每經編輯 涂勁軍

以下為樊綱先生在2012年博鰲房地產論壇上的演講現場整理文字，作為視頻節(jié)目參考資料。

樊綱：現在是這次軟著陸的底部，最低地時候，大概二季度是最低的，三季度后邊也許開始會有點兒起色。最低的時候，是各種說法都比較多的時候，是似是而非的說法也很多的時候。從一定道理來說，這次確實不應該這么低，如果政策調整及時，不該這么低。但是，現在經濟增長速度比較低，也不是說中國經濟就進入了低增長，也不是說中國經濟就需要拯救了。所以，第一個問題，我想講的是什么是中國經濟的正常增長。

現在是軟著陸，從12%的增長降到8%，有的人說中國從此告別過去二十年的兩位數增長，現在到了8%的增長是低速增長。我說：

第一，講話要注重事實，過去二十年多數時期不是兩位數增長，多數時間是7%-8%的增長，90年代末通貨緊縮的時候，6%-7%的增長，那時候也是一大堆說法，世界上還有一本書《即將崩潰的中國經濟》，新加坡政府還請我過去和這位作者在新加坡的黨校一對一進行行政辯論。這個時候是各種說法都比較多的時候，FT等雜志上，各種觀點、各種說法都很多的時候，我們自己要有清醒的分析。

第二，現在降到8%就是低增長嗎？今后幾年8%左右的增長是低增長嗎？兩位數的增長就是好增長嗎？兩位數的增長對中國來講是過熱增長，到9%一定通貨膨脹，到10%以上是通貨膨脹+資產泡沫?；氐?%左右的增長，世界上若干個研究小組研究的結論是，中國經濟潛在增長率就是8%左右，低于7%通貨緊縮，高于9%通貨膨脹。所以，回到8%左右的增長是好消息，而不是壞消息。

那么，如果高于7%-8%的增長，房地產過熱增長，多了一塊，往往就容易出問題，整個經濟也是這樣，多了一塊就出問題，出什么問題？政府一天到晚調來調去，建了企業(yè)，沒市場了還倒閉，年預算是幾萬億的GDP增加值，那得涉及多少企業(yè)啊？一定在低谷時候是很多人難受的時候，一定有倒閉破產，不倒閉破產也會有兼并重組，一定會有這種情況。所以，追求的目標是平穩(wěn)增長比較好一點。

所以，當各種悲觀論調充斥市場的時候，我們應該有一個客觀地分析。中國經濟增長不是越高越好，最高的點在哪兒？今年12%？明年13%？后年14%？那中國經濟會大崩盤，希望中國經濟增長在今后10-20年不要大崩盤，不是大崩盤中國房地產業(yè)還有很大的發(fā)展前景；相反，如果大崩盤的話，那就慘了。

所以，我現在講講8%經濟增長的問題，是針對目前有很多說法而講的。那么，還有很多的說法，剛才還接到郵件問我知不知道某報紙上登了一篇文章，關于中國的外匯儲備五年之內將耗光等等，各種說法多了，不多說了。

什么是中國經濟的正常增長？這與房地產的正常增長有關系，最好不要過熱增長，平穩(wěn)增長最好，太低了往上調一調，太高了往回壓一壓。大家不是羨慕美國嗎？弄出個泡沫，次貸危機，如果中國到那個地步，我們可能就會出局了，第三次革命，還是第幾次革命就跟不上了，這是第一個觀點。

第二個觀點，房地產調控已經取得重大成果。

這個判斷對理解現在的形勢和政策的分析很重要，怎么看待調控的成果？第一，從2010年下半年開始，政策出臺以后，那些價格高漲的地區(qū)基本上穩(wěn)定了下來，沒有波及到全國的絕大多數二、三、四線城市去，因此全國平均數總的來講沒有形成大泡。這句話是什么意思呢？2010年出臺政策還是相對比較及時的，這是第一句話，起到了作用，沒有使泡沫形成全國性的大泡沫。所以，孟總講的全國價格實際上這一兩年還有所上漲，都和這個是有關系的。因為，全國盡管幾個大城市事實上有很多樓盤跌了20%-30%，但全國的數看不出有很大的跌幅。第二，要理解房地產市場的話，房價高不高和收入高不高是相對而言的。平均來說，假定這兩年（2010-2012）價格基本穩(wěn)定，但這兩年城鎮(zhèn)收入、人均收入（民意值）增加幅度10%以上，甚至農民工的收入在這兩年都是10%以上的增長，什么意思呢？如果兩年收入增長互利的話，房價和收入比在產生變化，不要看房價有沒有降，而是要看房價和收入關系在發(fā)生的變化。當然，房價沒降，有些階層收入增長沒那么快，平均增長10%，不一定每個人都增長10%，有可能原來收入低，即便增長了10%，也仍然感到房價比較高，買不起房子，真正有些社會問題沒有解決，對于那些問題的解決，要靠廉租房、保障房了。

因此，從這個角度來講，只要這幾年價格不再漲，哪怕沒有很跌，事實上相對于收入而言，已經實現了一定程度的調整。這在對于現階段形勢和下一步政策的判斷上，我認為要充分認識到這一方面的問題，這是第二個觀點。