每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

9月29日，上海市規(guī)劃和國土資源局掛牌成交了一幅特殊地塊。

黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊 （地塊公告號：201211501）原本計(jì)劃于9月21日進(jìn)入現(xiàn)場競價(jià)環(huán)節(jié)，但于9月17日中止。然而，上述地塊卻于9月27日又突然恢復(fù)出讓。

最終上述地塊被上海申電投資有限公司以底價(jià)20.5億元的價(jià)格收入囊中，折合樓板價(jià)28983元/平方米，成為上海今年以來總價(jià)及單價(jià)最高的“雙料地王”。

上述地塊的特殊之處，不僅僅在于地塊出讓的先中止又恢復(fù)的戲劇性變化——這一地塊雖未出讓，卻已被業(yè)內(nèi)預(yù)言投資回收周期將長達(dá)15年。

根據(jù)地塊此前的答疑紀(jì)錄，這一商辦地塊的附加圖注明為旅館業(yè)用地，不可以用作商務(wù)辦公，更不可以作為辦公式公寓分割出售。復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營研究所所長蔡為民根據(jù)地塊的位置和出讓文件分析，上述地塊最終將更適合開發(fā)成高星級酒店。正因?yàn)檫@樣一個(gè)原因，盡管這一地塊在中止出讓前競買申請人數(shù)就已有2家，但他此前認(rèn)為土地的最終成交價(jià)不會(huì)很高。

中止12天后再開賣

從E18單元1-12地塊被中止出讓，到9月29日正式競拍，時(shí)間僅僅只過去了12天，但這12天里，土地市場成交卻由冷變熱，房企開始大量入市購地。

9月28日，上海綠地地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以8.3億元競得奉賢一幅土地，折合樓板價(jià)5568元/平方米，溢價(jià)率11.37%。前一天的9月27日，蘇州一日拍出6幅地，總成交價(jià)20.42億元，萬科、招商等龍頭企業(yè)紛紛出手拿地。

而9月26日，北京朝陽區(qū)熱門地塊孫河鄉(xiāng)被龍湖以14.7億元競得，生物醫(yī)藥基地被首開保利聯(lián)合體以13.8億元拿下，一日進(jìn)賬28.5億元土地出讓金。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月27日，上海9月合計(jì)出讓土地面積346.8萬平方米，出讓金額達(dá)78.3億元；其中經(jīng)營性用地（剔除動(dòng)遷安置用地）共計(jì)出讓14幅，累計(jì)出讓面積為47.3萬平米，出讓金額達(dá)52.4億元，為年內(nèi)土地成交新高。

土地市場的成交升溫，大大增加了土地出讓方的積極性。9月26日，上海金山新城管理委員會(huì)和楓涇鎮(zhèn)人民政府，集中推介了14幅經(jīng)營性用地，總面積約為90萬平方米。

上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月25日，10月上海預(yù)計(jì)有22幅地塊入市，出讓面積121.3萬平方米，起始出讓金總額達(dá)121.62億元。

“地塊開發(fā)前景差”

根據(jù)土地出讓的答疑紀(jì)要，上述地塊既不可以分割，也不可以開發(fā)寫字樓。答疑紀(jì)要顯示，地塊的附加圖上注明為旅館業(yè)用地，不可以用作商務(wù)辦公。這樣一來，地塊僅可作為酒店或商場開發(fā)。

但蔡為民告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上述地塊作為商場開發(fā)的前景會(huì)很差。唯一可以開發(fā)的“只能是酒店”。然而，對于很多開發(fā)商來說，酒店的回收周期將會(huì)非常漫長，至少需要15年才可以通過經(jīng)營回收前期投資。

據(jù)蘭德咨詢總裁宋延慶分析，在上海投資一間酒店套房的成本達(dá)300萬元，而且每五年就需要重新裝修一次，可見投入的長期性。而根據(jù)上海市住房保障和房屋管理局的有關(guān)文件解釋，酒店產(chǎn)權(quán)的房屋是不可以分割銷售的。

宋延慶認(rèn)為，只有那些需要通過購買酒店資產(chǎn)增加現(xiàn)金流的公司，才會(huì)對投資酒店有興趣。而蔡為民則認(rèn)為，除非周邊有開發(fā)的住宅小區(qū)，否則地產(chǎn)商很難對投資回收周期漫長，投入資金量大，風(fēng)險(xiǎn)高的酒店項(xiàng)目有興趣。