作為中國(guó)樓市的 “風(fēng)向標(biāo)”城市，北上廣最近圍繞“限”字打出重拳，自然引發(fā)市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注。顯然，輿論不僅會(huì)關(guān)注相關(guān)部門為何此時(shí)祭出“限之劍”，也會(huì)關(guān)注其他城市是否跟風(fēng)效仿，更會(huì)關(guān)注市場(chǎng)在“限”之后如何演變。

樓市最近的確有異常變化，但僅僅體現(xiàn)在開發(fā)商集中搶地上。從相關(guān)數(shù)據(jù)來看，9月份北上廣樓市成交量均呈現(xiàn)下跌之勢(shì)。有中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至9月20日，9月份全國(guó)主要的54個(gè)城市樓市住宅總簽約為159897套，相比8月同期的167375套，下調(diào)幅度達(dá)到了4.5%。在價(jià)格方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市，8月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量減至36個(gè)，漲幅均未超0.6%。

也就是說，最近的樓市異動(dòng)情況并不復(fù)雜，只有搶地潮在唱“獨(dú)角戲”，房?jī)r(jià)與成交量并沒有顯示出“金九”行情。此次讓人相對(duì)意外的是廣州“限售令”，盡管此前限售在很多地方存在過，但政府層面似乎很少公開限售，據(jù)筆者所知，以往的限售大都是內(nèi)部通知、口頭通知，而據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，廣州的這個(gè)做法，開創(chuàng)了商品房限售的先河。

在筆者看來，北上廣樓市此時(shí)之所以祭出“限之劍”，有三個(gè)主要原因：其一，土地市場(chǎng)有異常變化。一方面，由于今年土地出讓任務(wù)完成情況不理想，影響了明年用地指標(biāo)，再加上各地政府財(cái)政收入壓力很大，因此，各地方土地市場(chǎng)集中“開閘放水”。以溫州為例，一次性就推出52宗共計(jì)3220畝土地，相當(dāng)于過去幾年當(dāng)?shù)爻鲎屚恋氐目偤汀?/p>

另一方面，開發(fā)商拿地?zé)崆楹芨?。這不僅是因?yàn)榈胤秸蟹诺?，此時(shí)拿地成本較低（部分區(qū)域的地塊價(jià)格幾乎回到了2008年），而且還與開發(fā)商的資金有很大關(guān)系。今年貨幣政策有所放松讓開發(fā)商融資相對(duì)容易，樓市回暖也讓開發(fā)商銷售回款情況較好，使得拿地有了資金。

筆者注意到，最近不僅北京等地高度重視土地市場(chǎng)監(jiān)管，國(guó)土部也很重視市場(chǎng)變化。盡管國(guó)土部相關(guān)負(fù)責(zé)人9月26日表示，雖然近兩個(gè)月一些城市開始相對(duì)集中推出土地，部分房企加大了拿地力度，但地價(jià)變化不大，土地市場(chǎng)總體平穩(wěn)，尚未出現(xiàn)過熱。但是，國(guó)土部也要求做好地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，防止高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。

北京停止10地塊出讓就是為了防止搶地潮、高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期，而北上廣限購(gòu)從嚴(yán)或公開限售，則是通過干預(yù)市場(chǎng)預(yù)期讓開發(fā)商理性拿地。不過，圍繞“限”字做文章，可能收到的效果極其有限，因?yàn)檎嬲苡绊懯袌?chǎng)預(yù)期的，并不是臨時(shí)性的限制政策，而是長(zhǎng)效政策、改革措施。如果頻繁集中運(yùn)用臨時(shí)政策工具，會(huì)讓市場(chǎng)誤以為，房產(chǎn)稅、土地財(cái)政改革等長(zhǎng)效措施還沒有準(zhǔn)備好，還不能很快出臺(tái)。

其二，此時(shí)祭出“限之劍”是針對(duì)“金九銀十”而來。雖然“金九”即將過去，也沒有出現(xiàn)“金九”行情，但“銀十”未到，情況不明。從以往情況看，“十一”黃金周也是樓市黃金周，是集中看房、買房的高峰期。因此，提前加強(qiáng)限購(gòu)以防止“十一”期間以及“十一”之后樓市升溫過快。而且，今年“金九銀十”前后國(guó)內(nèi)外形勢(shì)有所不同，比如，美國(guó)推出第三輪量化寬松政策，中國(guó)各地也投資各種重大項(xiàng)目“穩(wěn)增長(zhǎng)”，這些因素對(duì)樓市的影響可能會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來，所以北上廣在提前為樓市降溫。

最后，在筆者看來，樓市調(diào)控與監(jiān)管，既要著眼于當(dāng)前，更要著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)，著眼于民生訴求。