貴陽樓市新政主要包括針對商業(yè)、辦公用房的多重刺激政策，包括買房落戶、買房送車號等；刺激動遷戶到商品房市場購房以及針對商業(yè)及首套住宅的購房落戶政策。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，貴陽新政的重點(diǎn)在于拉動樓市的購買需求，而非刺激房價上升。貴陽地方人士普遍預(yù)測執(zhí)行的可能性大于叫停。據(jù)測算，如果政策執(zhí)行到位，貴陽部分樓盤商品房成交量會有15%至20%的增長。

⊙記者于兵兵朱楠○編輯阮奇

貴陽樓市出新政了！一時間，貴陽這個西部二線城市的代表，成了樓市新的焦點(diǎn)。

根據(jù)貴陽市公布的《關(guān)于加快棚戶區(qū)城中村改造和保障性安居工程項(xiàng)目建設(shè)的若干措施》，外地人不僅可以在貴陽購房，還可以拿到當(dāng)?shù)貞艏⑾硎芡鹊尼t(yī)療、教育機(jī)會。

表面上看，對于一個已經(jīng)被列入限購城市的二線城市，出臺類似政策，貌似有觸碰限購紅線之嫌。不過，根據(jù)記者的深入調(diào)查，貴陽樓市新政目前未有叫停跡象，相反更有可能得到切實(shí)地貫徹。一個根本的問題是貴陽新政沒有觸碰限購紅線。有專家也表示，貴陽新政重點(diǎn)在于拉動樓市需求，而非刺激房價上升。

“如果政策執(zhí)行到位，貴陽部分樓盤商品房成交量會有15%至20%的增長。”一位貴陽當(dāng)?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)企業(yè)高層告訴記者。

事實(shí):

貴陽樓市去化周期較短

“貴陽新政應(yīng)該放在貴州整體經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略布局上來看，包括引進(jìn)人才和勞動力，建設(shè)人口千萬級城市的大目標(biāo)，而不僅僅是針對房地產(chǎn)市場，更談不上救市。”一位貴陽市房地產(chǎn)界人士稱。

對于貴陽救市的質(zhì)疑，源自一直以來的供給虛高。有媒體報道稱，2005年前后，建筑面積達(dá)到20萬平方米的樓盤，在貴陽已經(jīng)可以稱為大盤。而今天，總建筑面積超過100萬平方米、占地幾千畝的大盤在貴陽比比皆是。其中花果園總建筑規(guī)模超過1800萬平方米，堪稱中國第一大盤。僅此一個樓盤，規(guī)劃居住的人口高達(dá)50萬人，超過貴陽城鄉(xiāng)總?cè)丝诘?0%。

另外，中天城投旗下的未來方舟，以及中天會展城、中鐵逸都國際、美的林城時代、中渝第一城、中國鐵建國際城、金陽新世界花園、保利公園2010、中天花園、騰龍灣、中國水電觀府壹號、樂灣國際等10余個體量超過100萬平方米的超級大盤，總建筑面積接近4500萬平方米，規(guī)劃居住人口預(yù)計約110萬人。

一個可以對比的數(shù)據(jù)是，貴陽市2010年第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，全市常住城鎮(zhèn)人口不足300萬人。這種大盤扎堆且與地方人口總量不匹配的情況，在很多業(yè)內(nèi)人士看來，是貴陽樓市泡沫的體現(xiàn)。更是地方政府急于出臺新政以挽救快速消化商品房存量的根本原因。甚至有專家稱，貴陽將成為繼鄂爾多斯之后，第二個樓市泡沫破滅的地方。

不過，這種觀點(diǎn)在貴陽當(dāng)?shù)貐s并不被認(rèn)可。“這些說法其實(shí)是外界對貴陽市場不了解。”一位貴陽市房地產(chǎn)界人士表示，“貴陽的高原地形特征決定了其房地產(chǎn)開發(fā)周期較其他平原地區(qū)長很多，一般一個房地產(chǎn)項(xiàng)目從動拆遷到平整土地到建設(shè)銷售和交房，要四到五年的時間。”也就是說，目前市場上看到的巨大體量的土地儲備并不會一兩年內(nèi)集中釋放。

根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)，貴陽截至今年8月份的住宅可售存量為612萬平方米，月均去化量為66萬平方米，平均去化周期不足10個月。

說貴陽樓市泡沫巨大可能有些夸大，但貴陽市場確實(shí)出現(xiàn)了開發(fā)商前期囤地較多，后期拿地乏力的情況。中原地產(chǎn)報告稱，貴陽上半年土地成交28宗，成交金額41.14億元。到9月，貴陽單月只成交2幅地塊，成交金額不足2000萬元。而去年全年，貴陽成交土地88塊，成交金額超過130億元。貴陽樓市的低迷同樣牽連到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長。有媒體報道稱，在7月份的貴陽上半年經(jīng)濟(jì)會議上，市委書記李軍透露，與年初目標(biāo)相比，貴陽GDP比17%的預(yù)期速度下滑了1.2個百分點(diǎn)。“下半年必須增長18.1%，才能確保全年的17%。”

