每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡群 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡群 發(fā)自北京

時(shí)至九月，房地產(chǎn)信托發(fā)行似有重新火熱態(tài)勢(shì)。多家信托公司都加大項(xiàng)目推廣力度，預(yù)期收益率也較前期出現(xiàn)顯著回升。此前，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及利率下行等因素影響下，房地產(chǎn)信托自去年年底以來，收益率一路下行。

目前，房地產(chǎn)調(diào)控仍未松動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流將持續(xù)緊張狀態(tài)，在無法獲得大量信貸支持的情況下，信托資金是重要的輸血管道之一。

下半年至今共發(fā)行69款信托

今年年初，多家機(jī)構(gòu)發(fā)布研究報(bào)告，指出房地產(chǎn)信托兌付高峰將在今年七八月及明年上半年。中金公司曾發(fā)布研報(bào)稱，今年預(yù)計(jì)到期房地產(chǎn)信托規(guī)模2234億元，總還款額約為2500億元，還款主要集中在三季度，月均還款將達(dá)到360億元。

“金九銀十或成泡影，銀行不愿再為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供貸款，信托成為開發(fā)商融資的重要模式之一。”普益財(cái)富分析師范杰對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

目前，北京等一線城市的房市銷售回暖，與之對(duì)應(yīng)的卻是銀行仍對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緊閉大門。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，“現(xiàn)在是整體信貸微松，成交復(fù)蘇。一旦信貸松動(dòng)，獲利最大的當(dāng)然是房地產(chǎn)。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)環(huán)境相對(duì)較差，房地產(chǎn)肯定會(huì)用來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，不過信貸沒有全面放寬的跡象，這為信托公司提供了良機(jī)。”

據(jù)普益財(cái)富的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年下半年至今共發(fā)行69款房地產(chǎn)信托，其中37款已公布籌資金額，共計(jì)156.75億，32款尚未公布金額。

8月底，某信托公司信托經(jīng)理在一次房地產(chǎn)會(huì)議中提到，去年有信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被叫停，今年銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管動(dòng)態(tài)調(diào)整，但房地產(chǎn)信托產(chǎn)品未叫停，總體傾向于保護(hù)存量，控制增量。目前房地產(chǎn)信托雖不是主營業(yè)務(wù)，但不排除過幾個(gè)月會(huì)松動(dòng)。

一位中融信托的內(nèi)部人士向記者透露，房地產(chǎn)信托隨市場(chǎng)而動(dòng)，雖然整體仍只有三成左右，但很多信托公司都在加大發(fā)行力度。

中國人民大學(xué)信托與基金研究所執(zhí)行所長邢成認(rèn)為，正是由于銀行控制開發(fā)貸，信托公司才能爭(zhēng)取到一些原先不可能爭(zhēng)取到的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?，F(xiàn)在信托公司積極創(chuàng)新，項(xiàng)目已涉及經(jīng)適房、商業(yè)地產(chǎn)、拆遷安置房等新領(lǐng)域。

對(duì)于房地產(chǎn)信托的創(chuàng)新，注冊(cè)風(fēng)險(xiǎn)管理師（FRM）劉駿則更擔(dān)憂其風(fēng)險(xiǎn)的集中性。“在商業(yè)地產(chǎn)中地域的集中、地產(chǎn)類型的集中，使得房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)更具集中性?，F(xiàn)在很多信托公司都在搶項(xiàng)目，如果有些信托公司采取較松的風(fēng)控措施，可能為日后兌付埋下隱患。”

專家：不會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

而房地產(chǎn)的區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)已顯端倪。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，共有9家信托公司在鄂爾多斯等內(nèi)蒙古城市發(fā)行信托產(chǎn)品。其中，房地產(chǎn)信托總規(guī)模超過25億元，位居各類信托首位。

“即使有數(shù)家信托公司折戟于鄂爾多斯，但對(duì)行業(yè)整體影響不應(yīng)被夸大。”邢成指出，信托行業(yè)不會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初即包含較為完善的保障措施，債權(quán)類抵押率通常在50%以下，股權(quán)類通過結(jié)構(gòu)化分層設(shè)計(jì)，劣后資金占比30％～50%。且監(jiān)管部門、信托公司已提前預(yù)測(cè)到即將到來的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防措施較為充分。在房地產(chǎn)企業(yè)大量出現(xiàn)兌付困難的極端假設(shè)下，各類保障措施基本可承受房價(jià)、地價(jià)30％～50%的跌幅，保證信托資產(chǎn)安全。

但邢成也指出，可能會(huì)有一些陷在房地產(chǎn)信托方面的信托公司倒下的個(gè)案。“個(gè)別項(xiàng)目、個(gè)別注冊(cè)資本較少、風(fēng)格偏激進(jìn)的信托公司遭遇流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能也不可排除。且受《信托公司凈資本管理辦法》結(jié)算期將至的影響，很多信托公司將有意地減少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行，并且對(duì)于融資方的選擇將更加謹(jǐn)慎。”