每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊可瞻    

每經(jīng)記者 楊可瞻

自上輪全球金融危機(jī)以來，美國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪深刻且痛苦的衰退潮。一個(gè)有力的證據(jù)是，由于無力支付按揭，越來越多的美國年輕人選擇與家長住在一起，這在過去幾乎難以想象。

然而，隨著低利率刺激、就業(yè)市場逐漸改善加上外國買家紛紛抄底，美國樓市在今年以來開始閃現(xiàn)出一些令人信服的增長跡象。美國“兩房”近日發(fā)布的二季度財(cái)報(bào)顯示，房利美二季度盈利51億美元，房地美盈利30.2億美元，雙雙實(shí)現(xiàn)了連續(xù)3個(gè)季度盈利。

低利率刺激 就業(yè)好轉(zhuǎn)

在次貸危機(jī)前，房地美（FreddieMac）和房利美（FNM)一度占據(jù)了美國房屋抵押市場最重要的兩席位置，如今它們遠(yuǎn)離了主板，但其業(yè)績?nèi)员灰暈樽钫鎸?shí)的行業(yè)風(fēng)向標(biāo)。

房地美公開財(cái)報(bào)顯示，由于信用損失撥備大幅下降（單個(gè)家庭拖欠率小幅降至3.45%），二季度實(shí)現(xiàn)利潤30.2億美元，合每股盈利37美分，去年同期為虧損21.4億美元（合每股虧損1.16美元）。同期，房利美二季度業(yè)績從上年同期的凈虧損52億美元，轉(zhuǎn)為凈盈利22億美元。房利美表示，業(yè)績改善主要?dú)w功于美國房價(jià)走高，獨(dú)戶住宅庫存下降，以及嚴(yán)重違約的抵押貸款減少。

兩房雙雙盈利，強(qiáng)化了投資者對美國樓市的復(fù)蘇預(yù)期。根據(jù)房地美財(cái)報(bào)，二季度美國待租房屋空置率已跌至8.6%，為10年來最低水平；待售房屋空置率降至2.1%，為6年來新低。另外，若以1994年~2003年房屋租售平均情況看，今年供給富余量已降至50萬套左右，接近健康市場標(biāo)準(zhǔn)。

同時(shí)，據(jù)Bloomberg資料顯示，今年5月，Case-Shiller20城市房價(jià)僅同比下降0.65%，創(chuàng)2010年10月以來最佳記錄。該項(xiàng)衡量全美大型城市房價(jià)的指標(biāo)，曾在2010年5月同比上升至4.63%（危機(jī)后最高水平），幾乎持平于2006年9月時(shí)水平。

新屋和成屋銷售的快速回暖，推動(dòng)了房價(jià)從底部回升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年6月，美國新屋銷售為35萬戶，雖環(huán)比下降8%，但仍接近于2010年4月時(shí)的后危機(jī)峰值 （42.2萬戶）。當(dāng)月成品屋銷售為437萬戶，較2010年低谷已回升29%。除此之外，6月新屋開工為76萬戶，創(chuàng)自2008年11月以來的新高。

事實(shí)上，這一切都得益于美國政府長期不懈的低利率政策，包括通過巨量購買抵押證券和國債以降低長期利率。上月底，據(jù)房地美披露，30年期固定按揭利率已由3.53%降至3.49%，15年期固定按揭利率則從2.83%降至2.8%。而通過銀率網(wǎng)報(bào)價(jià)，上月24日，美國房屋30年期按揭固定平均利率報(bào)3.56%，創(chuàng)下了歷史最低水平，進(jìn)一步減緩了購房者的壓力。

當(dāng)然，單靠低利率還不能拯救房地產(chǎn)業(yè)。如今，美國就業(yè)市場的持續(xù)好轉(zhuǎn)，使得購房隊(duì)伍壯大成為可能。比如，7月失業(yè)率為8.3%，雖高于4月時(shí)的8.1%，但仍較2009年峰值低出了1.7個(gè)百分點(diǎn)；7月新增非農(nóng)就業(yè)16.3萬人，創(chuàng)出自今年2月份以來最大增幅。

外國買家涌入

美國房地產(chǎn)復(fù)蘇，同樣離不開外國買家的“新鮮血液”，其中尤其以中國購房者為主。一方面，在EB-5移民計(jì)劃推出后，中國買家成為美國房地產(chǎn)市場的主力軍；另一方面，近幾年赴美留學(xué)的中國學(xué)生越來越多，為了讓子女安頓住處，中國家長不惜大掏腰包。

