每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

國家旅游局、國家統(tǒng)計局匯總的數(shù)據(jù)顯示，今年中秋節(jié)國慶節(jié)8天假日期間，全國共實現(xiàn)旅游收入2105億元，比2011年“十一”黃金周增長44.4%（按可比口徑，同比增長26.3%）。

然而，旅游業(yè)的爆發(fā)沒能延伸至“一母同胞”的旅游地產(chǎn)。

中房信集團不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月份，全國旅游地產(chǎn)項目多達2226個，總規(guī)劃投資總額保有量為10991億元，共覆蓋85個城市和地區(qū)。然而，上述投資計劃能否實現(xiàn)卻在半年后被打上了一個大大的問號。

《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)公開資料統(tǒng)計（不完全統(tǒng)計）了包括恒大、世茂、雅居樂、金融街、萬科、碧桂園、富力、龍湖等8家旗下代表性旅游地產(chǎn)項目銷售數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，上述項目總規(guī)劃投資額約為1470億元，今年上半年實現(xiàn)銷售收入總計約為96.03億元，僅占預計投資規(guī)模的6.5%左右。

緩慢的資金回籠速度和龐大的開發(fā)投入需求形成鮮明對比，在銷售放緩的情況下，開發(fā)商靠什么支撐萬億旅游地產(chǎn)開發(fā)成為懸念。

總規(guī)劃投資保有量達10991億

旅游地產(chǎn)并非行業(yè)新話題，但隨著2009年底海南國際旅游島規(guī)劃獲批以及國家將旅游作為重要發(fā)展的產(chǎn)業(yè)寫入十二五規(guī)劃，以及房地產(chǎn)行業(yè)對住宅的調(diào)控，開發(fā)商將旅游地產(chǎn)作為一個暫避風險甚至積極尋求轉(zhuǎn)型的新方向。

據(jù)中房信統(tǒng)計，目前全國共有旅游地產(chǎn)項目2226個，共覆蓋85個城市和地區(qū)，主要集中分布于海南島、兩廣沿海、長三角、環(huán)渤海、西南地區(qū)、福建東南沿海六大旅游地產(chǎn)板塊區(qū)域。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從中房信旅游地產(chǎn)事業(yè)部了解到，2011年全國銷售額排名前20強的房地產(chǎn)公司中有一半的開發(fā)商進入旅游地產(chǎn)，目前在上述領(lǐng)域規(guī)劃投資總額保有量達到10991億元，其中海南島投資規(guī)模最大為4493億元，旅游地產(chǎn)項目達到915個，西南地區(qū)和兩廣地區(qū)分別為1740億元和1399億元，而環(huán)渤海地區(qū)投資額為640億元，其他地區(qū)為2100億元。

其中，僅惠東巽寮灣就集中了諸如萬科、碧桂園、金融街、富力、世茂、中航地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、合正等多家開發(fā)商，接下來萊蒙國際、中信、華僑城等也將在當?shù)亻_發(fā)旅游度假項目。

然而，與計劃在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域投入的資金相比，中國指數(shù)研究院發(fā)布的研究報告顯示，全國房企百強2011年銷售額為16583億元。以此計算，未來開發(fā)商將把全年銷售額的三分之二投入到旅游地產(chǎn)開發(fā)中。

面對旅游地產(chǎn)開發(fā)，一些資金實力并不雄厚的開發(fā)商卻也懷著 “蛇吞象”的雄心。中房信旅游地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理胡曉鶯指出，很多開發(fā)商在進入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的時候，僅僅是因為旅游地產(chǎn)拿地成本相對較低，其實并不清楚旅游地產(chǎn)該怎么做，顯得很盲目。

胡曉鶯認為，旅游地產(chǎn)跟普通住宅開發(fā)模式不同，由于開發(fā)周期較長，對開發(fā)商的綜合實力要求比普通住宅更高。

多個項目銷售平平

受房地產(chǎn)調(diào)控影響，大多數(shù)旅游地產(chǎn)項目銷售遭到市場沖擊，出現(xiàn)首期開發(fā)的產(chǎn)品滯銷、后續(xù)開發(fā)無限期“擱淺”的局面。

由于大多數(shù)開發(fā)商認為旅游地產(chǎn)項目拿地成本較低，準入門檻低，便一哄而上進入該領(lǐng)域“跑馬圈地”，從而導致整個市場的供需出現(xiàn)不平衡，許多旅游地產(chǎn)項目陷入滯銷。

