每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“怎么樣讓內(nèi)地的發(fā)展商來(lái)幫助香港的發(fā)展商？”在2012第三屆中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇上，九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司副主席、九龍倉(cāng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席周安橋向主辦方中歐國(guó)際管理學(xué)院提出了一個(gè)暫時(shí)無(wú)解的“天問(wèn)”。

周安橋表示，九龍倉(cāng)靠近香港，有取得資金成本低廉的優(yōu)勢(shì)，但卻很難將其轉(zhuǎn)化為在內(nèi)地的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展規(guī)模說(shuō)明了這一點(diǎn)。他以九龍倉(cāng)在內(nèi)地18年的發(fā)展和萬(wàn)科進(jìn)行比較，稱(chēng)后者規(guī)模漲了千倍，但九龍倉(cāng)只漲了十倍二十倍?！耙郧跋愀酃玖?xí)慣放一放，但是這個(gè)好處被（土地）增值稅給抵消了?，F(xiàn)在我們也學(xué)會(huì)了，不要賺太多，要賺得快，賺得快比賺得多更重要。”

不滿(mǎn)于過(guò)去發(fā)展速度的不止九龍倉(cāng)一家。蘭德咨詢(xún)總經(jīng)理宋延慶說(shuō)，另一家香港“四大家族”之一的地產(chǎn)商最近也在邀請(qǐng)他做產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)的咨詢(xún)，希望用高周轉(zhuǎn)代替眼下的發(fā)展模式。對(duì)于近況并不太好的內(nèi)地房企來(lái)說(shuō)，港資地產(chǎn)商的集體轉(zhuǎn)型，也許會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

發(fā)展速度落后于內(nèi)地開(kāi)發(fā)商

正如周安橋所說(shuō)的那樣，過(guò)去，以九龍倉(cāng)為代表的企業(yè)最大優(yōu)勢(shì)在于資金。由于靠近香港市場(chǎng)，港資地產(chǎn)商的資金成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同等規(guī)模的內(nèi)地房企。綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在比較港資、央企和民營(yíng)地產(chǎn)商時(shí)，就曾表示，港資地產(chǎn)商的借貸成本只有2%，而綠城的融資成本是10%。

但香港地產(chǎn)商的這一優(yōu)勢(shì)似乎并沒(méi)有被完全發(fā)揮。以港資地產(chǎn)商中銷(xiāo)售額最高的九龍倉(cāng)為例，雖然整個(gè)集團(tuán)總資產(chǎn)規(guī)模是萬(wàn)科的近十倍，但數(shù)據(jù)顯示，上半年九龍倉(cāng)在內(nèi)地的銷(xiāo)售金額僅為66億元，僅為萬(wàn)科的1/9左右。

上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，內(nèi)地和香港地產(chǎn)商之間最大不同就在于發(fā)展速度，前者愿意承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)，以換取超快的速度發(fā)展，而后者普遍經(jīng)歷過(guò)大風(fēng)大浪，發(fā)展策略謹(jǐn)慎很多。港資開(kāi)發(fā)商大多發(fā)展速度緩慢，幾年時(shí)間，香港公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目可能也就六七個(gè)，而內(nèi)地公司可以開(kāi)發(fā)數(shù)十個(gè)項(xiàng)目。

兩種不同的發(fā)展方式，導(dǎo)致了兩種不同的結(jié)局。此前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾將香港新世界、新鴻基等香港地產(chǎn)公司和內(nèi)地的中海、保利等企業(yè)進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)前者的凈資產(chǎn)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如后者，港資地產(chǎn)商的規(guī)模增長(zhǎng)速度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于內(nèi)地的同行。

或?qū)⒆吒咧苻D(zhuǎn)模式

對(duì)于目前的發(fā)展速度，港資地產(chǎn)商顯然并不是很滿(mǎn)意。周安橋說(shuō)，現(xiàn)在九龍倉(cāng)正在學(xué)習(xí)內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的快速發(fā)展模式。為此，九龍倉(cāng)從內(nèi)地房企挖了一些人才過(guò)來(lái)，并跟內(nèi)地的發(fā)展商合作，如萬(wàn)科、中海、招商等。雖然這些方法取得了一定的成績(jī)，但在市場(chǎng)掌控方面，仍然不及內(nèi)地開(kāi)發(fā)商。

因此，九龍倉(cāng)又選用了第三個(gè)方式，就是先后入股綠城和龍湖，希望利用這些內(nèi)地地產(chǎn)商的長(zhǎng)處和能力，實(shí)現(xiàn)九龍倉(cāng)內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。

事實(shí)上，希望在內(nèi)地市場(chǎng)有更好成績(jī)的并非九龍倉(cāng)一家。宋延慶表示，其他港資地產(chǎn)商也曾找他咨詢(xún)，希望能為他們?cè)趦?nèi)地的業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的開(kāi)發(fā)方案，進(jìn)而大量復(fù)制。

同為香港地產(chǎn)商的瑞安，也在加快開(kāi)發(fā)的步伐。瑞安地產(chǎn)在中秋節(jié)前推出了瑞虹新城新一期璟庭。銷(xiāo)售經(jīng)理王穎說(shuō)，本以為在她退休之后，公司才會(huì)陸續(xù)推出銷(xiāo)售，沒(méi)想到公司加快了開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的步伐。和瑞安地產(chǎn)同屬瑞安系的瑞安建業(yè)總經(jīng)理黃勤道也曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，瑞安建業(yè)選擇高周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)、投資策略，項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售完成的周期非常短。

宋延慶表示，一旦香港地產(chǎn)公司也和內(nèi)地企業(yè)一樣，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的迅速開(kāi)發(fā)模式，那么周轉(zhuǎn)速度也會(huì)大大提升，而這些房企可能會(huì)憑借原本就比內(nèi)地開(kāi)發(fā)商大的規(guī)模，占有更多的市場(chǎng)份額。