每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

上半年，由于一系列利好因素，多地樓市呈現(xiàn)回暖跡象。有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)反彈明顯，不排除國(guó)家再次出臺(tái)更嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策。

在上周由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主辦的2012年中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，住建部政策研究中心主任秦虹預(yù)計(jì)，下半年會(huì)有一到兩次降息，貨幣政策相對(duì)溫和，但不能對(duì)下半年政策盲目樂觀。

而中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天認(rèn)為，盡管外部的宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)可能會(huì)階段性地給行業(yè)帶來(lái)窗口式行情，但宏觀調(diào)控的基本導(dǎo)向和訴求沒有發(fā)生本質(zhì)調(diào)整。

房地產(chǎn)是“落水老媽”

“老婆老媽同時(shí)掉下水，你會(huì)先救誰(shuí)？”這一經(jīng)典的問題，被復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民移植到房地產(chǎn)調(diào)控政策上。

8月24日，在中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，蔡為民將房地產(chǎn)比作老媽，展開了房地產(chǎn)調(diào)控政策后市如何的話題。

二季度末，宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑遠(yuǎn)超預(yù)期，市場(chǎng)各方人士也增加了對(duì)放松樓市調(diào)整政策的預(yù)期。

對(duì)此，秦虹表示，六、七月份房?jī)r(jià)的上漲與貨幣政策松動(dòng)有直接關(guān)系，她預(yù)計(jì)下半年會(huì)有一到兩次降息，貨幣政策相對(duì)溫和，但不能對(duì)下半年政策盲目樂觀。

陳嘯天也認(rèn)為，盡管外部的宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)可能會(huì)階段性地給行業(yè)帶來(lái)窗口式行情，行業(yè)政策已經(jīng)觸底，但宏觀調(diào)控基本導(dǎo)向和訴求并沒有發(fā)生本質(zhì)調(diào)整。

而蔡為民認(rèn)為，2008年以來(lái)，中國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)的目的在于防堵熱錢進(jìn)入樓市和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。然而，由于地方政府過(guò)于依賴房地產(chǎn)行業(yè)，使得國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的態(tài)度不是恨房地產(chǎn)，而是愛房地產(chǎn)。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)土地出讓金達(dá)2.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)70.4%。2011年全國(guó)130個(gè)城市土地出讓收入下降為1.87萬(wàn)億元，同比減少13%。

為此，蔡為民認(rèn)為，在非常時(shí)期，國(guó)家會(huì)先救房地產(chǎn)。他表示，一線城市的泡沫并不嚴(yán)重，甚至經(jīng)過(guò)這輪調(diào)整后會(huì)出現(xiàn)負(fù)泡沫，還有持續(xù)不斷進(jìn)入的購(gòu)買力，而購(gòu)買力的不可持續(xù)才是產(chǎn)生泡沫的關(guān)鍵問題。

商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)被警告

然而，在持續(xù)不斷的樓市調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則和方向也發(fā)生了變化。秦虹認(rèn)為，無(wú)論是民間投資還是企業(yè)投資，近年來(lái)都出現(xiàn)了明顯的變化趨勢(shì)。

一方面由于住宅受調(diào)控政策影響，投資獲利空間減小，部分民間投資正向新型的證券化發(fā)展。資料顯示，截至2011年12月31日，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域余額為6882.31億元，占資金信托總規(guī)模14.3%。

另一方面，隨著房地產(chǎn)融資渠道被收緊，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)品牌和專業(yè)度的要求也越來(lái)越高，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始逐漸興起。

實(shí)際上，去年以來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資大幅增加，數(shù)據(jù)顯示，2011年商業(yè)地產(chǎn)中商業(yè)用房投資7370億元，辦公投資2544億元，分別增加了30.5%、40.7%。

秦虹認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)受國(guó)家產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的影響，由于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，目前商業(yè)地產(chǎn)存在結(jié)構(gòu)性的短缺。

而蔡為民則認(rèn)為，中國(guó)年均商業(yè)地產(chǎn)需求1500萬(wàn)~2000萬(wàn)平方米，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量存在過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。

目前，眾多房企都嘗試向旅游、商業(yè)、養(yǎng)老等細(xì)分市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，但真正成功的企業(yè)并不多見。對(duì)此，陳嘯天認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)環(huán)境的缺位以及以土地增值為主的利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)模式使得專業(yè)創(chuàng)新舉步維艱。