)貸款風(fēng)險防范，加強房地產(chǎn)信托風(fēng)險管理。

2、將民間資本從迷途引向正道。

抑制炒房需求，有效引導(dǎo)民間資本參與開發(fā)建設(shè)，將興風(fēng)作浪需求端的炒作資本轉(zhuǎn)化為源頭性的供應(yīng)端良性資金，增加有效供給，扭轉(zhuǎn)失衡的供需關(guān)系，是房地產(chǎn)基金的積極作用。

3、在規(guī)范中發(fā)展房地產(chǎn)基金，充分發(fā)揮房地產(chǎn)基金的積極作用。

房地產(chǎn)基金的價值在于專業(yè)人員有專業(yè)判斷能力，向優(yōu)秀企業(yè)投放基金，能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勝劣汰健康發(fā)展，房地產(chǎn)基金業(yè)界更需要共同努力，在投資產(chǎn)品設(shè)計及基金募集等方面，確實要加強行業(yè)自律，遵守規(guī)范，有序推進(jìn)房地產(chǎn)基金行業(yè)的良性發(fā)展。我們也期待著政策層面不斷地開放與完善，給房地產(chǎn)基金創(chuàng)造優(yōu)良的發(fā)展環(huán)境。

三、順應(yīng)形勢，創(chuàng)新發(fā)展。

1、“母基金+專項基金”運作模式。

地產(chǎn)基金與一般的創(chuàng)投基金不同，投資額度較大，對特定項目的投資人能夠作出直接的判斷，母基金（發(fā)起人）直接出資，分向組合到各專項基金，與社會人的利益捆綁在一起，起到帶頭和提振信心的重要作用。

2、“股權(quán)+債權(quán)”的投資交易結(jié)構(gòu)。

開發(fā)建設(shè)需要的流動資金量極大，從投資交易結(jié)構(gòu)合理安排的角度考慮，股權(quán)+債權(quán)的交易結(jié)合比較適合大額地產(chǎn)資金的金融操作，資金退進(jìn)便利，能夠更好的控制投資風(fēng)險。但是，我們國家的金融政策管制非常嚴(yán)格，對此期待著在政策管理層面能夠有針對性的合理扶持。

3、“龍頭企業(yè)+結(jié)構(gòu)化復(fù)合型基金”是一個值得深入探索的方向。

龍頭企業(yè)信用好，安全可靠，通過復(fù)合型結(jié)構(gòu)化基金設(shè)計，靈活設(shè)計投資收益與投資期限，真正滿足不同風(fēng)險偏好及不同投資期限的投資人需求，對于基金業(yè)務(wù)來說，能夠創(chuàng)造條件系統(tǒng)性地開展項目渠道化與資金渠道化建設(shè)，對地產(chǎn)龍頭企業(yè)而言，依托專業(yè)開發(fā)能力能夠募集到最低成本的資金助力快速擴張，以股權(quán)為主降低金融成本，也就是降低了潛在的投資風(fēng)險。

4、以專業(yè)服務(wù)創(chuàng)造價值，以嚴(yán)格監(jiān)管實現(xiàn)價值。

許多投資基金忽視或缺乏管理環(huán)節(jié)的能力，我們的實踐經(jīng)驗表明從規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)施工到工程質(zhì)量與成本控制，增值服務(wù)效果顯著，深受合作方，特別是實際控制方的歡迎，我們設(shè)計的監(jiān)管體系，在保護投資人資金安全，并確保取得預(yù)期收益方面更是發(fā)揮著不可或缺的重要作用。

總之，地產(chǎn)基金屬于金融的范疇，其創(chuàng)新內(nèi)容與應(yīng)用領(lǐng)域都充滿著無窮的活力與機會。住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等業(yè)態(tài)都是基金合作的好對象，我們在模式創(chuàng)新、結(jié)構(gòu)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新與加強投資管理方面，都處在不斷地深入探索、實踐與完善之中，希望與業(yè)界同仁廣泛交流，希望基金發(fā)展越來越好。

四、房地產(chǎn)基金是穩(wěn)健型投資產(chǎn)品，是投資人資產(chǎn)配置的好選擇。

房地產(chǎn)行業(yè)在轉(zhuǎn)型中依然有光明前景，依靠房地產(chǎn)開發(fā)綜合能力創(chuàng)造價值，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力所在，兼并收購，強者必強是發(fā)展趨勢，也正是優(yōu)秀房企與房地產(chǎn)基金優(yōu)勢互補，大顯身手，共同發(fā)展的最佳時機。

我們認(rèn)為，房地產(chǎn)基金是富裕人群等民間資本，乃至投資機構(gòu)相對較好的投資品種，收益穩(wěn)定，風(fēng)險可控，炒股風(fēng)險莫測，炒房時代也已經(jīng)過去了，從源頭分享房地產(chǎn)開發(fā)紅利是一項積極推進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的穩(wěn)健投資。