每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

被稱為是 “迄今為止全國(guó)最大房地產(chǎn)私募”的星浩資本副總裁黃海濱日前向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，該機(jī)構(gòu)今年截至目前僅募集私募股權(quán)資金20億元，卻已占到了整個(gè)行業(yè)規(guī)模的30%~40%。按此推算，全行業(yè)私募股權(quán)融資額僅有50億~70億元。

清科研究中心的數(shù)據(jù)從側(cè)面證實(shí)了上述消息。根據(jù)該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，今年上半年完成募集的8只房地產(chǎn)私募股權(quán)基金共計(jì)到位5.71億美元（約合36億元人民幣），2只并購(gòu)基金到位2.15億美元 （約合13.6億元人民幣）。

黃海濱介紹說，即使是在房地產(chǎn)市場(chǎng)較好的2010年，房地產(chǎn)股權(quán)私募也不多。當(dāng)年星浩資本募集了37億元，但已占市場(chǎng)30%的份額。

這對(duì)目前的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說，也許將是致命一擊。如何通過房地產(chǎn)私募股權(quán)基金來(lái)長(zhǎng)線持有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為業(yè)內(nèi)人士討論的熱門話題。

房產(chǎn)業(yè)股權(quán)私募遇冷

根據(jù)黃海濱的介紹，他的數(shù)據(jù)來(lái)自于同行。統(tǒng)計(jì)顯示，星浩資本二期今年募集的20億元資金雖然比首期少，但已經(jīng)占到了行業(yè)總規(guī)模的30%~40%。這里的行業(yè)規(guī)模，是指股權(quán)私募基金。

這一數(shù)據(jù)得到了

萊蒙國(guó)際（03688.HK）公司首席財(cái)務(wù)官林戰(zhàn)的間接證實(shí)。后者介紹說，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域的私募基金，主要是債權(quán)基金，而不是股權(quán)基金。股權(quán)基金的周期太長(zhǎng)，大多要三到五年，相比之下，債權(quán)基金的周期要短很多，通常只要一兩年就可以贖回。因而，投資者更青睞債權(quán)私募基金。

清科研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，上半年完成股權(quán)私募的房地產(chǎn)基金只獲得了總共5.71億美元的資金，平均單只規(guī)模僅為7138.75萬(wàn)美元，2只并購(gòu)基金到位2.15億美元，平均單只規(guī)模1.08億美元。

上海錢生輝投資咨詢有限公司總經(jīng)理錢生輝表示，純粹意義上的房地產(chǎn)股權(quán)私募基金其實(shí)極少存在。很多房地產(chǎn)股權(quán)基金雖然名義上是以股權(quán)募資，但都明確了項(xiàng)目的投資回報(bào)額，且股東并不參與基金的管理，這類基金并不能稱為真正意義上的股權(quán)私募基金。

正略鈞策管理咨詢副總裁薛迥文進(jìn)一步透露，由于一些基金在協(xié)議中規(guī)定，股權(quán)和債權(quán)可以相互轉(zhuǎn)換，因而增加了股權(quán)基金的統(tǒng)計(jì)難度，所以難以估計(jì)市場(chǎng)的總體規(guī)模。他認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)不如過去的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)可能提升，但基金公司所能給出的投資收益卻并沒有因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，這可能是影響基金募集的最主要因素。

商業(yè)地產(chǎn)或更受傷害？

股權(quán)私募基金目前的規(guī)模，給正如火如荼開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)敲響了警鐘。在第三屆中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一就曾對(duì)目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮表示擔(dān)憂：住宅地產(chǎn)的開發(fā)量大還有可能被消化，無(wú)非是價(jià)格低一些。但是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量過大，該如何消化？

實(shí)際上，上海的商業(yè)地產(chǎn)銷售就已經(jīng)出現(xiàn)疲態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，上海新建辦公樓的銷售總量只有83萬(wàn)平方米，而去年同期的成交量有132萬(wàn)平方米。

特別是在樓市調(diào)控后，很多地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)，一些大量涉及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、并需大規(guī)模持有商業(yè)地產(chǎn)的房企眼下資金較為緊張。

房地產(chǎn)私募基金被認(rèn)為是接盤大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最理想的路徑之一。此前，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)持有部分股權(quán)的北京東方廣場(chǎng)項(xiàng)目，就是通過長(zhǎng)實(shí)在香港發(fā)行的首款人民幣房地產(chǎn)信托投資基金來(lái)實(shí)現(xiàn)的。而長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在上海開發(fā)的甲級(jí)寫字樓東方匯經(jīng)OFC，也被外界認(rèn)為有采用東方廣場(chǎng)模式的可能性。同樣，星浩資本CEO趙漢忠也表示，公司開發(fā)、持有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，未來(lái)將會(huì)選擇出售給持有周期更長(zhǎng)的房地產(chǎn)私募基金。

但是，能夠接手大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，通常都是回收周期較長(zhǎng)的股權(quán)私募基金，而非債權(quán)私募基金。在股權(quán)私募資金規(guī)模始終難有突破的背景下，目前大量開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)最終將如何消化？薛迥文表示，這個(gè)問題目前仍然無(wú)解。