在房地產(chǎn)調(diào)控下，自去年開(kāi)始，不少房企籌劃轉(zhuǎn)型，以期通過(guò)開(kāi)發(fā)多元化的物業(yè)類(lèi)型來(lái)規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，城市更新成為房企們關(guān)注的熱點(diǎn)。早在這一領(lǐng)域深耕多年的佳兆業(yè)今年在華南核心城市深圳全面發(fā)力，繼續(xù)在城市更新領(lǐng)域快跑。

來(lái)自佳兆業(yè)2012年半年報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，目前佳兆業(yè)在華南區(qū)域的深圳、廣州、珠海、東莞等城市有超過(guò)30個(gè)城市更新項(xiàng)目，總占地面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米，接近其總土儲(chǔ)量的一半。

從戰(zhàn)略角度出發(fā)，深度進(jìn)行企業(yè)品牌塑造，使佳兆業(yè)在調(diào)控轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)不斷突破，進(jìn)而在眾多上市房企中保持獨(dú)到的增長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)。2012年，繼完成全國(guó)五大主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域布局后，佳兆業(yè)憑借城市更新、快速開(kāi)發(fā)和品牌推廣的穩(wěn)定三角模式，再度強(qiáng)勢(shì)回歸華南、深耕深圳。

模式更趨成熟城市更新保障盈利空間

在完成全國(guó)化布局、從單一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向多元化開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型之后，2012年，佳兆業(yè)繼續(xù)強(qiáng)化深圳市場(chǎng)，而這種深耕策略首先體現(xiàn)在城市更新戰(zhàn)略上。

以區(qū)域優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目保值升值、完善配套實(shí)現(xiàn)土地升值、隨片區(qū)價(jià)值提升自我增值，城市更新因而受到眾多開(kāi)發(fā)商青睞，利潤(rùn)亦在這個(gè)過(guò)程中產(chǎn)生。與初涉這一領(lǐng)域的房地產(chǎn)企業(yè)不同，佳兆業(yè)不僅起步于城市更新，而且運(yùn)作城市更新項(xiàng)目已有十余年。目前佳兆業(yè)在華南區(qū)域的城市更新項(xiàng)目超過(guò)30個(gè)，總占地面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米，更擁有深圳佳兆業(yè)·桂芳園、佳兆業(yè)·金翠園、佳兆業(yè)中心、佳兆業(yè)·大都匯、廣州中石化大廈等眾多成功項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)。

城市更新發(fā)展模式已然成為佳兆業(yè)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和戰(zhàn)略。尤其是在深圳區(qū)域，佳兆業(yè)的專(zhuān)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及龐大的可開(kāi)發(fā)體量，成為深耕華南策略下的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

實(shí)際上，以城市更新為雙軌戰(zhàn)略之一的佳兆業(yè)，在深圳城市更新業(yè)務(wù)發(fā)展上已形成三大鮮明特征。首先，開(kāi)發(fā)體量大。眾所周知，深圳寸土寸金，城市更新幾乎成為各大房企必爭(zhēng)之地，萬(wàn)科、華潤(rùn)、新鴻基等知名房企都看好深圳的城市更新項(xiàng)目。目前佳兆業(yè)在深圳推進(jìn)的城市更新項(xiàng)目達(dá)到了近30個(gè)，這為企業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)且充裕的可開(kāi)發(fā)資源。

其次，佳兆業(yè)城市更新項(xiàng)目多為政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目，盈利空間有保障。佳兆業(yè)有超過(guò)200萬(wàn)平方米的城市更新已完成政府立項(xiàng)，寶吉項(xiàng)目、環(huán)球中心項(xiàng)目、鹽田整體搬遷項(xiàng)目更被列入深圳市政府十二五重大建設(shè)項(xiàng)目。政策利好下，不管是區(qū)域未來(lái)前景還是項(xiàng)目盈利空間都有了一定程度的保障。

