易憲容（社科院金融專家）

9月14日，美聯(lián)儲(chǔ)啟動(dòng)了新一輪的量化寬松貨幣政策 （即QE3）。盡管QE3推出國(guó)內(nèi)批評(píng)者不少，但不可否認(rèn)，QE3推出對(duì)國(guó)內(nèi)外金融市場(chǎng)的影響一點(diǎn)都不可低估，而其實(shí)際效果如何需要不斷地評(píng)估及觀察。在此，我們先來看QE3的特點(diǎn)，然后再來討論其對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響與沖擊。

從QE3的內(nèi)容來看，它與前兩次的QE相比有以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：

一是QE3的開放性，即沒有確定量寬上限和時(shí)間。只是要求每月可購(gòu)買400億美元按揭擔(dān)保證券（MBS），直至就業(yè)明顯改善為止，同時(shí)將超低利率延長(zhǎng)至2015年中。而就業(yè)條件改善是一個(gè)相當(dāng)不確定的概念，所以市場(chǎng)分析人士對(duì)QE3數(shù)量多少的分析相差很大。可以說，伯南克的這種QE3開放性，不僅給市場(chǎng)更多的想象空間，也有利于提振市場(chǎng)的信心，同時(shí)也給美國(guó)的貨幣政策變化提供了更多的回旋空間。

二是QE3把購(gòu)買債券品種改變?yōu)镸BS而不是美國(guó)國(guó)債。這表明美國(guó)住房市場(chǎng)有某種程度上的復(fù)蘇，如果美國(guó)住房市場(chǎng)仍然處于下行階段，按揭貸款利率最低，美國(guó)居民也是沒有欲望進(jìn)入市場(chǎng)的；同時(shí)，如果住房市場(chǎng)開始回暖，把按揭貸款利率推低，可刺激居民進(jìn)入住房市場(chǎng)，并通過住房市場(chǎng)繁榮來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。不過，美國(guó)住房市場(chǎng)經(jīng)過幾年調(diào)整，“一朝被蛇咬”的美國(guó)居民是否真的有意愿進(jìn)入住房市場(chǎng)并不確定。

三是QE3的政治化。盡管經(jīng)歷兩輪的量化寬松貨幣政策，當(dāng)前美國(guó)內(nèi)需仍然十分疲軟，失業(yè)率不低。同時(shí)由于消費(fèi)疲軟，企業(yè)沒有強(qiáng)烈投資欲望，銀行也不愿意放款。而QE3推出就是要讓市場(chǎng)流動(dòng)性旺盛，則可透過股市與樓市制度產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)，增加居民消費(fèi)，以此來減少失業(yè)等。這當(dāng)然有利于奧巴馬的總統(tǒng)選舉，政治上的意味很強(qiáng)。

對(duì)于以上特征的QE3，對(duì)我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響與沖擊到底有多大?這主要可從兩個(gè)方面來看，一個(gè)方面是對(duì)國(guó)內(nèi)貨幣政策的沖擊與影響,另一方面是對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響。

對(duì)于QE3對(duì)國(guó)內(nèi)外金融市場(chǎng)的沖擊與影響，其實(shí)最為核心的問題就是當(dāng)前以美元為主導(dǎo)的國(guó)際貨幣體系。在以美元為主導(dǎo)的國(guó)際貨幣體系下，美國(guó)的貨幣政策就是國(guó)際金融市場(chǎng)的貨幣政策。美國(guó)采取QE3,就能夠通過匯率的變化來影響國(guó)際上大宗商品的價(jià)格，來影響美元與非美元貨幣的價(jià)格關(guān)系，實(shí)質(zhì)為利益關(guān)系的調(diào)整。國(guó)際市場(chǎng)資金會(huì)隨著這種利益關(guān)系變化而調(diào)整其流向?？梢哉f，QE1與QE2推出后，國(guó)際市場(chǎng)的大宗商品價(jià)格大幅上漲就與這種利益關(guān)系變化有關(guān)。同時(shí)，國(guó)際市場(chǎng)匯率的波動(dòng)也是如此。

也就是說，QE3推出之后，人民幣可能隨美元的貶值而升值，人民幣的升值可能讓外資重新進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。美元貶值導(dǎo)致國(guó)際市場(chǎng)大宗商品價(jià)格上升而讓中國(guó)面臨著輸入型通貨膨脹壓力，而這些情況都影響央行可能重新調(diào)整當(dāng)前的貨幣政策。央行的貨幣政策如何變化，決定當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)走向的根本政策取向。根據(jù)本文分析，QE3推出后，國(guó)內(nèi)央行的貨幣政策不會(huì)出現(xiàn)2008年那樣的情況，或以更為審慎的方式來平衡QE3的沖擊與影響，以保證房地產(chǎn)調(diào)控方向不改變。本文認(rèn)為，這將成為QE3對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊影響程度的關(guān)鍵因素。

QE3對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響與沖擊，還得從住房市場(chǎng)實(shí)體面來分析。一是從資金的流向來看，美國(guó)大量的資金流出貨幣體系，這些錢會(huì)流向哪里，會(huì)不會(huì)重新流向中國(guó)？從當(dāng)前國(guó)際金融市場(chǎng)對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)的判斷來看，基本上認(rèn)為中國(guó)住房市場(chǎng)泡沫過大，風(fēng)險(xiǎn)過高，因此QE3后隨著人民幣升值，會(huì)有資金流入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但并非想象中那樣大。不過，有一個(gè)問題應(yīng)該注意，就是國(guó)內(nèi)炒作住房的資金看到美國(guó)的住房市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入底部反彈時(shí)，是不是會(huì)有不少國(guó)內(nèi)資金進(jìn)入美國(guó)住房市場(chǎng)進(jìn)行炒作。因?yàn)椋瑥娜蜃》渴袌?chǎng)的情況來看，中國(guó)資金流向哪里，那里的房?jī)r(jià)馬上飚升。

因此，本文認(rèn)為就央行的貨幣政策及資金流向的情況來看，QE3可能對(duì)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)影響與沖擊不會(huì)很大。而最為重要的可能是住房炒作的預(yù)期會(huì)進(jìn)一步升溫。因?yàn)椋琎E3的目的就是通過降低住房按揭貸款利率來帶動(dòng)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，希望推高資產(chǎn)價(jià)格來產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)而影響居民消費(fèi)。而這一切必將傳導(dǎo)到國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)，住房投機(jī)炒作者會(huì)認(rèn)為新一輪住房投機(jī)炒作機(jī)會(huì)來臨，他們會(huì)再次涌入住房市場(chǎng)。在這種情況下，現(xiàn)有的住房制度與政策對(duì)住房投資投機(jī)者來說都是無濟(jì)于事的?？梢哉f，僅這個(gè)方面，QE3推出后，如果政府沒有很好的應(yīng)對(duì)政策，對(duì)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)將產(chǎn)生巨大影響與沖擊。

總之，QE3推出后對(duì)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)沖擊與影響，主要取決于央行貨幣政策變化、從貨幣體系涌流出來的資金流向以及住房市場(chǎng)的預(yù)期變化。