(新華視點(diǎn))樓市平淡背后的迷局——“谷底徘徊”還是“蓄勢(shì)反彈”？

上海成交量大幅下滑六成多、北京網(wǎng)簽量創(chuàng)下4年來(lái)最低、海南各地樓盤售樓處門庭冷清……剛剛過(guò)去的國(guó)慶“黃金周”，不少地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)著9月以來(lái)的“休假”狀態(tài)。

“金九銀十”過(guò)于平淡，此前的七八月份卻迎來(lái)熱銷，樓市傳統(tǒng)淡旺季的循環(huán)被打亂。市場(chǎng)最新信息顯示，多地銀行正在醞釀提高房貸利率。人們困惑，未來(lái)樓市會(huì)延續(xù)“谷底徘徊”，還是“蓄勢(shì)反彈”？

涼與熱：樓市“淡旺季”循環(huán)被打亂

“看了一整天，真正有優(yōu)惠的樓盤不多。”近期有買房意向的肖莉，對(duì)剛剛過(guò)去的上海“十一”房展會(huì)有些失望。統(tǒng)計(jì)顯示，有200多家知名房企和中介機(jī)構(gòu)亮相這次房展會(huì)，但有真正優(yōu)惠的項(xiàng)目不到30個(gè)，看房者觀望氛圍濃重。國(guó)慶前7天，上海新建商品住宅成交7.74萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑66.62%。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，今年國(guó)慶長(zhǎng)假期間，北京新建商品住宅簽約874套，為近4年來(lái)同期最低網(wǎng)簽量。全國(guó)54個(gè)城市在黃金周前7天合計(jì)簽約約1.6萬(wàn)套，環(huán)比降幅為70%。而9月間，54個(gè)城市中有約半數(shù)城市成交量有不同程度下降。

傳統(tǒng)的樓市旺季“金九銀十”緣何成了“鐵九銅十”？

專家分析認(rèn)為，今年一季度以后，受以價(jià)換量、信貸政策松動(dòng)等因素影響，剛性需求大量入市，使市場(chǎng)明顯升溫。數(shù)據(jù)顯示，今年三季度主要城市住宅成交量創(chuàng)下近三年新高。房企資金壓力開(kāi)始緩解，降價(jià)動(dòng)力隨之減弱，反過(guò)來(lái)又影響了購(gòu)房者的購(gòu)房意愿。

為遏制可能出現(xiàn)的升溫態(tài)勢(shì)，10月到來(lái)之前，住建部“適時(shí)”表示，將對(duì)執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策造成房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的地區(qū)實(shí)行問(wèn)責(zé)。此外，房產(chǎn)稅擴(kuò)容的預(yù)期也有所增強(qiáng)。

“這些政策面上的‘信號(hào)氣球’，直接影響市場(chǎng)。”上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎說(shuō)，短期內(nèi)房企難有漲價(jià)底氣，而購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的期望值也大大降低，短期內(nèi)也難有明顯起色，處于“谷底徘徊”階段。

起與伏：地市“躁動(dòng)”會(huì)否助漲樓市預(yù)期

10月8日，萬(wàn)科在土地市場(chǎng)再度出手，通過(guò)招拍掛方式以6.5億元斬獲廣東佛山一地塊。7月以來(lái)，萬(wàn)科明顯加快“搶地”節(jié)奏，曾在6天內(nèi)斥資68.9億元，連拿四塊地。

杭州市國(guó)土部門的出讓公告則顯示，10月杭州主城區(qū)將有18宗土地掛牌出讓，其中住宅用地和商業(yè)用地各有9宗。這是近兩年來(lái)杭州單月最高土地出讓量。

與樓市的不溫不火迥然不同，近期土地市場(chǎng)的活躍態(tài)勢(shì)十分明顯。一份針對(duì)13個(gè)重點(diǎn)城市的統(tǒng)計(jì)顯示，9月土地市場(chǎng)的成交環(huán)比超過(guò)30%。從掛牌情況看，10月將繼續(xù)新一輪的土地“盛宴”。

新一輪“搶地潮”緣何興起？國(guó)土資源部相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：今年上半年全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)4.72萬(wàn)公頃，不到年度計(jì)劃三成，個(gè)別城市更是不到10%。不難理解，為緩解地方財(cái)力緊張、增加后市住宅供應(yīng)，近期各地“扎堆”推地在情理之中。同時(shí)，一些實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)走勢(shì)持樂(lè)觀態(tài)度，趁低迷期逆市抄底。

雖然土地市場(chǎng)“有熱度但沒(méi)有過(guò)熱”，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)過(guò)度反彈。不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士指出，土地的回暖易轉(zhuǎn)變?yōu)闃鞘蟹磸椀?ldquo;先聲”，接下來(lái)應(yīng)對(duì)個(gè)別高價(jià)地塊密切監(jiān)控，防止個(gè)別“地王”冒頭助漲樓市預(yù)期。

漲與跌：收緊“房貸”增添房?jī)r(jià)走勢(shì)新變數(shù)

多家商業(yè)銀行日前確認(rèn)，將取消對(duì)首套房貸85折的利率優(yōu)惠；對(duì)二套房貸的利率也可能進(jìn)一步上浮。銀行臨近年底的“緊貸”如期而至，對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)也將產(chǎn)生直接影響。

9日公布的中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，9月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為8753元／平方米，環(huán)比8月上漲0.17%。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌等業(yè)內(nèi)人士分析，在調(diào)控持續(xù)、房貸收緊、庫(kù)存居高等因素綜合影響下，四季度房?jī)r(jià)不具備大幅反彈條件，“房?jī)r(jià)趨穩(wěn)是大概率事件”。

歷次調(diào)控經(jīng)歷表明，要根本遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲態(tài)勢(shì)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、完善市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，其艱巨性可能超過(guò)許多人的想象，絕非能夠“畢其功于一役”。

個(gè)別地方調(diào)控政策存在“明緊暗松”。有城市日前出臺(tái)政策，明確“凡在我市購(gòu)買商業(yè)、辦公用房和首次購(gòu)買住房的，根據(jù)本人意愿可持房屋所有權(quán)證或備案的購(gòu)房合同在購(gòu)房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉說(shuō)，針對(duì)“金九銀十”的清淡，不排除有個(gè)別地方對(duì)限購(gòu)“局部放松”。

“場(chǎng)外因素”的影響不可忽視。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭(微博)提醒，8月份CPI抬頭、美國(guó)新的量化寬松出籠、流動(dòng)性擴(kuò)張、國(guó)際大宗商品價(jià)格上漲，這些因素都可能對(duì)房?jī)r(jià)帶來(lái)助漲效應(yīng)。

業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)進(jìn)一步穩(wěn)定并完善房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，構(gòu)建樓市平穩(wěn)健康運(yùn)行的“內(nèi)生機(jī)制”，促使行業(yè)回歸正常軌道。