運動健將、行業(yè)領袖、企業(yè)家，在諸多稱號中，郁亮笑稱自己最中意的還是被人稱作“靚仔”。本月7日，記者時隔一年在杭州再見到郁亮，瘦身后的他絲毫沒有反彈的跡象。除了仍癡迷于運動健身、登山騎車外，身為萬科的掌門人，不管郁亮愿不愿意，人們對他最為關注的，仍是在他眼中樓市政策及市場未來的走勢，以及萬科的一舉一動。

一年前拋出“房地產上下半場論”的郁亮，眼下依然認為“冬天模式”還將持續(xù)，并坦言“不要對政策轉向抱有僥幸心理”。他更進一步表示，未來十年內，房地產絕不應自恃為國民經濟的“主角”，而應明確“配角”的定位。針對近期的頻繁拿地，雖然郁亮強調“這與看好后市并無直接關聯(lián)”，但據(jù)記者了解，未來四個月將是萬科今年的拿地高峰，或將超過前8個月拿地總和，并將保持600億左右的推貨量。

房地產業(yè)好日子一去不返

“過去房地產一直被定義為支柱產業(yè)，我現(xiàn)在覺得這個定位是有問題的。”對于萬科未來的發(fā)展，郁亮認為首先要擺正行業(yè)定位。在郁亮看來，房地產今后更應該是個配套產業(yè)，服務于整體國民經濟。“房地產未來絕不再是國民經濟的主角，而是配角。只有搞清楚行業(yè)定位，企業(yè)才能在樓市下半場抓到更多機會，行業(yè)前景依然不可限量。”郁亮表示。

郁亮強調，房地產作為配角的下半場雖然仍處在“黃金時期”，但這種表述并不意味他認為樓市調控政策有放松的可能。

“房地產行業(yè)的上半場過于輝煌。”郁亮坦言，房地產過去那種好日子一去不復返，未來樓市調控將會長期化?；趯κ袌龊驼苇h(huán)境的深刻認識，郁亮與萬科一向“少說話、多做事”，對“限購”、房產稅等種種樓市政策，郁亮一概不予評論，不做預測。

既然“冬天很漫長”，郁亮和萬科的態(tài)度都是練好體魄，長期作戰(zhàn)。萬科在下半場開局的應對策略首先是在產品上動腦筋。“房子的戶型該變小的變小，該調整的調整，原來做兩房的面積，現(xiàn)在想辦法變成了三房。”郁亮表示，除了要造出好的房子，更要提供好的服務。

萬科的應對策略之二，就是進一步開拓海外市場。事實上，萬科今年在香港已有所動作。今年7月，萬科斥資10億港元完成了香港上市公司南聯(lián)地產的收購，標志著萬科國際化戰(zhàn)略的全面啟動，而此前輿論只是將之簡單解讀為“海外融資”。郁亮進一步透露，萬科近期剛剛成立了香港管理部，接下來會成立一個美國業(yè)務推進小組，在全球尋求業(yè)務機會。

對于國際化戰(zhàn)略，郁亮稱，“萬科的任何國際化計劃都必須有當?shù)睾献骰锇?，這是一個前提”，而其產品定位更為直接，就是“賣給中國內地居民的中高端房產。” 對于境外造房的首個落點，郁亮并沒有明確表態(tài)：“中國人去哪里的人最多，萬科就去哪里。”

未來四個月迎拿地高峰

從今年5、6月開始，萬科一改上半年的低調沉默，頻繁出手拿地，單月獲地量逐月攀升。據(jù)不完全統(tǒng)計，自4月開始出手土地市場以來，萬科今年至今已新增項目共27個，共需支付的地價款約120億元。而在9月的第一周，萬科繼續(xù)在廣州、合肥共花費46.7億拿地。

作為行業(yè)領袖，業(yè)界關心萬科說什么，更關注萬科做什么，近期大舉拿地一時被外界解讀為體現(xiàn)出萬科對后市政策及市場的樂觀態(tài)度。“人們常說一葉知秋，但在萬科拿地這個問題上，大家想得過于復雜。”郁亮表示，萬科近期的頻繁拿地與對后市是否看好并無直接關系。上半年政府幾乎沒怎么放地，下半年才開始陸續(xù)加大土地供應量。萬科目前手握470億元現(xiàn)金，有合適地塊當然要適時補充土地儲備。“不論市場好不好，我們都要買地，萬科只會靠做房子賺錢，沒別的本事。不買地我們餓死了怎么辦？”

不斷增長的銷售業(yè)績相信也是促使萬科有底氣拿地的原因之一。截至8月末，萬科已累計實現(xiàn)銷售面積802.9萬平方米，銷售金額842.8億元。郁亮表示，今年萬科的銷售肯定會實現(xiàn)正增長，不過在談到未來四個月公司的拿地與供貨計劃時，郁亮表示萬科從不做計劃。

雖然郁亮堅稱萬科的經營安排都是跟著市場變化而變化，但作為年銷售額超過千億的超級房企，完全不做計劃是不可能的。記者從一家知名券商處獲悉，在其通過與萬科高層的電話會議交流后了解到，7月至今萬科買地量有明顯上升，但從權益金額占銷售額比例來看，此前拿地還只是補貨概念，未來四個月可能是萬科買地的真正高峰。“目前萬科的買地進程尚未過半，未來4個月獲地量將會比前8個月的總和更多。”該券商透露。

而對于年底的供貨量，記者了解到，8月一般是市場淡季，但萬科今年8月推盤量達到120億元，明顯大于7月的100億元左右。9月推盤量可能比此前預計的要少，在140億元左右，10月則將有所增加。未來四個月，萬科將有約600億元的推貨量，下半年整體推盤量明顯高于去年同期，今年整體銷售實現(xiàn)增長沒有問題。