土地收入銳減帶來(lái)的財(cái)政危機(jī)倒逼地方大規(guī)模推出“壓箱底”地塊，同時(shí)越來(lái)越多的房企具備了拿地實(shí)力，供需雙方一拍即合。

不過(guò)微妙的是，目前所處的調(diào)控關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，決定了地方政府在推出地塊前必定會(huì)與企業(yè)進(jìn)行溝通，保證一個(gè)合適的溢價(jià)率，既不會(huì)出現(xiàn)高溢價(jià)，底價(jià)成交的可能性也會(huì)減小。

沉寂了大半年的土地市場(chǎng)，近來(lái)很是熱鬧。

在樓市成交漸趨回升之后，持續(xù)低迷的土地市場(chǎng)，也出現(xiàn)明顯的回暖態(tài)勢(shì)。引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注的是，從8月底至今，上海、北京、杭州、武漢等多地集中推地，甚至京滬等熱點(diǎn)城市還推出了此前一直舍不得拿出來(lái)的“壓箱底”地塊，以吸引開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。“上半年土地供應(yīng)計(jì)劃完成不利，最好的城市也就完成了全年指標(biāo)的40%左右，地方政府財(cái)政壓力巨大。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，土地收入銳減帶來(lái)的財(cái)政危機(jī)倒逼地方大規(guī)模推地；另一方面，隨著銷(xiāo)售資金的回籠，越來(lái)越多的房企具備了拿地的資金實(shí)力。供需雙方一拍即合，未來(lái)幾個(gè)月的土地市場(chǎng)注定看點(diǎn)多多。

值得注意的是，在此輪樓市調(diào)控下，土地市場(chǎng)在今年年中出現(xiàn)見(jiàn)底跡象。萬(wàn)科、龍湖等龍頭房企已踏準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，提前出手，大量補(bǔ)倉(cāng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，是否有能力、有眼光在此輪調(diào)整期適時(shí)獲得高性?xún)r(jià)比優(yōu)質(zhì)地塊，將決定房企未來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。今年上半年的資金困局已淘汰了一部分小型房企，而接下來(lái)的搶地大戰(zhàn)將進(jìn)一步拉大房企間的分化差距。

京滬拋出壓箱底地塊

9月3日，上海市規(guī)土局最新發(fā)布滬告字（2012）第129號(hào)、第130號(hào)土地掛牌出讓公告，將于10月中旬正式出讓徐匯及楊浦的兩宗地。其中，徐匯區(qū)濱江地塊規(guī)劃用途為商住辦用地，掛牌起始價(jià)31.5億元；楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?2、23街坊地塊分別為商辦與住宅用地，掛牌起始價(jià)32.6億元，兩幅地塊起拍價(jià)合計(jì)達(dá)到64億元。

“這真的是太罕見(jiàn)了。今年以來(lái)上海土地市場(chǎng)有效供應(yīng)極為緊缺，為數(shù)不多的土地供應(yīng)也集中在奉賢、金山等郊縣區(qū)域，像徐匯、楊浦等市中心長(zhǎng)久以來(lái)鮮有土地供應(yīng)。優(yōu)質(zhì)地塊如此集中供應(yīng)在這兩年的上海土地市場(chǎng)尚屬首次。”某國(guó)資背景的知名房企投資部高級(jí)經(jīng)理告訴記者。

就在9月，上海土地市場(chǎng)將迎來(lái)一場(chǎng)的土地盛宴。截至8月30日，以上海市規(guī)土局網(wǎng)站已公布的各類(lèi)土地出讓公告計(jì)算，9月份至少有22幅經(jīng)營(yíng)性用地（不包含動(dòng)遷安置用地）出讓?zhuān)瑸槟陜?nèi)月度經(jīng)營(yíng)性推地幅數(shù)之最，合計(jì)出讓面積73.6萬(wàn)平方米，累計(jì)起始出讓金額85億元。9月也因此成為今年以來(lái)上海土地出讓最多的月份。

不僅是市級(jí)政府集中推地，區(qū)級(jí)政府的土地招商、推介也在近期集中開(kāi)展。8月31日上午，上海松江區(qū)政府舉行2012年土地招商推介會(huì)，總共推介的75幅地塊中，有23幅已經(jīng)完成掛牌前相關(guān)手續(xù)，將于年內(nèi)開(kāi)拍。

類(lèi)似的土地盛宴也將在9月的北京鳴鑼上演。截至8月30日下午，北京土地整理儲(chǔ)備中心9月入市地塊達(dá)到27塊土地，共約268.1公頃。其中住宅用地14塊，約166.2公頃；商業(yè)金融或多功能用地13塊，約101.9公頃。如果不出意外，京9月土地成交將創(chuàng)調(diào)控以來(lái)的最高峰，單月的土地出讓金有望達(dá)到160億元以上。而北京前8月合計(jì)土地出讓金為也僅245億元。

