每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州

當(dāng)初以預(yù)約協(xié)議方式購(gòu)房，如今卻被套其中。杭州聯(lián)合大廈的購(gòu)房入駐企業(yè)，目前拿到獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的意愿仍無(wú)眉目。（《每日經(jīng)濟(jì)新聞》8月24日以題為 《預(yù)約協(xié)議購(gòu)房未獲產(chǎn)權(quán)還遭抵押 杭州多家企業(yè)被套“聯(lián)合大廈”》予以報(bào)道）

浙江華海實(shí)業(yè)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱華海實(shí)業(yè)）法人代表蔡山河于8月24日接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)稱，聯(lián)合大廈屬于其公司的自用房產(chǎn)，對(duì)外只能出租不能轉(zhuǎn)讓，無(wú)法辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，此前的預(yù)約銷售房屋，屬公司前法人代表的事情，與自己無(wú)關(guān)。

蔡山河證實(shí)，聯(lián)合大廈當(dāng)年確實(shí)以浙江省華海農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場(chǎng)立項(xiàng)，不屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，爾后項(xiàng)目出現(xiàn)過(guò)變更，最后變成了現(xiàn)在的聯(lián)合大廈。

房屋產(chǎn)權(quán)糾紛

張某（化名）自己的公司是聯(lián)合大廈的一名預(yù)約購(gòu)房戶。2007年4月，張某與華海實(shí)業(yè)簽訂了《房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議約定，華海實(shí)業(yè)將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的 “聯(lián)合大廈”（張某的公司所購(gòu)房屋）合法轉(zhuǎn)讓給他，并簽訂合法有效的“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同”或“房屋轉(zhuǎn)讓合同”。協(xié)議還約定，雙方簽訂“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同”后，華海實(shí)業(yè)向預(yù)約購(gòu)房戶辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)資料，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)由預(yù)約購(gòu)房戶自行辦理，華海實(shí)業(yè)給予協(xié)助。

值得一提的是，張某支付的房產(chǎn)保證金為房產(chǎn)總價(jià)款的100%，與此同時(shí)，這筆保證金可以采取一次性付清、分期支付以及采用銀行貸款方式付款。張某選擇了第三種支付方式，華海實(shí)業(yè)同意為張某的貸款提供保證擔(dān)保，“雖然只是預(yù)約協(xié)議購(gòu)房，整個(gè)程序就像正式的購(gòu)房一樣”，有預(yù)約戶稱。

8月24日，蔡山河在電話中向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，聯(lián)合大廈當(dāng)初是以浙江省華海農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場(chǎng)立項(xiàng)，不屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，該大廈屬于其公司的自用房產(chǎn)，對(duì)外只能出租不能轉(zhuǎn)讓，無(wú)法辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證。

對(duì)于此前的預(yù)約銷售房屋，蔡山河表示，屬公司前法人代表的事情，與自己無(wú)關(guān)。

《房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》顯示，當(dāng)時(shí)，華海實(shí)業(yè)的法人代表姓林。

浙江永大聯(lián)合律師事務(wù)所劉軻律師認(rèn)為，公司變更法定代表人，只是變更了代表公司行使某些權(quán)利的主體，法人代表代表公司作出的行為應(yīng)由公司承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，法人代表變更后，新的法人代表應(yīng)當(dāng)對(duì)此前法人代表所做的職務(wù)行為產(chǎn)生延續(xù)繼受。

土地性質(zhì)之惑

該項(xiàng)目是否可以分割為獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，則要依據(jù)其土地性質(zhì)。

華海實(shí)業(yè)與杭州市國(guó)土資源局簽訂的土地使用權(quán)出讓的合同顯示，土地用途為商業(yè)用地(市場(chǎng))和綜合用地(辦公)，房產(chǎn)規(guī)劃用途為市場(chǎng)交易用房以及配套辦公用房。

土地出讓合同明確，浙江華海實(shí)業(yè)有限公司必須按照合同規(guī)定的土地用途（改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地除外）和土地使用條件，辦理有關(guān)的批準(zhǔn)手續(xù)，并向杭州國(guó)土部門(mén)申請(qǐng)，取得國(guó)土部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，辦理土地變更登記。

同時(shí)，該宗土地的開(kāi)發(fā)被要求，該宗土地因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地時(shí)，受讓人同意由出讓人依法收回后，公開(kāi)招標(biāo)拍賣(mài)出讓。

實(shí)際上，浙江省一直在加強(qiáng)對(duì)商業(yè)辦公用房權(quán)屬的管理。根據(jù)浙江省住建廳2005年發(fā)布的《關(guān)于商業(yè)和辦公用房權(quán)屬單元分割轉(zhuǎn)讓權(quán)屬登記問(wèn)題的通知》（建房發(fā)[2005]122號(hào)）文件中明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房屋所有權(quán)人不得擅自將商業(yè)、辦公用房權(quán)屬單元分割預(yù)（銷）售或轉(zhuǎn)讓。經(jīng)相關(guān)職能部門(mén)認(rèn)定的保護(hù)建筑，不得將權(quán)屬單位分割轉(zhuǎn)讓。

同時(shí)，該文件內(nèi)容還明確，對(duì)于已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的商業(yè)、辦公用房，需要將權(quán)屬單元分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合本《通知》的規(guī)定，并經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)、土地、消防等有關(guān)管理部門(mén)同意后方可實(shí)施。

而杭州市建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的《建筑工程施工許可證》顯示，該項(xiàng)目早期的名稱為華海農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場(chǎng)，之后變更為浙江華海商貿(mào)綜合市場(chǎng)，項(xiàng)目使用性質(zhì)為浙江華海商貿(mào)綜合用房。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢獲悉，蔡山河曾在2003年注冊(cè)成立過(guò)一家公司——浙江華海農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場(chǎng)有限公司，主要經(jīng)營(yíng)浙江華海農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場(chǎng)的項(xiàng)目投資，注冊(cè)資本1683萬(wàn)元。

耐人尋味的是，該項(xiàng)目土地批復(fù)的時(shí)間是2002年，但杭州市直到2004年才頒發(fā)正式的土地使用權(quán)證。“當(dāng)初土地是以協(xié)議的方式出讓給華海實(shí)業(yè)的。”杭州市西湖區(qū)留下街道相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，然而，早在1999年，杭州就實(shí)行了土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌制度，2002年7月，國(guó)土資源部下發(fā)文件叫停土地協(xié)議出讓方式。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，目前，杭州相關(guān)政府職能部門(mén)已經(jīng)介入，西湖區(qū)留下街道辦事處相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，他們已經(jīng)向西湖區(qū)打了報(bào)告，聯(lián)合大廈有關(guān)產(chǎn)權(quán)糾紛的問(wèn)題是由留下街道還是由古蕩街道負(fù)責(zé)，眼下，西湖區(qū)還沒(méi)明確。