每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

天價“樓王”之所以大量出現(xiàn)，是因為有很多人認(rèn)為，這類項目具有很強(qiáng)的保值價值，但事實并不一定如此。

君華集團(tuán)日前在廣州推出了售價高達(dá)18萬元/平方米的“天際墅”，引發(fā)了外界的廣泛質(zhì)疑?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，該項目的樓面地價不到5000元/平方米，而目前普通單位的售價已經(jīng)高達(dá)4萬元~5萬元/平方米。記者發(fā)現(xiàn)，在同屬廣州市海珠區(qū)的在售項目中，尚未有其他項目的售價超過4萬元/平方米。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士觀察，與廣州珠江新城版塊相比，該項目所處的地段并不具備優(yōu)質(zhì)的豪宅氛圍；從未來的發(fā)展?jié)摿砜?，該地段已屬成熟版塊，隨著城市熱點區(qū)域的轉(zhuǎn)移和發(fā)展，其價值面臨著“縮水”的風(fēng)險。如果未來的城市規(guī)劃并不涉及樓王所在位置，“白雪公主”就有可能變?yōu)?ldquo;灰姑娘”。

單價18萬元的“樓王”

廣州 “金九”開局最熱的話題不是降價，而是樓王“空降”。

8月30日，君華集團(tuán)旗下的君華天匯項目推出新一期單位“天際墅”，被認(rèn)為是其2012年的“扛鼎之作”，該單位定價18萬元/平方米。

天匯項目系君華集團(tuán)于2010年開始打造的豪宅項目，位于廣州海珠區(qū)濱江西版塊，總建筑面積近5.4萬平方米，總套數(shù)為139套。

昨日 （9月18日），該項目銷售人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，此前在市場大力推廣的“天際墅”其實只有1套，面積達(dá)550平方米，但目前還未成交。除“天際墅”之外，天匯項目普通產(chǎn)品的售價約在4萬元~5萬元/平方米。

君華天匯的銷售人員稱，這種 “天際墅”是“獨一無二的”，系頂層復(fù)式單位。至于其與普通的售價在4萬多元每平方米的單位有何不同，該銷售人員則稱“有非常多特別的地方”。

廣州房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，天匯項目139套住宅目前（截至9月18日）共售出78套，有61套未售，自今年1月開盤以來，去化率不到60%。除此之外，其配套的商業(yè)及其他產(chǎn)品也均無成交記錄。

從網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)控的數(shù)據(jù)來看，該項目已經(jīng)近一個月沒有成交記錄。

君華天匯項目所在的地塊由廣州南華西舊城改造項目而來。公開資料顯示，南華西是上世紀(jì)90年代中廣州市政府禁止開發(fā)商介入舊城改造后，第一個重新引入開發(fā)商的項目。2009年8月，君華集團(tuán)以2.15億元的總價奪得該地塊。由于部分房源要作為回購房出售給被拆遷戶，根據(jù)地塊出讓時規(guī)劃的可售面積計算，其樓面地價約在4651元/平方米。

售價超出周邊項目

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部在君華購入該地塊時的預(yù)計，由于地塊溢價62%拍出，高地價決定了其較高的售價。參照當(dāng)時地塊周邊一手項目約13000元~14000元/平方米（帶裝修）的售價，天匯項目帶裝修售價約15000元~17000元/平方米左右。但即使不考慮其最新推出的18萬元/平方米的天價單位，其普通單位超過4萬元/平方米的售價也大大超過當(dāng)初市場的預(yù)計。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》了解到，在同屬廣州市海珠區(qū)的在售項目中，尚未有其他項目的售價超過4萬元/平方米。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，位于海珠區(qū)的熱點關(guān)注樓盤售價最低為18000元/平方米，最高的保利天悅銷售均價也僅為36000元/平方米。

與同樣主打江景豪宅的保利天悅相比，君華天匯售價之高顯得尤為突出。從區(qū)位優(yōu)勢來看，君華天匯位于廣州的舊城區(qū)，并無良好的豪宅氛圍；而保利天悅位于廣州中軸線附近，與廣州新的CBD——珠江新城隔江相望，且保利天悅附近并不存在與其定位相類似的項目，從豪宅對于資源稀缺性的要求以及版塊熱度來看，售價高出一籌的君華天匯并不具備優(yōu)勢。

一位資深房地產(chǎn)分析人士稱，君華此次推出“樓王”產(chǎn)品或許是“醉翁之意不在酒”。由于體量較小，所以是否成交對其總體的銷售業(yè)績不會產(chǎn)生太大影響。但從營銷策略來看，推出一些這樣的產(chǎn)品，可以抬高項目的身價，短時間內(nèi)即可提高樓盤的市場影響力。“這無疑是一種慣用的營銷手段。”

但迫于盈利壓力，君華集團(tuán)或許也只能如此。根據(jù)上述中原地產(chǎn)研究部的分析，由于該地塊容積率偏小，地價較高，要有所盈利，項目必須定位高端。據(jù)記者了解，該地塊限制條件也較為苛刻，君華集團(tuán)需要將約5500平方米的回遷房無償移交給被拆遷戶，同時還須將約8000平方米的回購房按7500元/平方米的價格出售給申請回購的被拆遷戶。

或有“縮水”風(fēng)險

上述房地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，衡量住宅的保值或者升值能力主要看幾方面的因素：是否具備稀缺性、是否有較好的居住氛圍，或者從租金回報率上也可以得出一定的判斷。“對于豪宅來說，租金回報率肯定是沒什么衡量價值的。”他指出，豪宅的價值更多是從稀缺性或者區(qū)位優(yōu)勢來判斷。

以《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的了解，目前廣州的豪宅主要集中在珠江新城。數(shù)據(jù)顯示，目前該板塊的住宅項目銷售均價大多數(shù)超過3萬元/平方米。

珠江新城的區(qū)位優(yōu)勢顯而易見，既是廣州近些年新興的CBD，同時還坐擁稀缺的一線江景和中軸線景觀；此外，高檔住宅林立已經(jīng)讓這個版塊具備了初步的豪宅氣質(zhì)。由于交通便利，周圍高級購物中心、酒店等商業(yè)配套完善，該版塊一直被業(yè)界看好，具備較大的升值空間。

反觀君華天匯，該項目地塊本就處于老城區(qū)改造項目，其居住氛圍難免受老城區(qū)不同層次的住宅產(chǎn)品的影響；從稀缺性來說，與其對面的二沙島（廣州著名的豪宅區(qū)），以及江景資源更為優(yōu)質(zhì)的珠江新城相比，君華天匯所擁有的資源也并不占優(yōu)勢。

更讓外界有疑問的是，隨著廣州城市不斷往南擴(kuò)容，濱江西版塊是否還能擁有現(xiàn)在的“熱度”？

君華天匯所在的濱江西版塊已經(jīng)屬于城市地段，“成熟地段的好處在于其價值會非常穩(wěn)定，起碼在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)會保持在一定水平。”上述分析人士認(rèn)為，缺陷就在于它已經(jīng)不是城市發(fā)展的熱點區(qū)域，隨著城市中心的轉(zhuǎn)移和熱點區(qū)域的成長，它的升值空間會不斷被壓縮，也會隨著城市變遷而面臨“縮水”的風(fēng)險。

君華天匯這樣的樓盤，并非個案。“天價樓王”往往出現(xiàn)在城市最成熟的地區(qū)，但這些地區(qū)并不代表著城市的未來。如果未來的城市規(guī)劃并不涉及樓王所在位置，“白雪公主”就有可能變?yōu)?ldquo;灰姑娘”。