再次，通過(guò)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)運(yùn)作，規(guī)避多種風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)城市更新類(lèi)項(xiàng)目而言，由于從拿地、拆遷到平整所耗費(fèi)的時(shí)間周期相對(duì)較長(zhǎng)，這就對(duì)企業(yè)的運(yùn)作能力提出了很高的要求。2011年年初，佳兆業(yè)組建了全國(guó)第一家專(zhuān)業(yè)城市更新公司——佳兆業(yè)置業(yè)公司，專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)運(yùn)作和標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)流程為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提供了保障。此外，由于政府和銀行對(duì)此類(lèi)項(xiàng)目比較支持，這也為項(xiàng)目的短期運(yùn)作提供了較為充足的資金。

城市更新的發(fā)展模式已成為佳兆業(yè)深耕深圳等一線(xiàn)城市的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也是佳兆業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的有力引擎。目前，佳兆業(yè)在深圳的城市更新項(xiàng)目總占地面積超過(guò)580萬(wàn)平方米，項(xiàng)目覆蓋龍崗、福田、鹽田等區(qū)域，未來(lái)城市更新將為佳兆業(yè)提供更多優(yōu)質(zhì)的土地資源。目前，城市更新項(xiàng)目已逐步轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)產(chǎn)品，如佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、佳兆業(yè)環(huán)球中心等。

吸納優(yōu)質(zhì)地塊優(yōu)化土儲(chǔ)資源

相對(duì)于快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售帶來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，佳兆業(yè)在土地市場(chǎng)的策略則為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了強(qiáng)大的后盾。

今年以來(lái)，在不少標(biāo)桿房企都強(qiáng)調(diào)“少拿地、不開(kāi)工、緩建設(shè)”的過(guò)冬策略下，上半年佳兆業(yè)通過(guò)政府公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌出售以及收購(gòu)股權(quán)等方式斬獲6幅土地，折合總地價(jià)約15.95億元，3922元/平方米的平均樓板價(jià)維持在相對(duì)的低位水平 （包括2幅上海地塊、1幅廣州地塊）。不僅如此，基于此前土地儲(chǔ)備中一線(xiàn)城市僅占7.2%的份額，企業(yè)還適當(dāng)增加了一線(xiàn)城市及省會(huì)城市的剛需土地。這些都體現(xiàn)出佳兆業(yè)策略型拿地的特點(diǎn)，在調(diào)控的大背景下，趁行業(yè)整合的機(jī)遇，適時(shí)吸納優(yōu)良的低成本、高性?xún)r(jià)比的土地儲(chǔ)備。

在加緊向全國(guó)幾大經(jīng)濟(jì)圈拓展業(yè)務(wù)線(xiàn)的同時(shí)，佳兆業(yè)堅(jiān)持在珠三角獲取優(yōu)質(zhì)土地，尤其是通過(guò)城市更新項(xiàng)目。僅在深圳，佳兆業(yè)城市更新項(xiàng)目的占地面積就已經(jīng)超過(guò)500萬(wàn)平方米。對(duì)企業(yè)而言，這除了可以深度參與城市更新以外，更降低了企業(yè)獲取土地的成本，拉高了項(xiàng)目的整體利潤(rùn)水平。

截至2012年年中，佳兆業(yè)總土地儲(chǔ)備約2400萬(wàn)平方米，規(guī)模躍升一流房企之列，而布局上，企業(yè)也已完成五大經(jīng)濟(jì)圈的戰(zhàn)略布局。跨入全國(guó)性穩(wěn)健發(fā)展快車(chē)道的佳兆業(yè)，不管是在戰(zhàn)略眼光、開(kāi)發(fā)能力還是品牌影響力等方面，都已實(shí)現(xiàn)了蛻變。佳兆業(yè)深耕華南，其深厚的品牌基礎(chǔ)、良好的資源嫁接優(yōu)勢(shì)，較好的成本管控能力，再加上豐富的客戶(hù)資源，將為企業(yè)的深耕策略帶來(lái)強(qiáng)大的動(dòng)力。

