每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 南京攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 查道坤 南京攝影報(bào)道

自限購(gòu)政策出臺(tái)后，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。一時(shí)間，我國(guó)各地城市綜合體、商業(yè)廣場(chǎng)猶如雨后春筍般拔地而起，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)亦然。數(shù)據(jù)顯示，目前南京在建的城市綜合體超過(guò)50家，而在兩年前不過(guò)20家，其熱度可想而知。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，南京南站從去年6月正式運(yùn)營(yíng)以來(lái)，其周邊商圈的受益情況卻各不相同，可謂“幾家歡樂(lè)幾家愁”。目前，作為南站商圈重頭戲之一的明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)，卻有一些遇冷。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，其部分商鋪處于閑置當(dāng)中。對(duì)此，一名國(guó)內(nèi)房產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，該商業(yè)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商明發(fā)集團(tuán)前期對(duì)商業(yè)定位出現(xiàn)了判斷失策。

部分商鋪閑置

“真沒(méi)有想到，當(dāng)初買(mǎi)的商鋪到現(xiàn)在已經(jīng)閑置將近三年了”，南京市民楊先生對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說(shuō)，三年前，他在南京明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)了一間商鋪，當(dāng)時(shí)就是看中了開(kāi)發(fā)商所稱該商鋪地處南京南站商圈，南站開(kāi)通之后超大的人流量將會(huì)給商鋪帶來(lái)火爆效益。

公開(kāi)資料顯示，明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)于2008年6月首次開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)推出的兩棟房源在兩個(gè)月內(nèi)就銷售一空。借著這股熱銷之風(fēng)，明發(fā)集團(tuán)又推出了200多套商鋪，隨后不久便售罄。

楊先生透露，他家離南京南站不遠(yuǎn)，他和妻子商量后決定買(mǎi)一個(gè)商鋪，等到南站開(kāi)通后做煙酒生意。由于當(dāng)時(shí)置業(yè)顧問(wèn)對(duì)該商圈未來(lái)發(fā)展描述很好，以至于他并未擔(dān)心客流量。“商鋪交付之后，我們花了幾個(gè)月時(shí)間裝修，然后開(kāi)始營(yíng)業(yè)，但生意并不好，有時(shí)候一天一筆生意都沒(méi)有”，楊先生對(duì)記者說(shuō)，“到現(xiàn)在已三年了，生意沒(méi)有起色，招租很久也沒(méi)有人過(guò)問(wèn)?！敝槿耸恳哺嬖V記者，像楊先生這種情況還有很多。

走進(jìn)這些空置的商鋪之中，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，眾多商鋪的玻璃門(mén)上貼上了招租或者出租的字樣，而這些被招租的商鋪里面落滿灰塵，甚至淪為雜物儲(chǔ)藏室。

業(yè)主質(zhì)疑運(yùn)營(yíng)

除了商鋪一直閑置，業(yè)主們對(duì)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)能力提出了諸多質(zhì)疑，如硬件設(shè)施不達(dá)標(biāo)、交通設(shè)施未完善等。

記者了解到，明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)至今還有很多業(yè)主拒絕交付。他們認(rèn)為，很多商鋪門(mén)面安裝了消防栓，占用近三分之一的面積，而房屋結(jié)構(gòu)圖中并沒(méi)有消防栓。另外，部分商鋪的水電煤尚未到位，也影響了商鋪對(duì)外出租。

業(yè)主胡女士對(duì)記者透露，起初購(gòu)買(mǎi)商鋪的時(shí)候開(kāi)發(fā)商不包租，后面購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主則可以包租。當(dāng)初，置業(yè)顧問(wèn)向她介紹，在客戶同意的前提下，開(kāi)發(fā)商承諾包租5年。按照包租協(xié)議，前三年業(yè)主沒(méi)有任何收益，但是房款可以減免一部分，第四年業(yè)主能獲得9%的租金收益，到了第五年則會(huì)有10%的收益。置業(yè)顧問(wèn)表示，包租協(xié)議僅適用于剩下未售出的房源，之前的房源則沒(méi)有這項(xiàng)承諾。

和胡女士有同樣說(shuō)法的還有楊先生，他說(shuō)，“交通、房屋質(zhì)量都存在問(wèn)題，更重要的是在購(gòu)買(mǎi)前，開(kāi)發(fā)商承諾的統(tǒng)一招商和運(yùn)營(yíng)都沒(méi)有兌現(xiàn)，明顯是虛假宣傳?！?/p>

對(duì)此，明發(fā)集團(tuán)下屬子公司明勝商業(yè)管理有限公司一位工作人員表示，“我們并沒(méi)有給業(yè)主承諾過(guò)統(tǒng)一招商，只是與一部分業(yè)主簽訂了委托租賃合同，這和返租是有本質(zhì)區(qū)別的?！倍蜕虡I(yè)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，他表示，項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)正在整體有序推進(jìn)，影院、電器、百貨的開(kāi)業(yè)已在計(jì)劃之中，目前明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)采取的是逐步開(kāi)業(yè)的計(jì)劃。

項(xiàng)目定位問(wèn)題

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，雖然明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)遇冷，但南京南站的巨大人流量還是給其他店鋪帶來(lái)了超高人氣，麥當(dāng)勞、肯德基、真功夫等門(mén)店均人滿為患。

“南站招商很多都已完成，等到其他商戶開(kāi)業(yè)之后，旅客在南站內(nèi)就能解決各種消費(fèi)需求，明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)可能會(huì)遇到更大的壓力”，南京房地產(chǎn)行業(yè)一位業(yè)內(nèi)人士對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

事實(shí)上，造成明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的窘境，很大程度上或源自開(kāi)發(fā)商的定位問(wèn)題，一名國(guó)內(nèi)房產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，明發(fā)集團(tuán)前期對(duì)商業(yè)定位出現(xiàn)了判斷失誤，一個(gè)商業(yè)體想要運(yùn)營(yíng)成功并不僅僅依靠人流量，而是如何把握消費(fèi)人群，“南京南站與地鐵已經(jīng)形成了無(wú)縫對(duì)接，旅客可以坐地鐵去附近的商圈消費(fèi)，而不會(huì)選擇交通不便的明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)。”

上述人士均認(rèn)為，商鋪成功與否和開(kāi)發(fā)商定位有較大關(guān)系，開(kāi)發(fā)前期就應(yīng)該做嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)劃，而明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)目前的問(wèn)題在于商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，明發(fā)集團(tuán)應(yīng)該拿出資金投入更完善的經(jīng)營(yíng)管理。