每經(jīng)評論員 葉檀

溫州企業(yè)嘗到了苦果，因為經(jīng)濟(jì)下行而轉(zhuǎn)移到虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，現(xiàn)在深套其中。這些企業(yè)忘了一件事，實體經(jīng)濟(jì)是虛擬經(jīng)濟(jì)的根本。皮之不存，毛將焉附？實體經(jīng)濟(jì)被摧毀，所有的資產(chǎn)泡沫都將是曇花一現(xiàn)。

目前正在虛擬經(jīng)濟(jì)中大攪泡沫的資金，將蹈溫州與鄂爾多斯的覆轍。

正常的市場是東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、成本上升，溢出到成本較低的中西部地區(qū)，從一線城市轉(zhuǎn)移到三、四線城市。但房地產(chǎn)泡沫，逆轉(zhuǎn)正常的溢出方向，提前毀滅了實體經(jīng)濟(jì)。商業(yè)地產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)最明顯，購買商業(yè)地產(chǎn)用于轉(zhuǎn)手，售價與租金上升，投資回報率下降到警戒線水平。

中國的商業(yè)物業(yè)發(fā)展超過了中國消費發(fā)展水平。截至2011年年底，中國開業(yè)購物中心達(dá)到2795家，其中三線城市達(dá)544家，而2003年之前，三線城市購物中心開業(yè)量僅為42家，2004年全國的購物中心僅877家。預(yù)計到2015年中國購物中心數(shù)量將超過4000家。目前中國人均所擁有的購物中心超過了實際需要。

3%到5%的投資回報率，是商業(yè)地產(chǎn)泡沫的征兆。如果大部分商業(yè)物業(yè)投資回報率低于3%，那我們就靜等泡沫破裂吧。業(yè)內(nèi)人士告知，目前商業(yè)地產(chǎn)投資回報率普遍較低，3%不少，5%算好。值得關(guān)注的是，這兩年商業(yè)物業(yè)價格與租金大漲，是較好的年景。但好年景回報率都不高，值得密切關(guān)注。

天津、沈陽、重慶等地，寫字樓、商鋪以及大型綜合購物中心的租金都出現(xiàn)明顯上漲，空置率不斷降低。以寫字樓租金論，戴德梁行研究部發(fā)布的 《全球?qū)懽謽亲鈩?wù)開支調(diào)查報告》顯示，截至2011年年底，在全球49個國家或地區(qū)共124個商業(yè)區(qū)的租務(wù)開支中，香港繼續(xù)成為全球?qū)懽謽亲鈩?wù)開支最昂貴的市場，北京及上海（靜安區(qū)）今年租務(wù)開支在亞太區(qū)十大行列，北京年度租務(wù)開支增長高達(dá)38%，在環(huán)球各商業(yè)區(qū)中錄得最大的按年升幅。二線城市核心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目的租金普遍呈上升態(tài)勢。其中，沈陽甲級寫字樓整體平均租金已漲至每月每平方米156.86元，同比漲幅超過15%；整體空置率下降至13.72%。預(yù)測未來二線城市商業(yè)地產(chǎn)將在未來3年繼續(xù)上漲態(tài)勢，且甲級寫字樓平均租金有望在2015年突破每月每平米180元。

消費乏力陰影上升。無論是租還是售，超過企業(yè)與商家的承受力時，售價與租金的上升將成為擊鼓傳花的游戲。

消費上升乏力影響到商業(yè)地產(chǎn)。今年上半年，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林坦言，“中國的經(jīng)濟(jì)困局已反映到消費環(huán)節(jié)。一是消費人次下滑。以前每年每個廣場的人流同比增長兩位數(shù)，但今年跌至個位數(shù)，增長緩慢；二是客單價下降。無論超市、百貨，還是服裝、餐飲，客單價同比都在下降；三是商家減少開店。過去超市、時尚品牌開店是來者不拒，給多少店開多少店，但今年商家的開店計劃大幅度減少。”

今年上半年，零售業(yè)凈利潤下滑，硝煙處處的電商價格大戰(zhàn)是在試探商業(yè)底線，在產(chǎn)能過剩的情況下，企業(yè)的最后一滴利潤將被擠干。如中國連鎖零售企業(yè)成本大漲，2011年該協(xié)會統(tǒng)計的177家連鎖零售企業(yè)人工費用上漲26%，租金成本上升10%，而2011~2015年又將是門店租賃到期的高峰時期，以蘇寧、國美為首的企業(yè)，出路就是減少網(wǎng)下傳統(tǒng)店，將傳統(tǒng)店作為體驗店，加大網(wǎng)上店競爭力度。

商業(yè)情況不妙。國內(nèi)主流零售企業(yè)上半年的凈利潤增幅下降，滑坡最大的是人人樂商業(yè)，降幅高達(dá)137.37%。中國連鎖經(jīng)營協(xié)會對百強(qiáng)企業(yè)的調(diào)查顯示，去年，國內(nèi)連鎖零售企業(yè)人工費用上漲26%，零售企業(yè)的租金成本漲幅也達(dá)到了10%，而且未來5年，零售業(yè)將迎來門店租賃到期的高峰，這是一場殘酷的削骨戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)的收益大幅上升，幾乎處于臨界點。目前可能有紙面富貴，未來將無法兌現(xiàn)。

今年上半年，我國快消品銷量上升，而高端消費品銷量下降。根據(jù)羅蘭貝格的研究報告，家庭月收入7000元是消費活躍度的分水嶺：低于該水平消費者受收入約束大，更偏向理性消費；高于該水平者更偏向感性消費。根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，2011年，我國城鎮(zhèn)居民人均總收入是23979元人民幣，每月約2000元。另據(jù)今年4月，聯(lián)合國國際勞工組織對全球72個國家和地區(qū)的人均月收入統(tǒng)計，這些國家和地區(qū)的人均月收入是1480美元、約合人民幣9327元。中國員工的月平均工資為656美元、約合人民幣4134元，位列所調(diào)查76個國家的第57位。我國的城鎮(zhèn)收入水平中位數(shù)決定了大部分人的消費較為理性，不會因為更多的商場就增加消費。

高昂的虛擬經(jīng)濟(jì)摧毀了創(chuàng)業(yè)的基石，使三、四線城市房價一步到位，難以形成制造業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移，這是巨大的風(fēng)險，通過虛擬經(jīng)濟(jì)，我們一次性獲得了本該屬于未來的財富，未來怎么辦？