12日，保利旗下子公司以32.59億元的價(jià)格摘得今年上海起拍價(jià)最高的地塊——楊浦區(qū)平?jīng)鼋值郎套〉?。此前，保?0日以總價(jià)45億元拍得徐匯濱江兩地塊，11日以21.24億元競(jìng)得外高橋的熱門(mén)地塊。這樣，保利一周內(nèi)在上海土地市場(chǎng)三次拿地，總出手金額接近百億元。

保利在土地市場(chǎng)拿地一直被業(yè)內(nèi)視為“市場(chǎng)探底”的信號(hào)。一方面是土地市場(chǎng)的“觸底反彈”，另一方面則是樓市“金九銀十”預(yù)期的落空，房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)遭遇冰火兩重天。專家分析認(rèn)為，在政策調(diào)控力度并未放松的環(huán)境下，短期內(nèi)土地市場(chǎng)尚不具備全面回暖的基礎(chǔ)。

土地市場(chǎng)升溫影響房?jī)r(jià)預(yù)期

今年三季度以來(lái)，地產(chǎn)商的資金壓力得以緩解，土地市場(chǎng)率先升溫。萬(wàn)科、保利等龍頭企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，但同時(shí)也提升了民眾對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

據(jù)一份針對(duì)全國(guó)13個(gè)重點(diǎn)城市的統(tǒng)計(jì)顯示，近期土地市場(chǎng)的活躍態(tài)勢(shì)十分明顯。9月土地市場(chǎng)的成交環(huán)比超過(guò)30%；9月單月北京的土地出讓金已達(dá)257.37億元，超過(guò)了之前8個(gè)月的總和；從掛牌情況看，據(jù)悉，四季度北京、上海、杭州等多地將有大量地塊入市。

需求方面，進(jìn)入三季度后，龍頭房企拿地的步伐開(kāi)始加快，截至目前，萬(wàn)科、中海、保利等標(biāo)桿房企在三季度的出手金額已超過(guò)600億元。這表明，全國(guó)土地市場(chǎng)開(kāi)始迎來(lái)調(diào)控后的“供需兩旺”狀態(tài)。

廣發(fā)證券分析師萬(wàn)知預(yù)計(jì)，土地市場(chǎng)將在四季度迎來(lái)成交高峰。“地方政府為保土地指標(biāo)，將在四季度集中供地；而今年以來(lái)的銷售回暖使開(kāi)發(fā)商資金面得到顯著緩解，企業(yè)為來(lái)年的供應(yīng)考慮，將從四季度開(kāi)始加大土地儲(chǔ)備力度。”

雖然，12日國(guó)土資源部網(wǎng)站發(fā)文強(qiáng)調(diào)，“短期內(nèi)土地市場(chǎng)全面反彈動(dòng)力不足”，但有業(yè)內(nèi)人士指出，土地市場(chǎng)的局部回暖也易轉(zhuǎn)變?yōu)闃鞘蟹磸椀?ldquo;先聲”。按照現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，從拿地到建成商品房項(xiàng)目，約需一至三年。高價(jià)地的出現(xiàn)，往往預(yù)示著未來(lái)一到三年內(nèi)該區(qū)域的房?jī)r(jià)將居于高位，從而影響購(gòu)房者的預(yù)期，促使其提前消費(fèi)，并進(jìn)一步推高當(dāng)前的房?jī)r(jià)。

剛剛遭遇爽約的上海白領(lǐng)王小姐無(wú)奈地向記者表示，“地市升溫讓房主對(duì)后市房?jī)r(jià)的升值抱有強(qiáng)烈預(yù)期，寧可賠我兩萬(wàn)定金房子也不賣(mài)了。”可見(jiàn)，局部土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯升溫的跡象已開(kāi)始影響市場(chǎng)對(duì)樓市的預(yù)期。

“金九銀十”樓市遇冷

9月的樓市沒(méi)有再現(xiàn)往年的火爆，剛剛過(guò)去的“十一黃金周”也成交慘淡。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，全國(guó)22個(gè)主要城市9月新房銷量環(huán)比平均下降2%，同比平均上升61%。

長(zhǎng)城證券分析指出，雖然今年我國(guó)房地產(chǎn)的平均銷量及九月的平均銷量分別同比增加了36%和27%，但整個(gè)“金九”仍顯成色不足，9月份整體成交相對(duì)傳統(tǒng)淡季7、8月份分別環(huán)比下降了約10%。

10月第一周，樓市也未迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”，據(jù)國(guó)元證券統(tǒng)計(jì)，黃金周全國(guó)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量環(huán)比下降74%，同比下降27%。同時(shí)，較9月份周平均成交下降69%。

國(guó)元證券分析師沈亮亮認(rèn)為，由于受市場(chǎng)情緒的影響，“金九”成色不足。假期消費(fèi)者看房熱情雖不減，但觀望氛圍普遍較濃。另外，今年中秋國(guó)慶的假期時(shí)間跨度長(zhǎng)于往年也導(dǎo)致10月份首周成交的進(jìn)一步低迷。

成交價(jià)格方面，數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)百城房?jī)r(jià)9月環(huán)比上升0.17%，雖是連續(xù)第4個(gè)月價(jià)格環(huán)比上升，但房?jī)r(jià)漲幅仍呈持續(xù)收窄態(tài)勢(shì)。

業(yè)內(nèi)人士指出，由于房企資金壓力開(kāi)始緩解，降價(jià)動(dòng)力也隨之減弱，這也影響了購(gòu)房者的購(gòu)房意愿。

年內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)大幅反彈

盡管土地市場(chǎng)的升溫提升了樓市全面回暖的預(yù)期，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，四季度的成交量雖會(huì)環(huán)比增加，而年內(nèi)的房?jī)r(jià)卻不具有大幅的上漲空間。

首先在政策方面，近期住建部明確表態(tài)，“樓市繼續(xù)限購(gòu)，房?jī)r(jià)不具備全面反彈條件”。此外，為確保全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，住建部表示對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲地區(qū)實(shí)行問(wèn)責(zé)，四季度樓市調(diào)控將“嚴(yán)防死守”；國(guó)稅總局也明確房產(chǎn)稅將擴(kuò)大征收，共同穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。

其次在市場(chǎng)方面，多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，年內(nèi)樓市量?jī)r(jià)齊升的可能性不大。國(guó)元證券認(rèn)為，四季度將是地產(chǎn)公司沖業(yè)績(jī)的最后機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)商將加大力度推盤(pán)，雖然成交量環(huán)比會(huì)繼續(xù)增加，但因存量較多，房?jī)r(jià)大漲和大跌的可能性均不存在。

興業(yè)證券分析師趙振毅預(yù)計(jì)，“新增供應(yīng)使主要城市9月末的庫(kù)存環(huán)比上升5%，預(yù)計(jì)下半年仍有較大去庫(kù)存壓力。”

最后在信貸方面，多家商業(yè)銀行日前確認(rèn)，將取消對(duì)首套房貸85折的利率優(yōu)惠；對(duì)二套房貸的利率也可能進(jìn)一步上浮。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌指出，在調(diào)控持續(xù)、房貸收緊、庫(kù)存居高等因素綜合影響下，四季度房?jī)r(jià)不具備大幅反彈條件，“房?jī)r(jià)趨穩(wěn)是大概率事件”。