每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

本報記者在一線跑盤時發(fā)現(xiàn)，近段時間，北京樓盤K2百合灣項目推出大贈送促銷活動：甚至推出產(chǎn)權(quán)面積192平方米，贈送54平方米的超級措施，贈送面積達(dá)產(chǎn)權(quán)面積近三成，額度之高讓人錯愕。

在采訪后發(fā)現(xiàn)，類似高額度贈送面積的促銷活動，可能只是一場“開發(fā)商請客業(yè)主買單”的做秀戲，且“偷面積”的方式涉嫌擅自違規(guī)更改規(guī)劃等。

“偷面積”涉嫌違規(guī)

“22號樓、25號樓現(xiàn)在的促銷措施為‘買一層送一層’，9號樓產(chǎn)權(quán)面積為192平方米的戶型贈送54平方米。”北京樓盤K2·百合灣項目一位售樓員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹道。

正當(dāng)本報記者這位“購房者”一頭霧水時，上述售樓員進(jìn)一步解釋說，22號樓、25號樓最初的設(shè)計圖均為面積35-60平方米、層高5.49米的戶型，實測后，開發(fā)商會將5.49米層高，人為隔成小復(fù)式，從而實現(xiàn)了“買一層送一層”的目的，而對于9號樓產(chǎn)權(quán)面積為192平方米的戶型，最初設(shè)計圖中的規(guī)劃面積為192平方米，不過實測后，開發(fā)商會將設(shè)計圖中半封閉陽臺的地方都封閉起來，這樣就多出臥室、餐廳各一間，合計54平方米。“54平方米的贈送面積不會寫在商品房預(yù)售合同中，會用圖示標(biāo)注出贈送面積部分。房屋售價按實際使用面積乘以房屋單價計算，業(yè)主最大的實惠是54平方米的贈送面積部分，不需要交納物業(yè)費(fèi)、契稅、公共維修基金等費(fèi)用。”

值得關(guān)注的是，在五花八門的促銷方式中，贈送面積的促銷方式并不罕見，如：北京的魯能7號院、燕郊的@北京、北京首邑溪谷等，都曾經(jīng)或正在通過類似的“偷面積”方式進(jìn)行促銷，方式主要有利用公共部分增加面積、贈送陽臺及飄窗等。不過北京美聯(lián)物業(yè)高級經(jīng)理張磊在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時卻指出，K2百合灣近三成贈送面積的高額度贈送面積方式極為少見，并對此提出了質(zhì)疑。張磊表示，按照正常的開發(fā)流程，從最初的設(shè)計圖、施工圖、再到最終收房的實際測繪圖，對于房屋的面積都應(yīng)該相對應(yīng)。而K2·百合灣贈送面積高達(dá)近三成的做法，中間“偷面積”的實現(xiàn)過程讓人懷疑背后存在相關(guān)違規(guī)的嫌疑。

對此，K2地產(chǎn)項目品牌部負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，對具體情況并不了解，需要向“買房送面積”項目有關(guān)人員核實。但截止到記者發(fā)稿前，該負(fù)責(zé)人方面以依然沒有聯(lián)系到該項目有關(guān)人員為由拒絕接受采訪。

對于K2百合灣的戶型是否存在違規(guī)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系通州區(qū)規(guī)劃局執(zhí)法隊。該隊一位工作人員在接受本報記者時表示，在正常的規(guī)劃范圍內(nèi)，理論上是不可能出現(xiàn)192平米贈送54平米情況。K2百合灣還沒到驗收的程序，最后驗收面積要以測繪報告為準(zhǔn)，是否和審批面積一致。如果K2百合灣過不了驗收，就發(fā)不了產(chǎn)權(quán)證。

隨后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者又聯(lián)系通州區(qū)規(guī)劃局建管科（審批科）。該科一位工作人員表示，規(guī)劃局的審批面積都是到建筑的外輪廓線，即外墻皮。規(guī)劃局審批的只有192平米，多出的54平米是開發(fā)商的自我宣傳。如果在執(zhí)法隊驗收過程中，實測面積246平米是肯定通不過驗收。按照北京市的規(guī)定，無論是封閉陽臺還是半封閉陽臺，都是按全面積計算的。如果不計入面積，那么多出的54平就不是陽臺。

在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時，中堂律師事務(wù)所律師徐斌也贊同張磊的觀點(diǎn)。徐斌表示，首先K2·百合灣高額度贈送面積的做法改變了原有規(guī)劃，如單層改復(fù)式等，皆屬于違規(guī)行為，存在無法通過規(guī)劃驗收、無法取得房產(chǎn)證的風(fēng)險；其次，在露臺上圍起一道玻璃或封閉一面墻，從而“創(chuàng)造”出新空間，“被創(chuàng)造”出來的部分新面積不會記入房產(chǎn)證，業(yè)主在后續(xù)遇到拆遷、出售、繼承、評估、抵押等問題時，都存在著相關(guān)法律障礙；第三，每塊土地在拍賣之前都存在固定容積率和最高建筑高度限制。而K2·百合灣由于贈送面積比例較高，勢必加大這個小區(qū)的容積率，建筑密度也隨之水漲船高。相應(yīng)地，房屋的采光度、居住舒適度等都皆會受到相應(yīng)影響，且小區(qū)的供水、供電、教育、醫(yī)療等配套壓力也相應(yīng)增加。

“贈送面積”后房屋單價變高了

在采訪中，對于K2·百合灣贈送面積的促銷手法，一些購房者表示可以接受。該樓盤意向購房者劉小姐對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說：“我比較喜歡層高5.49米的戶型，物業(yè)費(fèi)、契稅、公共維修基金等費(fèi)用皆按照單層面積交付，但是生活空間是雙層。”不過也有不少購房者對此表示質(zhì)疑。正在淘房中的房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)者李先生表示，贈送的面積不是免費(fèi)的。

本質(zhì)上說，“送面積”就是變相版的“買面積”。開發(fā)商“贈送面積”的促銷方式其實只是“開發(fā)商請客，業(yè)主買單”的游戲。K2·百合灣9號樓產(chǎn)權(quán)面積為192平方米的戶型，單套總價為450萬，單價為23437元/平米。贈送54平方米面積，合計實得面積為246平方米。因為對于“贈送面積”，開發(fā)商不需要支付土地出讓金，且沒有報規(guī)、報建等費(fèi)用，只產(chǎn)生基本建設(shè)成本。公開資料顯示，目前一線城市多層普通住宅無裝修的基本建設(shè)費(fèi)大約在2000元左右/平方米。該戶型54平方米的“贈送面積”，合計產(chǎn)生的建設(shè)成本費(fèi)為約10.8萬元，而這個“約10.8萬元”才是開發(fā)商所謂的“贈送禮物”。來自北京美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，通州區(qū)2012年9月份一手房均價為15000元/平。如果通州區(qū)買一個房本面積為246平米的房子，也僅需要369萬元。

全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存對此表示，“贈送面積”是得不到法律認(rèn)可的，商品房的拆遷補(bǔ)償和二手房交易都是按房本上的產(chǎn)權(quán)面積計算。