每經(jīng)編輯 涂勁軍

以下為任志強先生在2012年博鰲房地產(chǎn)論壇上的演講現(xiàn)場整理文字，作為視頻節(jié)目參考資料。

任志強：只給我二十分鐘時間，我只講一個問題。為什么我認為現(xiàn)在房地產(chǎn)“被拋棄”？其實，這個題目是大會寫的。

以前，我是說它在產(chǎn)業(yè)中的重要性，看這張圖。這張圖是國土資源部公布的按月計算的房地產(chǎn)業(yè)使用土地的供應量，這個供應量充分顯示出對這個產(chǎn)業(yè)的重視度和它面臨的問題，以及它未來的預期。

第一個階段是2003年以前，當中國的產(chǎn)業(yè)政策為需要市場化取消福利分房的時候，平均每年的土地供應量大約以40%的速度增長。那時候的土地是充分供應，因此在1998年-2003年的幾年里，房價平均增長3.5%，老百姓收入增長平均為9.5%左右，收入增長遠遠超過了房價增長。因此，1999年的時候，上海房價雖然很低，但賣不出去，實行了一條特殊的稅收政策，即購房時減免個人所得稅，這項政策一直執(zhí)行到2001年的6月31日止。

2003年發(fā)生了一個巨大的變化，這個產(chǎn)業(yè)不再以產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)而制定產(chǎn)業(yè)政策，兩條，第一條是嚴格控制土地供給的閘門，“嚴守18億畝紅線”；第二條是嚴格收緊信貸閘門，因此出臺了121號文件。2003年以后，尤其是831完成以后，土地總的供給量連續(xù)下滑，連續(xù)十幾個月低增長，負增長，延續(xù)到2007年。換句話說，在土地上欠了2-3年的債，但這個債欠得不夠深，是因為此前保持了40%左右的速度增長，填補了一部分，手里還有一些余糧。因此，在這個過程中出現(xiàn)了房價的波動，但沒有形成巨大的上漲。

2007年，這種饑餓再也無法用土地的短缺來填補了。2006年年底，副總理召開了座談會，我們兩次提出要求用房價的負增長來推動土地的供給，用增加供給的方式來推高房價。于是，2007年出現(xiàn)了土地的高峰，幾乎都是天價地，而這些天價地的來源，大家說來源于開發(fā)商炒和媒體炒。但是，我們看到這張圖就會發(fā)現(xiàn)，是因為之前大量的負增長讓開發(fā)商手里沒有余糧，很多餓狗在同搶一塊骨頭就出現(xiàn)了天價地，于是出現(xiàn)了房價的暴漲。

2003年沒有SARS的話，就會提出了房價過熱。2007年提出兩防，防止投資過熱，防止通脹。因此，在兩防的指導下又出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)為主導，連續(xù)出現(xiàn)了持續(xù)下滑，一直變成負增長。大家說，2007年的經(jīng)濟下滑是由于美國次貸危機，但我不這樣認為，美國次貸危機爆發(fā)的時候，中國經(jīng)濟沒有出現(xiàn)任何問題。2007年年底的時候，美國就開始為經(jīng)濟的再啟動出臺各項政策，但中國那時候是兩防堅決要打下去。2008年初，布什總統(tǒng)開始用拉動方式提高美國利率，而中國執(zhí)行的是與美國相反的政策，到不行的時候說都是美國人鬧的，沒什么道理。到同年10月份雷曼兄弟出現(xiàn)問題的時候，我們出臺了振興政策，但為什么2009年全國土地進入負增長？沒有人想過這個問題吧？2009年，大量的庫存化，把2008年大量積壓的庫存通過2009年的銷售變現(xiàn)了。但是，那時候開發(fā)商大部分的變現(xiàn)錢是還債，沒有錢用于新的投資。

再到2010年，由于4萬億+10萬億的信貸，再加上開發(fā)商把大量的庫存變現(xiàn)為現(xiàn)金，就有了2010年土地的暴漲，土地不單是高增長，而且天價是高增長，因為天價來源于2009年土地稀缺情況下的短缺供給。雖然，2008年持續(xù)下降導致有一部分庫存，但更嚴重的是導致了價格的飛漲。于是，你們可以看到，凡是在土地低增長的情況下，一定會形成后期的房價高增長。2010年土地很多，但不能在2010年變成庫存。所以，2009年消化庫存以后，到2010年的時候房地產(chǎn)庫存快沒了，因此2010年出現(xiàn)的現(xiàn)象是供給短缺，大多數(shù)城市只有2-3個月的供應量，比如上海、北京。

如果只有2-3個月的庫存時，房價一定是高漲的，因此房價高漲的同時推動了土地價格的高漲，形成了惡性循環(huán)，到2011年，樊綱說不得不用政治手段和行政手段抑制。結果是，當2011年年初出臺相關政策以后，再次看到出現(xiàn)了與兩防現(xiàn)象同樣的情況。土地增長迅速下滑，滑到2012年土地現(xiàn)在仍然是負增長，再看最后的圖，雖然不完整，但是，再一次出現(xiàn)了前面所出現(xiàn)的循環(huán)，這種循環(huán)是行政導致的周期，而不是自然導致的周期，這個行政周期是什么？只要2006年以前的土地是低增長、負增長的，2007年房價一定是高增長，到2009年土地是低增長、負增長時，2010年房價一定是高增長?，F(xiàn)在，我們依存的是2010年土地低增長，導致2011、2012年有大量的庫存，但這種庫存不能正常消化和運行的時候，就變成了低的土地供給，而這種低的土地供給再形成的將是下一輪土地的高增長和房價的高增長，土地供應情況又說明新的供給情況不會再出現(xiàn)。下一輪，一定是房價的高增長。