據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR)公布數(shù)據(jù)，在截至今年3月的一年中，中國買家成為美國房地產(chǎn)的第二大海外買家，購入房地產(chǎn)價(jià)值90億美元，僅次于加拿大。而在過去12個(gè)月中，中國買家對美國房地產(chǎn)投資增長了23%。不過，由于中國買家的買入額占美國樓市總銷售額的不到1%，影響仍然有限。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者同時(shí)發(fā)現(xiàn)，自2007年~2012年，中國買家的比重正持續(xù)上升。2007年時(shí)該比例僅為5%，落后于墨西哥（13%）、英國（12%）和加拿大（11%）。但截至2012年，該比例卻已升至11%，僅次于加拿大（24%）。其中，紐約、加州、佛羅里達(dá)和德克薩斯等地區(qū)成為了國際買家的最愛。

記者了解到，美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人正大打“移民牌”來鼓勵(lì)外國人投資，其中EB-5移民計(jì)劃，允許通過投資至少50萬美金的合資企業(yè)，創(chuàng)造至少10個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)來使外國投資人取得在美永久居住權(quán)。這時(shí)，地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)和辦理投資移民的機(jī)構(gòu)聯(lián)合起來，通過舉辦投資研討會(huì)，為中國買家提供置房咨詢。

今年以來，美國房地產(chǎn)開發(fā)商股票普遍走高，其中市值最大的圣喬累計(jì)漲幅為15%，市值第三大的THOMAS地產(chǎn)累計(jì)漲幅超過51%。

·業(yè)界觀察

一米陽光下潛藏的陰霾

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 鐘舒

2012年6月，美國新建住宅需求意外自兩年來的高點(diǎn)下降；2012年7月，美國NAHB房地產(chǎn)市場指數(shù)達(dá)35,大幅高于預(yù)期的30,創(chuàng)2007年3月以來新高。數(shù)字打架的背后，或透露了一個(gè)事實(shí)——美國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇已經(jīng)來臨。

7月23日，高盛發(fā)布報(bào)告稱，美國房地產(chǎn)將啟動(dòng)3~7年上升周期。高盛分析師稱，“房地產(chǎn)市場的超級(jí)周期已現(xiàn)轉(zhuǎn)折，新房銷售復(fù)蘇就在眼前。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，從2011年2月開始，美國新屋開工數(shù)就一直呈緩慢上升的態(tài)勢，6月份更是創(chuàng)下了自2008年11月以來的新高。

那么，由以上這些數(shù)據(jù)是否就可以判斷美國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)呢？記者注意到，有市場分析人士發(fā)表了更為謹(jǐn)慎的觀點(diǎn)。浙江大地期貨分析師黃臻就認(rèn)為，美國房地產(chǎn)市場仍處于歷史的低位區(qū)間徘徊，還遠(yuǎn)未達(dá)到復(fù)蘇的程度，其短期的利好之勢不會(huì)持續(xù)太久。

黃臻撰文指出，美國6月新屋開工年率環(huán)增長6.89%至76萬戶，其獨(dú)居房屋的開工率環(huán)比增長4.66%至53.9萬戶，市場為之歡呼雀躍，認(rèn)為美國的房地產(chǎn)市場開始呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)的跡象。然而，更多同等重要的信息和數(shù)據(jù)被市場忽視了，比如，與新屋開工率處于同等重要地位的指數(shù)——營建許可率的變化。

數(shù)據(jù)顯示，從美國6月的營建許可數(shù)據(jù)來看，其年化率環(huán)比下降了3.7%至75.5萬戶，而其獨(dú)居房的年化率環(huán)比只是微幅增長0.61%至49.3萬戶，與同期的新屋開工率相比，出現(xiàn)了顯著的回落跡象。這背后透露了的信息則是，營建許可率的回落，尤其是獨(dú)居房的營建許可率的回落，說明了美國房地產(chǎn)市場前景不容樂觀。

另一方面，雖然美國當(dāng)前的新屋開工率數(shù)據(jù)表現(xiàn)良好，但新屋開工年率與營建許可年率、新屋銷售年率仍同處于歷史的底部區(qū)間呈橫盤震蕩之勢，并未出現(xiàn)大幅回升的跡象。

而從房地產(chǎn)市場另一個(gè)重要指標(biāo)——美國建筑業(yè)人數(shù)的變化來看，6月建筑業(yè)就業(yè)人數(shù)新增2000人至550.9萬人，但比對2008年金融危機(jī)時(shí)的數(shù)據(jù)則會(huì)發(fā)現(xiàn)，總?cè)藬?shù)仍低于該年6月的723.2萬人，遠(yuǎn)未回歸到金融危機(jī)發(fā)生前的水平。

最后，黃臻指出，對美國抵押貸款銀行業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)也不可過于樂觀。雖然7月13日當(dāng)周美國的再融資需求指數(shù)出現(xiàn)了大幅的跳增，但購房活動(dòng)指數(shù)卻出現(xiàn)了小幅的回落。