更讓北京業(yè)內(nèi)人士驚訝的是，8月30日掛牌上市的西城區(qū)月壇南街地塊也將在9月出讓?zhuān)渌幍奈恢?、稀缺程度很可能再次刷新北京年?nèi)樓面地價(jià)紀(jì)錄，甚至可能超過(guò)之前的萬(wàn)柳地塊。

“在饑渴了大半年之后，土地市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些我們想都沒(méi)想到的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊，例如上海的徐匯地塊、北京的西城區(qū)地塊。土地市場(chǎng)的低迷促使地方政府不得不拿出‘壓箱底’的地塊來(lái)吸引開(kāi)發(fā)商注意，激發(fā)企業(yè)拿地的熱情。” 克爾瑞信息集團(tuán)城市運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)中心總經(jīng)理郭玉良認(rèn)為。

地方政府“適時(shí)”擴(kuò)大推地規(guī)模

不僅是上海、北京等一線(xiàn)城市，近期全國(guó)許多城市都在積極擴(kuò)大推地規(guī)模。

沈陽(yáng)市規(guī)劃和國(guó)土資源局于8月30拍賣(mài)13宗地，其中6塊找到了買(mǎi)家。8月27日，杭州市主城區(qū)一次性?huà)炫?宗土地，出讓總面積達(dá)30.34萬(wàn)平方米，成交總價(jià)達(dá)54億元，為杭州近年來(lái)推地量最多的單次拍賣(mài)。溫州市政府近日也大擺“饕餮大餐”，一次性推出52宗共計(jì)3220畝土地，供應(yīng)力度前所未有。8月24日，石家莊公開(kāi)出讓8宗市內(nèi)熱點(diǎn)區(qū)域地塊土地使用權(quán)，武漢也于同日迎來(lái)36宗地塊的集中拍賣(mài)，其中最為熱門(mén)的16宗城中村改造土地總成交金額達(dá)到105.28億元。廈門(mén)近日也發(fā)布公告，將于9月7日公開(kāi)出讓17幅地塊。

“現(xiàn)在推地，是因?yàn)椴徽撌袌?chǎng)還是政府都有這個(gè)需求?，F(xiàn)在價(jià)格比較平穩(wěn)，是一個(gè)比較好的推地時(shí)機(jī)，價(jià)格過(guò)高過(guò)低都不好。”一位上海市區(qū)級(jí)政府土地規(guī)劃管理部門(mén)的工作人員告訴記者，上半年土地市場(chǎng)較為冷清，開(kāi)發(fā)商拿地意愿不高，就算推地也賣(mài)不出好價(jià)錢(qián)，還不如不推。在另一方面，開(kāi)發(fā)商通過(guò)上半年的銷(xiāo)售回籠了資金，現(xiàn)在有能力也有愿望拿地了。“政府賣(mài)地也是有出貨窗口的，土地出讓也要看市場(chǎng)需求。”該人士告訴記者。

除了考慮到推地時(shí)機(jī)外，上半年各地住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低也是下半年地方政府大力推地的重要原因。“國(guó)務(wù)院督查組特別提到，部分城市今年上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低，個(gè)別城市不到10%，所以各地要加速完成土地供地計(jì)劃指標(biāo)。”鏈家地產(chǎn)常清認(rèn)為。

國(guó)土部公布數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)住宅用地供應(yīng)量為4.72萬(wàn)公頃，僅完成了全年住房供地計(jì)劃29.6%。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要的13個(gè)典型城市在前8月，土地出讓金合計(jì)為2473.5億元，同比2011年同期的4076億下調(diào)幅度達(dá)到了39.3%，一線(xiàn)城市中北京土地收入跌幅最大，超過(guò)了63.5%。

也正是由于供應(yīng)量大減，造成地方政府土地出讓金收入大減，地方財(cái)政吃緊更是促進(jìn)政府急切推地的最重要原因。“很多城市的土地財(cái)政都要熬不住了。”同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉告訴記者，上半年全國(guó)土地出讓計(jì)劃完成率較低，地方政府土地出讓金大減，下半年需要通過(guò)加大推地力度來(lái)彌補(bǔ)，而加大推地規(guī)模，也有利于增加未來(lái)供應(yīng)，平抑房?jī)r(jià)。

龍頭房企踏準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)抄底補(bǔ)倉(cāng)

面對(duì)地方政府?dāng)[下的“土地盛宴”，不少龍頭房企近期在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)也頗為活躍。

8月30日，上海萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司以7.9億元競(jìng)得松江國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)14號(hào)地塊，樓板價(jià)5473元/平方米，溢價(jià)率9.27%。8月28日，萬(wàn)科經(jīng)過(guò)108輪激烈競(jìng)價(jià)，以4.07億元競(jìng)得東莞虎門(mén)鎮(zhèn)博涌村地塊，成為虎門(mén)新地王。而同在8月，萬(wàn)科又在上海虹橋商務(wù)區(qū)拿下一幅商住綜合地塊。在過(guò)去的7月，公司分別在上海、寧波、南昌、青島、天津、西安新增6個(gè)項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)萬(wàn)科權(quán)益的建筑面積約84萬(wàn)平方米。

