每經(jīng)編輯 趙慶

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了8月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，最惹人關(guān)注的是CPI同比增幅為2%，相較7月份的1.8%，首次微幅反彈。而更值得關(guān)注的，其實(shí)應(yīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與建設(shè)指標(biāo)，終于止跌，出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，這將有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)。

在談房地產(chǎn)數(shù)據(jù)之前，首先得弄清楚指標(biāo)體系。房地產(chǎn)業(yè)廣受社會(huì)關(guān)注，備受各界人士評(píng)點(diǎn)，似乎任何人都可以長(zhǎng)篇大論的說(shuō)上一通。其實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)非常復(fù)雜，涉及到很多數(shù)據(jù)，要想了解、認(rèn)知、熟識(shí)這個(gè)行業(yè)，必須關(guān)注這些指標(biāo)。而如果想使自己的觀點(diǎn)靠譜些，必須掌握這些指標(biāo)，并細(xì)察不同指標(biāo)之間的關(guān)系。

不妨先回顧一下之前已逆轉(zhuǎn)的幾個(gè)指標(biāo)。其一，商品房成交量。這是行業(yè)內(nèi)最為領(lǐng)先的指標(biāo)。今年1-2月，全國(guó)商品房成交量下跌14%，其后跌幅逐月收窄，1-8月份已收窄至4.1%，全年將很可能是正增長(zhǎng)。不同細(xì)分市場(chǎng)，表現(xiàn)有異，其中住宅銷(xiāo)售面積依舊下跌，而辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)10.1%和3%。如果看交易中心口徑的商品住宅數(shù)據(jù)，則1-8月已實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)了。

其二，房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)變化略滯后于成交量，成交量持續(xù)增長(zhǎng)3-5個(gè)月，則房?jī)r(jià)必漲。住宅成交量從2月開(kāi)始增長(zhǎng)，到了6月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)首次止跌反漲，結(jié)束了之前8個(gè)月的連跌。7月房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大，預(yù)計(jì)8月還將保持環(huán)比上漲。然而，眾看周知，7月以來(lái)頻頻重申調(diào)控從緊，8月住宅成交量有所下滑，房?jī)r(jià)不太可能大跌了，但也絕不會(huì)大漲，基本保持穩(wěn)定，是對(duì)各方最有利的形態(tài)。

其三，企業(yè)資金。隨著房屋成交量增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商資金回籠趨好，資金緊張局面也會(huì)緩解。所以按邏輯，房企資金略滯后于房屋成交量變化。另外，還受融資環(huán)境的影響，今年以來(lái)貨幣政策放松，有利于房企資金面，但是開(kāi)發(fā)貸款依舊偏緊，形成利空因素。從數(shù)據(jù)變化看，1-4月創(chuàng)本輪調(diào)整最低值5.1%，其后低位徘徊并略增，1-8月增幅大漲至9.1%。開(kāi)發(fā)商資金面緩解的效應(yīng)之一：降價(jià)促銷(xiāo)的壓力減小。

接下來(lái)，再來(lái)分析幾個(gè)8月份首次逆轉(zhuǎn)的指標(biāo)。其一，土地市場(chǎng)。土地市場(chǎng)滯后于房屋市場(chǎng)，這點(diǎn)比較容易理解，多數(shù)開(kāi)發(fā)商“不見(jiàn)兔子不撒鷹”，只有房子好賣(mài)了，才敢于、才有錢(qián)去購(gòu)地。1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降16.2%，降幅比1-7月份縮小8.1個(gè)百分點(diǎn)，縮小的幅度相當(dāng)大。說(shuō)明近期開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地?zé)崆槊黠@提高。確也如此，比如萬(wàn)科近兩個(gè)月拿地量大增，購(gòu)地策略，已由上半年的小心謹(jǐn)慎，轉(zhuǎn)為積極進(jìn)取。

其二，開(kāi)發(fā)投資。主要反映了開(kāi)發(fā)商購(gòu)地、開(kāi)工等投資態(tài)度，外加保障房因素。去年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速一直高于固定資產(chǎn)投資增速，所以是拉著經(jīng)濟(jì)走的，而今年4月后就低于后者，等于說(shuō)是拖經(jīng)濟(jì)后腿了。1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)15.6%，首次反彈，增速比1-7月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。接下去，應(yīng)不會(huì)再創(chuàng)新低了，向上是方向。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，一般占固定資產(chǎn)投資的20-25%，這一指標(biāo)的見(jiàn)底，有助于經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)。

其三，房屋新開(kāi)工。購(gòu)地量、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與房屋新開(kāi)工，這三個(gè)指標(biāo)與市場(chǎng)供應(yīng)有關(guān)。之前這三個(gè)指標(biāo)，尤其是房屋新開(kāi)工，一直處于下行通道，很多人擔(dān)心明年房屋供應(yīng)量偏緊。而8月份這三個(gè)指標(biāo)同時(shí)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。1-8月份，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積下降6.8%，降幅比1-7月份縮小3個(gè)百分點(diǎn)，這是首次出現(xiàn)降幅收窄，且幅度可觀，形勢(shì)已發(fā)生逆轉(zhuǎn)。這有助于未來(lái)房屋供應(yīng)量的增加，從而有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

其四，國(guó)房景氣指數(shù)。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)，是一個(gè)綜合指數(shù)，可以說(shuō)是房地產(chǎn)業(yè)的溫度計(jì)，但因其主要關(guān)注開(kāi)發(fā)指標(biāo)，比如開(kāi)發(fā)投資，所以明顯滯后于房屋成交，略滯后于房?jī)r(jià)。本輪樓市調(diào)整，國(guó)房景氣指數(shù)2010年3月觸頂后，總體保持下跌態(tài)勢(shì)，去年11月跌破100點(diǎn)，進(jìn)入不景氣區(qū)間，今年8月份為94.64點(diǎn)，比上月提高0.07點(diǎn)，這一微幅反彈，意味著這一指標(biāo)開(kāi)始筑底了。

整體而言，今年以來(lái)諸多房地產(chǎn)指數(shù)皆發(fā)生了變化，而8月份土地購(gòu)置、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房屋新開(kāi)工、國(guó)房景氣指數(shù)等四項(xiàng)指標(biāo)的企穩(wěn)，對(duì)于行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展非常有利，說(shuō)明市場(chǎng)供應(yīng)的活躍度在增加，有利于未來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅的觸底反彈，有助于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅好轉(zhuǎn)，進(jìn)而有助于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)。