每經(jīng)編輯 易憲容    

易憲容（經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

最近，對(duì)于當(dāng)前各地房地產(chǎn)價(jià)格反彈，各個(gè)政府職能部門紛紛出來表態(tài)，要采取合適的政策來遏制住房的投機(jī)投資需求，以便保證房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于出臺(tái)的政策，其共識(shí)是調(diào)控政策在新國(guó)八條（即2011年的政策）范圍內(nèi)。即住房限購(gòu)令、差別化的住房信貸政策、差別化的住房稅收政策及房地產(chǎn)稅全國(guó)試點(diǎn)等。

對(duì)于用什么樣的房地產(chǎn)政策能夠遏制當(dāng)前的住房投機(jī)投資需求，保證住房市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，首先得對(duì)市場(chǎng)有正確的判斷，要了解這次住房市場(chǎng)價(jià)格為何會(huì)出現(xiàn)反彈，這樣才能對(duì)癥下藥。

從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)來看，盡管自5月份以來，國(guó)內(nèi)不少城市住房銷售開始大幅上升，房?jī)r(jià)開始反彈，尤其是一線城市表現(xiàn)得更加明顯。這里的原因是多方面的，比如起初房地產(chǎn)開發(fā)商采取適度向下調(diào)整價(jià)格策略、城市郊區(qū)樓盤出售等，地方政府采取補(bǔ)貼鼓勵(lì)居民進(jìn)入市場(chǎng)。但最為重要的仍然是央行連續(xù)下降存款準(zhǔn)備金率及下降利率等，市場(chǎng)以為央行的貨幣政策又開始進(jìn)入過度寬松的時(shí)代，住房投機(jī)投資又有進(jìn)入機(jī)會(huì)，從而使得市場(chǎng)預(yù)期突然轉(zhuǎn)變。

在這種情況下，住房消費(fèi)者恐慌性進(jìn)入市場(chǎng)，而住房投機(jī)投資者也順道進(jìn)入，住房市場(chǎng)銷售與價(jià)格又開始上升。可以說，推動(dòng)當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房?jī)r(jià)格上升的主要力量仍然是住房投資投機(jī)者。而實(shí)際上，按照當(dāng)前中國(guó)稅收政策限制，購(gòu)買第一套住房同樣可以用于投資投機(jī)，只不過其周期長(zhǎng)一些、杠桿率低一些而已。也就是說，當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)性質(zhì)根本沒有太多改變，仍然是以投機(jī)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)。如果這個(gè)市場(chǎng)性質(zhì)不改變，要讓國(guó)內(nèi)住房?jī)r(jià)格不再出現(xiàn)反彈是不可能的。

所以，盡管政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的態(tài)度是堅(jiān)決的，但是為了穩(wěn)增長(zhǎng)，央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率及減息，好像沖破了兩年來中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的最后一道底線，讓不少城市的住房市場(chǎng)銷售與價(jià)格又開始回暖。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期開始逆轉(zhuǎn)，整個(gè)市場(chǎng)以為國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會(huì)進(jìn)一步放松，甚至有人認(rèn)為現(xiàn)有的住房限購(gòu)與限貸令會(huì)逐漸取消。即使有消息傳出全國(guó)性房地產(chǎn)稅將可能在全國(guó)展開試點(diǎn)，但是該政策出臺(tái)要有不少基礎(chǔ)條件準(zhǔn)備，政策出臺(tái)仍然要經(jīng)歷較長(zhǎng)的時(shí)間。而且這種試點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈也未必能夠起到太多作用。

因此，要遏制當(dāng)前住房投資投機(jī)需求及防止房?jī)r(jià)反彈最便利的住房?jī)?chǔ)備政策，可以在住房交易環(huán)節(jié)苛征交易稅與交易所得稅、改進(jìn)住房預(yù)售制度，以及住房信貸政策差別化入手。財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人明確提出下半年財(cái)政部門將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房稅收政策，加強(qiáng)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關(guān)稅收征管，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求。

不過，它將面臨來自幾方面巨大的阻力：一是當(dāng)前仍然是以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)聚積一股十分強(qiáng)大的既得利益集團(tuán)力量，他們正在通過各種方式來維持住房市場(chǎng)現(xiàn)狀，來保護(hù)其既得利益。二是為了穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的工具性思維無法轉(zhuǎn)變。只要這種工具性思維不改變，要想推出真正遏制住房投機(jī)投資需求的稅收政策就不容易。

而對(duì)于差別化的住房信貸政策，又存在幾個(gè)方面的問題：一是住房信貸差別化僅是在住房的投機(jī)投資與住房消費(fèi)大類之間的差別，而不是同一大類之間又細(xì)分下去的差別；二是中國(guó)住房市場(chǎng)巨大，但相關(guān)的信息沒有聯(lián)網(wǎng)，要對(duì)購(gòu)買住房者作區(qū)別并非易事；三是差別化的信貸政策的彈性基本上掌握在銀行手上，如果他們要短期行為，隨時(shí)都有可能不認(rèn)真執(zhí)行該政策。所以，要進(jìn)一步完善差別化的住房信貸政策才能真正起到作用。