此前被業(yè)界廣泛稱道的雅居樂海南清水灣旅游地產(chǎn)項目，預計投資超過200億元，10年開發(fā)完成。隨著市場環(huán)境的變化，清水灣項目銷售業(yè)績并未呈現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢。歷年銷售數(shù)據(jù)資料顯示，2009~2011年，清水灣銷售額分別為約64億元、約99億元、72億元。截至今年一季度末，清水灣共完成銷售額約32.6億元。雅居樂高層在今年的股東會后表示，對清水灣完成全年80億元的目標銷售抱有信心。

在惠東巽寮灣，由于預計今年底將有近2萬套度假產(chǎn)品面世，除了碧桂園以低價走量實現(xiàn)大幅銷售外，其他旅游度假項目世茂威尼斯灣、萬科雙月灣、金融街巽寮灣、合正東部灣均呈現(xiàn)一定程度的滯銷。

記者根據(jù)公開資料粗略統(tǒng)計了恒大、世茂、雅居樂、金融街、萬科、碧桂園、富力、龍湖等旗下代表性旅游地產(chǎn)項目銷售數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，上述項目總規(guī)劃投資額約1470億元，今年上半年已實現(xiàn)銷售收入總計約為96.03億元，占預計投資規(guī)模的比例約為6.5%。其中，除個別樓盤熱銷外，大部分樓盤銷售平平。

對此，胡曉鶯認為，如果僅僅把旅游地產(chǎn)項目當作景觀比較好的度假物業(yè)來銷售，肯定會遭遇銷售困境。她認為，旅游地產(chǎn)不僅僅是做一些可售性物業(yè)，還包括商業(yè)、酒店，旅游度假等元素，這些都需要開發(fā)商要具備很強的資源整合能力。“如果缺乏資源整合能力，即便造出來也很難銷售出去。”

·案例分析

旅游地產(chǎn)計劃投入超總資產(chǎn)3倍 中弘地產(chǎn)現(xiàn)金流承壓

目前正在開發(fā)建設(shè)的旅游地產(chǎn)項目，超過一半的開發(fā)規(guī)模在600畝以上，動輒數(shù)十億、上百億元的投資與開發(fā)商的資金實力并不完全匹配。部分公司的旅游地產(chǎn)計劃總投資甚至遠遠超過企業(yè)總資產(chǎn)。

2012年4月，兩年前成功借殼上市的中弘地產(chǎn)計劃在云南西雙版納獲得一個旅游度假項目，該項目建設(shè)用地面積約14700畝，總計劃投資為150億元，計劃5年開發(fā)完成。除此之外，中弘地產(chǎn)還在微山湖計劃投資興建一個占地規(guī)模不低于5000畝的旅游島項目，總投資不低于100億元，同樣預計5年內(nèi)開發(fā)完成。

然而，與大手筆圈地形成鮮明對比的是，中弘地產(chǎn)的總資產(chǎn)僅為77億元，負債率達68.96%。該公司半年報顯示，今年1~6月公司營業(yè)總收入17.6億元，利潤總額僅為5.49億元。據(jù)不完全統(tǒng)計，中弘地產(chǎn)目前計劃投資旅游地產(chǎn)的資金總額超過300億元，遠遠超過了公司總資產(chǎn)規(guī)模。

除此之外，中弘地產(chǎn)半年報也顯示，旗下子公司、參股公司除了在北京的房地產(chǎn)業(yè)務和煤礦業(yè)務盈利外，其他房地產(chǎn)業(yè)務均處于虧損狀態(tài)。對此，中弘地產(chǎn)在半年報中稱，公司將要開發(fā)的旅游地產(chǎn)項目資金投入需求量大，開發(fā)周期長，項目一旦正式實施，將給公司的現(xiàn)金流造成壓力。

國泰君安研報顯示，中弘地產(chǎn)已經(jīng)簽訂協(xié)議的旅游地產(chǎn)項目主要包括北京平谷御馬坊度假城、北京懷柔西游記樂園、海南南國荔園項目、濟寧微山湖國際旅游島項目、濟寧古運河改造項目、西雙版納嘎灑項目、長白山望天鵝國際旅游度假區(qū)等。

為了開發(fā)上述旅游地產(chǎn)項目，中弘地產(chǎn)玩起了“以小博大”的資本游戲。今年上半年中弘地產(chǎn)以注冊資本1億元在各個項目地設(shè)立4個子公司，每個公司實際出資2000萬，其余8000萬則是在兩年內(nèi)出資。這意味著中弘地產(chǎn)以不到一億的資金撬動了4個大型旅游地產(chǎn)項目。