每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

開(kāi)發(fā)商瘋狂涌入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)象雖然一直受業(yè)界質(zhì)疑，但不可否認(rèn)的是，近年來(lái)確實(shí)有一些項(xiàng)目取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，恒大海上威尼斯和碧桂園十里銀灘即是突出的案例。

如何成功打造旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，業(yè)界雖然眾說(shuō)紛紜，但從 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的觀察來(lái)看，低價(jià)策略往往是撬動(dòng)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的重要杠桿。有業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于一個(gè)個(gè)開(kāi)發(fā)周期往往上十年的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，低價(jià)入市既可制造轟動(dòng)效應(yīng)，也可為后續(xù)開(kāi)發(fā)迅速回籠資金。但“頭炮”打響之后，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目如何保持持續(xù)的吸引力，是更具挑戰(zhàn)性的問(wèn)題。

低價(jià)促成熱銷

恒大今年的“重點(diǎn)項(xiàng)目”海上威尼斯為其賺足了人氣。數(shù)據(jù)顯示，海上威尼斯7月7日開(kāi)盤共推出總數(shù)約3500套房源，截至7月8日就已售出超過(guò)2500套，成交金額超過(guò)20億元。雖然截至目前的銷售數(shù)據(jù)不詳，但據(jù)記者了解，海上威尼斯熱銷的局面仍在持續(xù)。

早在去年就已入市的碧桂園十里銀灘也不甘示弱。今年6月23日，十里銀灘二期開(kāi)盤的首日就售出超過(guò)3300套。而去年首期開(kāi)盤時(shí)，該項(xiàng)目更是成交近4000套，成交金額超過(guò)30億元，創(chuàng)下中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)盤成交紀(jì)錄。碧桂園2012年半年報(bào)顯示，十里銀灘項(xiàng)目錄得了16.8億元的銷售金額。

上述兩個(gè)項(xiàng)目能取得這樣的銷售業(yè)績(jī)，與價(jià)格不無(wú)關(guān)系。

海上威尼斯于7月8日入市的都是公寓產(chǎn)品，均價(jià)低至5000~6000元/平方米，除去別墅之外，首次發(fā)售的洋房均價(jià)也僅為7000~8000元/平方米。十里銀灘同樣具備這樣的特征，不僅去年首期發(fā)售時(shí)的價(jià)格讓外界 “大跌眼鏡”，今年推出的二期產(chǎn)品總價(jià)多為二三十萬(wàn)元，折算下來(lái)并不比去年的價(jià)格高多少。

持續(xù)開(kāi)發(fā)仍待考驗(yàn)

低價(jià)策略一方面可以迅速打開(kāi)市場(chǎng)，形成市場(chǎng)影響力和品牌效應(yīng)，另一方面，低價(jià)促成的快速銷售可以幫助開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)快速回款，從而為后續(xù)開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備足夠的資金。

在總結(jié)碧桂園十里銀灘的經(jīng)驗(yàn)時(shí)，該項(xiàng)目的代理機(jī)構(gòu)世聯(lián)地產(chǎn)指出，價(jià)格是吸引客戶的重要工具，但價(jià)格的影響力需要聚焦，時(shí)間不可以太長(zhǎng)。

恒大和碧桂園的經(jīng)驗(yàn)?zāi)芊駨?fù)制？從低價(jià)策略來(lái)說(shuō)，似乎并不難。但一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銷售價(jià)格是運(yùn)營(yíng)能力和模式的最終體現(xiàn)。定價(jià)關(guān)系到成本，如拿地成本、建筑成本，還關(guān)乎項(xiàng)目定位。十里銀灘熱銷的背后是碧桂園履行的“規(guī)模開(kāi)發(fā)，配套先行”的開(kāi)發(fā)理念，同時(shí)，碧桂園多年來(lái)在拿地以及大盤開(kāi)發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)，其他開(kāi)發(fā)商在短時(shí)間內(nèi)未必能積累。

滿堂紅研究中心高級(jí)主任肖文曉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，旅游地產(chǎn)說(shuō)到底應(yīng)該是旅游先行，所以是否擁有獨(dú)特的旅游資源，所建項(xiàng)目是否與當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源相契合，也是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在。

“從客戶的角度來(lái)看，購(gòu)買旅游地產(chǎn)產(chǎn)品追求的是長(zhǎng)線投資，要考慮到項(xiàng)目的長(zhǎng)期升值潛力，還要看目前熱銷的項(xiàng)目是否具備持續(xù)的吸引力”，肖文曉指出。

據(jù)了解，多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都屬長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，未來(lái)考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的是在這個(gè)領(lǐng)域的持續(xù)開(kāi)發(fā)能力。