一線(xiàn)與二三線(xiàn)并舉全面發(fā)力深圳

作為一家香港上市房企，佳兆業(yè)在短短兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了從上市之初年合約銷(xiāo)售額60億元到2011年153億元的突破，成為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的黑馬。2012年更是憑借上佳的業(yè)績(jī)和品牌實(shí)力得以提升為高成長(zhǎng)性企業(yè)。這與企業(yè)“快速周轉(zhuǎn)、搶占剛需和城市更新的雙軌制戰(zhàn)略”以及堅(jiān)持區(qū)域深耕的宗旨分不開(kāi)。

對(duì)佳兆業(yè)而言，不管是深耕華南區(qū)域還是二三線(xiàn)規(guī)模開(kāi)發(fā)，都大幅度提升了業(yè)績(jī)，尤其是在以廣東為代表的華南區(qū)域，佳兆業(yè)在部分城市已將業(yè)務(wù)推進(jìn)至鎮(zhèn)級(jí)區(qū)域。

作為佳兆業(yè)集團(tuán)的發(fā)源地，深圳集中了佳兆業(yè)打造的多個(gè)兼具市場(chǎng)影響力和客戶(hù)口碑的優(yōu)秀城市項(xiàng)目，從郊區(qū)大盤(pán)到城市中心公寓，桂芳園、可園、佳兆業(yè)中心、香瑞園、金翠園等8個(gè)項(xiàng)目均成為各區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)名盤(pán)，桂芳園、可園等項(xiàng)目以上百萬(wàn)平米體量，為布吉住宅樹(shù)立了高檔生活新標(biāo)準(zhǔn)；水岸新都項(xiàng)目更是開(kāi)創(chuàng)了龍崗最大的水景園林和最大最全的運(yùn)動(dòng)會(huì)所，引領(lǐng)當(dāng)時(shí)地產(chǎn)風(fēng)潮。

今年以來(lái)，佳兆業(yè)的區(qū)域深耕策略在地處華南核心的一線(xiàn)城市深圳得到全面發(fā)力。據(jù)了解，佳兆業(yè)在深圳的在建項(xiàng)目總建筑面積就超過(guò)200萬(wàn)平方米，體量可見(jiàn)一斑。其次，從區(qū)域策略來(lái)看，在起步的龍崗區(qū)域，佳兆業(yè)不再局限于單個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)而提出龍崗開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，預(yù)示著佳兆業(yè)將大力拓展深圳大鵬、鹽田等東部區(qū)域市場(chǎng)。

在產(chǎn)品組合上，佳兆業(yè)堅(jiān)持開(kāi)發(fā)符合市場(chǎng)和政策的剛需產(chǎn)品，同時(shí)合理拓展商業(yè)及其他物業(yè)，典型代表就是以 “佳兆業(yè)廣場(chǎng)”為主要產(chǎn)品線(xiàn)的商業(yè)物業(yè)和以金沙灣萬(wàn)豪為代表的酒店業(yè)務(wù)。深圳新推項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型也十分豐富，能夠滿(mǎn)足不同的市場(chǎng)需求，項(xiàng)目涵蓋城市價(jià)值中心類(lèi)、高端城市綜合體類(lèi)、度假旅游資源類(lèi)等多種類(lèi)型，包括佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、佳兆業(yè)環(huán)球中心、佳兆業(yè)金沙灣萬(wàn)豪酒店等重點(diǎn)項(xiàng)目。

除此以外，在同為華南區(qū)域的佛山、惠州、珠海及廣州等城市，佳兆業(yè)同樣堅(jiān)持著區(qū)域深耕和多元化、規(guī)?；_(kāi)發(fā)的策略。既有利于企業(yè)攤薄管理與營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，提升資源獲取與整合能力，同時(shí)更助力企業(yè)品牌積聚效應(yīng)的增加。

周琪