今年“十一”黃金周期間，北京樓市成交縮水明顯，“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季局面恐難再現(xiàn)。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，10月1日至7日，北京新建和二手商品住宅合計(jì)成交587套，創(chuàng)2009年以來國(guó)慶黃金周新低。專家分析，樓市遇冷與供需兩端同時(shí)萎縮密切相關(guān)，隨著限購(gòu)、限貸等調(diào)控措施持續(xù)發(fā)力，未來樓市行情或以穩(wěn)定為主。

北京樓市“黃金周”遇冷

“金九銀十”已成為每年樓市銷售的傳統(tǒng)旺季。然而，剛剛過去的“金九”被指成色不足，多地樓市成交量出現(xiàn)大幅下滑。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，中秋、國(guó)慶長(zhǎng)假期間，全國(guó)54個(gè)城市的住宅簽約量環(huán)比大幅下降70%，簽約套數(shù)合計(jì)僅為1.6萬套。其中，北京的下降幅度超過40%。

北京樓市新房成交更是呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象。據(jù)北京中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，10月1日到7日，北京新建商品住宅簽約437套，比去年同期的908套下滑了52%；“黃金周”新房簽約均價(jià)為19280元/平方米，和9月的20572元/平方米相比，略有下滑。

分析人士認(rèn)為，價(jià)格因素仍然是決定人們看房買房的關(guān)鍵所在。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，近年來國(guó)慶節(jié)期間越來越沉重的出行壓力，使得越來越多的人選擇留京，“其中不乏趁此節(jié)假日看房、選房的年輕人”。此外，二季度樓市的火熱，未來房?jī)r(jià)繼續(xù)回落預(yù)期的減弱，以及擔(dān)心四季度可能出臺(tái)調(diào)控新政等多重因素使人們對(duì)樓市的關(guān)注度普遍高于前些年。

供需不足導(dǎo)致樓市降溫

“十一”黃金周期間，樓市沒有出現(xiàn)購(gòu)房熱也在很多人意料之中。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，早在中秋、國(guó)慶長(zhǎng)假之前，中央層面已經(jīng)先后多次釋放堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的信號(hào)，有不少分析稱這是有意在給假日樓市降溫。與此同時(shí)，地方政府配合出臺(tái)限價(jià)等調(diào)控政策，為樓市大熱和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期降溫。

市場(chǎng)有效需求不足也是導(dǎo)致樓市遇冷的重要原因。胡景暉分析認(rèn)為，受限購(gòu)政策影響，首次置業(yè)的剛性購(gòu)房需求量逐步萎縮，合理的改善型需求尚難入市，加之此前的恐慌性購(gòu)房心態(tài)逐漸平復(fù)，造成市場(chǎng)有效需求逐漸萎縮，致使9月份以來多地樓市成交下滑。業(yè)內(nèi)人士表示，盡管未來銀行利率仍有下調(diào)空間，但限購(gòu)、限貸等調(diào)控措施令市場(chǎng)的有效需求難以釋放，并可能影響10月的交易量。

另一方面，開發(fā)商在黃金周期間推出的供應(yīng)量也不大。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，之前的“以價(jià)換量”策略幫助房企渡過了現(xiàn)金流難關(guān)，現(xiàn)在企業(yè)更追求利潤(rùn)，不少項(xiàng)目已完成或接近完成全年銷售目標(biāo)，導(dǎo)致四季度推盤動(dòng)力明顯不足。

值得注意的是，土地價(jià)格上升也影響了房企的預(yù)期。張大偉表示，在近期的土地交易中，北京不少區(qū)域的商品房樓面地價(jià)達(dá)歷史高位，導(dǎo)致出現(xiàn)未來房?jī)r(jià)走高的預(yù)期。受此影響，房企放緩?fù)票P節(jié)奏也在情理之中。

量?jī)r(jià)趨穩(wěn)或成未來走勢(shì)

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭分析認(rèn)為，當(dāng)前中央調(diào)控房地產(chǎn)的態(tài)度非常堅(jiān)決，加上購(gòu)房者和開發(fā)商之間的博弈維持在一個(gè)相對(duì)平衡的狀態(tài)，可以預(yù)期樓市仍將平穩(wěn)發(fā)展。“旺季不旺”的特征、供求逐漸合理的趨勢(shì)，都會(huì)給房?jī)r(jià)上漲帶來阻力。

“未來房?jī)r(jià)上漲的的可能性不大”，張大偉分析，目前房企庫(kù)存壓力有所消解，銀行貸款有所松動(dòng)，房企追求利潤(rùn)的動(dòng)力遠(yuǎn)超回籠資金的壓力，導(dǎo)致房企降價(jià)的動(dòng)力不足。另一方面，限購(gòu)、限貸等調(diào)控措施的效力仍存，不少城市對(duì)商品房備案價(jià)格進(jìn)行限制，因此房企也不敢貿(mào)然提價(jià)。未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)將趨于平穩(wěn)，大幅波動(dòng)的可能性較小。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，未來樓市不太可能出現(xiàn)極端的情況。“目前開發(fā)企業(yè)手中的土地儲(chǔ)備量比較大，另外市場(chǎng)也將從過去的趨勢(shì)性上漲逐漸出現(xiàn)分化、有漲有跌。”業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在限購(gòu)等政策的影響下，普通住宅的投機(jī)、投資需求已經(jīng)明顯弱化，房企未來采取小幅度、階段性地促銷，既保證成交量，又保持價(jià)格平穩(wěn)的市場(chǎng)策略很可能成為主流。 

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