每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

房價上漲的腳步仍在繼續(xù)，但有所放緩。

昨天（9月3日），中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，8月全國100個城市（新建）住宅平均價格環(huán)比7月上漲0.24%，自今年6月止跌后連續(xù)第三個月環(huán)比上漲。

中國指數(shù)研究院（以下簡稱中指院）分析說，8月百城住宅均價環(huán)比漲幅收窄，表明絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)定價理性，全國價格總體較為平穩(wěn)。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，春節(jié)后首次置業(yè)的剛性購房需求的集中釋放，使得自去年限購以來積蓄下來的購房需求逐漸釋放殆盡，但是在樓市“限購”的大背景下，9、10月份至年底前，樓市很難出現(xiàn)單月成交量再創(chuàng)年內(nèi)新高的局面。

百城房價環(huán)比連漲3月

自6月百城房價9個月來環(huán)比首次止跌之后，該指數(shù)已經(jīng)連續(xù)3個月保持上漲態(tài)勢。

8月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為8738元/平方米，環(huán)比7月上漲0.24%，其中63個城市環(huán)比上漲，37個城市環(huán)比下跌。漲幅居前三位的城市分別是揚州、宜昌和太原，前十位的城市漲幅均超過1%。

以一線城市為代表的重點城市房價環(huán)比上漲，帶動全國房價繼續(xù)堅挺并且保持微漲。其中，十大城市均價環(huán)比漲幅接近全國平均水平的2倍，同比連續(xù)第8個月下跌，跌幅縮小0.8個百分點。具體來看，武漢漲幅居首，為1.64%，北京、重慶（主城區(qū)）、南京、天津、廣州、深圳、上海、杭州漲幅在0.1%到1%之間。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，此前房企的降價行為已經(jīng)接近“市場底”，今年有可能一直處于這個階段性底部。

根據(jù)對活躍樣本的調(diào)查，8月十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價格為21257元/平方米，環(huán)比上月上漲2.33%，漲幅普遍有所擴大。

中指院報告認為，這表明小業(yè)主對未來信心較高，再加上主城區(qū)新建項目較少，因而二手房價格較為堅挺。未來一段時間，不同城市、不同區(qū)域和不同物業(yè)的價格走勢可能繼續(xù)分化。

“政策底”仍懸在半空

盡管房價可能已經(jīng)到了 “市場底”，但“政策底”似乎仍然懸在半空，諸多政策很可能隨時會被祭出。從百城房價指數(shù)中也能看出市場對此的猶豫。

有幾個數(shù)據(jù)值得關(guān)注：與上月相比，本月環(huán)比下跌的城市個數(shù)增加7個，跌幅在1%以上的有5個城市；漲幅在1%以上的有10個，較上月減少12個；此外，按100個城市住宅價格的中位數(shù)計算，全國住宅價格中位數(shù)為5775元/平方米，環(huán)比下跌0.43%。

中指院分析說，國務(wù)院在7月底派出督查組對全國16個?。ㄊ校┓康禺a(chǎn)市場進行督促檢查，發(fā)改委也表示嚴防房價反彈，在政策的監(jiān)督和約束下，8月百城住宅均價環(huán)比漲幅收窄，表明絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)定價理性，全國價格總體較為平穩(wěn)。

鏈家地產(chǎn)市場研究部常清告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，8月成交依舊維持高位，不過需求增速有所放緩，整體成交在經(jīng)過5個月的上漲后市場有所降溫。下半年開發(fā)商以價跑量會持續(xù)，定價方面應(yīng)該不會有太大的波動。

站在開發(fā)商的角度來看，前7月比前6月房地產(chǎn)投資增速仍然是下滑，開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模、包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額，大多數(shù)都處于同比去年同期下滑的市場局面。

“當前市場呈現(xiàn)出的是僅僅是狹義的市場成交量回暖，而整個市場‘基本面’尚未出現(xiàn)完全回暖的特征。”張宏偉說，從傳導(dǎo)機制上來看，今年成交量的回暖尚未傳導(dǎo)到讓開發(fā)企業(yè)擴大再生產(chǎn)進一步增加房地產(chǎn)投資的階段，這個階段有可能會在今年年底出現(xiàn)。正是由于基本面的原因，還很難說百城房價連續(xù)3月上漲會造成房價立即反彈或形成 “買漲不買跌”的市場局面。

市場供大于求格局未變

金秋9月已經(jīng)來臨，但對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，恐怕很難寄予厚望。

胡景暉認為，在經(jīng)歷前期提前放量后，自去年限購以來積蓄下來的購房需求逐漸釋放殆盡，但在樓市“限購”的大背景下，新增購房需求再生緩慢，樓市有效購房需求不足使樓市成交量的下跌在所難免。“9、10月份至年底前，樓市很難出現(xiàn)單月成交量再創(chuàng)年內(nèi)新高的局面。”

以北京為例，最近兩月將是眾多開發(fā)商不容錯過的推盤契機，“降價走量”將是大部分開發(fā)商的首選銷售策略。但胡景暉認為，充足的市場供應(yīng)以及目前近8萬套的庫存，使得供大于求的市場格局很難出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，所以未來的房價將保持平穩(wěn)，不會出現(xiàn)明顯上漲。

隨著督查組回京，市場上對未來政策的猜測也是眾說紛紜，雖然取消預(yù)售制是捕風捉影，房產(chǎn)稅方案也沒有最終確定，但堅持調(diào)控不放松是目前監(jiān)管層一致釋放出的信號。

常清認為，目前政策并沒有實質(zhì)落地，對市場的作用還是短期預(yù)期方面的影響。同時，大部分城市房價已有了一定的上漲，繼續(xù)上行也存在一定壓力，此外會有部分開發(fā)商以價換量，因此年內(nèi)樓市出現(xiàn)過度反彈的可能性較小。

胡景暉建議，今年年底前都是購房的好時機，購房人不要被日光盤、房價上漲、限購放松等市場謠言所誘導(dǎo)而盲目出手買房，在房源供應(yīng)充足、房價穩(wěn)定的市場環(huán)境下，可以精挑細選適合自己的好產(chǎn)品。