在此情況下，貴陽市政府出臺新政對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和整體地方經(jīng)濟(jì)的影響，可謂深遠(yuǎn)而直接。

“和蕪湖等之前出臺新政的城市相比，貴陽這些的政策顯然更成體系，更有效果?？梢哉f，為了拉動成交，貴陽把能想到的政策全用上了。”一位了解貴陽市場的房地產(chǎn)界人士稱。

仔細(xì)查看新政可以發(fā)現(xiàn)，除了購房辦戶口外，貴陽新政確實(shí)更成體系，包括買房落戶、商業(yè)貸款利率優(yōu)惠、公積金貸款優(yōu)惠、交易稅費(fèi)，甚至買房送車牌號。刺激政策主要針對的是城中村改造的動遷戶、首套房購買者以及商業(yè)地產(chǎn)市場，而地方政府的托市無疑會增強(qiáng)市場的購買信心。“雖然沒有直接觸碰到限購的政策紅線，但貴陽的樓市新政無疑動用了所有能動用的刺激手段，來促進(jìn)樓市成交量的上市，力度之大、手段之全，超過之前很多城市的樓市微調(diào)，對當(dāng)?shù)貥鞘杏绊懖蝗菪∮U。”有當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)分析人士表示。

關(guān)鍵：三大政策催生購房需求

“貴陽新政重點(diǎn)在于拉動樓市的購買需求，而非刺激房價上升。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，貴陽新政有三個關(guān)鍵的政策點(diǎn)。

首先，是針對商業(yè)、辦公用房的多重刺激政策，包括買房落戶、買房送車號等。記者從貴陽當(dāng)?shù)亓私獾剑S著貴陽市政府從老城區(qū)搬遷至金陽新區(qū)，貴陽與蕪湖、合肥等一些二三線城市一樣，經(jīng)歷了一輪新區(qū)大開發(fā)等房地產(chǎn)開發(fā)高潮。以政治經(jīng)濟(jì)中心轉(zhuǎn)移為炒作熱點(diǎn)，新區(qū)土地大量出讓，由此帶來新建商品房集中開發(fā)、銷售，其中包括為數(shù)不少的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。隨著調(diào)控政策的持續(xù)作用，這些曾經(jīng)大力開發(fā)、樓盤云集的城市新區(qū)成為樓盤滯銷的重災(zāi)區(qū)。尤其是商業(yè)用房，據(jù)記者了解，目前僅金陽新區(qū)在售項(xiàng)目就包括綠地聯(lián)成國際、金元國際新城、世紀(jì)城、大唐東原財富廣場、正匯國際、待售的也有摩根中心、騰祥邁德國際廣場等，競爭十分激烈。而對于政府和開發(fā)商來說，刺激商業(yè)地產(chǎn)市場的購買力，既不用承擔(dān)政策風(fēng)險，又同樣能夠帶動市場投資氛圍、回籠資金。

其次，貴陽新政刺激動遷戶到商品房市場購房。貴陽此番出臺新政，原本就以“推進(jìn)棚戶區(qū)城中村改造”為名，并對改造中涉及的動遷戶在購房時給予貸款利率的下浮優(yōu)惠。有上海地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士表示，按上海市場經(jīng)驗(yàn)，凡大舉進(jìn)行棚戶區(qū)改造的時間段，總會催生大量住房剛性需求，這部分需求除了通過保障房滿足外，也有一部分將被釋放到商品房市場，將直接拉動樓市的購買需求。

事實(shí)上，今年以來，包括貴陽、天津、西寧、合肥、深圳等地紛紛加速對城市棚戶區(qū)的改造，有些城市專門為此下發(fā)文件，并給參與房企稅收、行政性收費(fèi)、招拍掛政策等多方面優(yōu)惠。“從這幾年實(shí)踐來看，推進(jìn)各類棚戶區(qū)改造，既能改善民生，又是擴(kuò)大內(nèi)需的一項(xiàng)重要舉措。”住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，棚戶區(qū)改造產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，不僅能夠增加投資，而且能夠帶動消費(fèi)，可以有效消化鋼鐵、建材、家電等上下游產(chǎn)能和產(chǎn)品。

第三，市場關(guān)注最多的政策點(diǎn)，就是貴陽新政中針對商業(yè)及首套住宅的購房落戶政策。對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，作為貴州唯一的中心城市，貴陽對本省其他城市的吸引力巨大，但現(xiàn)有的樓市調(diào)控政策導(dǎo)致不少外地需求難以進(jìn)入，難以激活市場，因此才會出首次購房后可享本市戶籍待遇的政策。