8月27日，龍湖集團(tuán)一天之內(nèi)斬獲華東兩城兩幅優(yōu)質(zhì)宅地。當(dāng)天上午，龍湖地產(chǎn)以底價(jià)4億競(jìng)得無(wú)錫12萬(wàn)方高鐵站商務(wù)區(qū)宅地，下午砸金24億元斬獲杭州濱江奧體單元宅地，龍湖地產(chǎn)在江浙再添43萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。

而上半年一幅土地都未獲得金地集團(tuán)(600383)近期也開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。8月22日，金地公告稱(chēng)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式獲取沈陽(yáng)渾南新區(qū)濱河?xùn)|商住地塊使用權(quán)，涉資約2.53億元。就在上海松江區(qū)政府舉行的土地推介會(huì)上，金地集團(tuán)也高調(diào)現(xiàn)身，并與松江區(qū)永豐街道簽約，對(duì)其推出的11幅地塊表現(xiàn)出濃厚興趣。

招商地產(chǎn)(000024)8月21日發(fā)布公告，公司以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲得13宗地塊使用權(quán)，規(guī)?？偨ㄖ娣e95.38萬(wàn)平方米，收購(gòu)總額約36億元。

“在公司內(nèi)部，我們也對(duì)近期房企拿地形勢(shì)作了具體分析。”一位民營(yíng)龍頭房企內(nèi)部人士向記者坦言，公司正是從是否有能力、是否有必要、是否有需要三個(gè)方面來(lái)考察是否應(yīng)該拿地。

“所謂能力，是房企高層最看重的財(cái)務(wù)指標(biāo)，手里有現(xiàn)金、財(cái)務(wù)有余量的房企才有能力拿地；所謂必要，指的是那些快速開(kāi)發(fā)、周轉(zhuǎn)率較高的房企，適時(shí)補(bǔ)倉(cāng)、保持充足的土地儲(chǔ)備就成為企業(yè)生存和發(fā)展的必要舉措。”該人士告訴記者，“而所謂需要，則是從企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略考慮，例如我們公司目前全國(guó)化戰(zhàn)略還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，所以擇機(jī)在一些業(yè)務(wù)空白區(qū)域拿地就是出于實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略的需要。”

記者發(fā)現(xiàn)，正是出于這些判斷因素的考量，以萬(wàn)科、龍湖為代表的高周轉(zhuǎn)房企，在此輪市場(chǎng)調(diào)控下，已敏感地嗅得最佳“抄底”土地市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，提前出手，大量補(bǔ)倉(cāng)。一位龍湖集團(tuán)內(nèi)部人士告訴記者，公司高層認(rèn)為，隨著9、10月份大量土地的集中上市，土地市場(chǎng)很可能會(huì)出現(xiàn)回暖，屆時(shí)底價(jià)拿地的可能性相對(duì)較小，因此5月開(kāi)始公司就陸續(xù)出手一些重點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊，打了一個(gè)“時(shí)間差”。“去年秋天，龍湖是‘搶收華東’，今年則是‘抄底土地’，全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行‘搶播’。有這些優(yōu)質(zhì)地塊在手，接下來(lái)公司對(duì)地塊的挑選會(huì)更挑剔，也能更從容。”該人士如此表示。

“開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)明顯開(kāi)始樂(lè)觀，樓市成交量復(fù)蘇以及整體資金面緩解的情況下，開(kāi)發(fā)商拿地的積極性也開(kāi)始上漲。”郭玉良表示，隨著未來(lái)土地市場(chǎng)的回暖，底價(jià)拿地的可能性將越來(lái)越小。但目前所處的調(diào)控關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，決定了地方政府在推出地塊前必定會(huì)與企業(yè)進(jìn)行溝通，保證一個(gè)合適的溢價(jià)率，既不會(huì)出現(xiàn)高溢價(jià)，底價(jià)成交的可能性也會(huì)減小。

而房企之間的分化差距正在加大。目前積極出手拿地的，基本都是現(xiàn)金流相對(duì)寬裕的高周轉(zhuǎn)房企和央企，獲得的高性?xún)r(jià)比土地儲(chǔ)備為企業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，更多房企還不具備出手土地市場(chǎng)的條件。“錯(cuò)過(guò)此輪時(shí)點(diǎn)的中小型房企將面臨行業(yè)洗牌的命運(yùn)，在此輪市場(chǎng)調(diào)整見(jiàn)底時(shí)期踏準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)的能力和表現(xiàn)將決定房企未來(lái)。”郭玉良認(rèn)為。