每經(jīng)記者曹晟源發(fā)自成都 城市綜合體，一個在城市快速發(fā)展中形成的新興概念，業(yè)內(nèi)外對此尚無統(tǒng)一定義，但是這個指標卻已是衡量一個城市社會經(jīng)濟發(fā)展和國際化程度的重要標志。 因2013年《財富》全球論壇舉辦地而被譽為“財富第四城”的成都，如何破解城市綜合體發(fā)展的難題，提升城市國際化品質(zhì)，成為各方關注的焦點。 10月16日，成都市商務局和規(guī)劃局首次對外披露了《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項目規(guī)劃管理補充規(guī)定（試行）》（以下簡稱《規(guī)定》），推出了城市綜合體的“成都標準”，這份借鑒了新加坡以及我國香港、北京、上海等地經(jīng)驗的《規(guī)定》出臺，標志著成都城市綜合體發(fā)展進入了一個新的階段。 一份成都城市綜合體發(fā)展的調(diào)研報告亦同時出爐?！俺啥嫉某鞘芯C合體不是簡單的多與少的問題，而是如何強化規(guī)劃引導、優(yōu)化資源配置與運營模式的問題?！背啥际猩虅站窒嚓P負責人在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，未來3~5年，成都市城市形態(tài)和服務功能將有很大改善。 軌交上的城市綜合體 “成都目前的發(fā)展非常需要城市綜合體，城市綜合體的發(fā)展是有必要性的”，高緯環(huán)球商務部董事王藝在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，“（城市綜合體的出現(xiàn)）對于區(qū)域價值的提升是有幫助的，將帶動老城區(qū)的一些改變，和新城區(qū)的提升。” 而成都近年來經(jīng)濟發(fā)展迅速，投資環(huán)境逐漸優(yōu)化，也吸引了較多綜合體落地于此。 數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年成都實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3951.4億元，增長13.3%，增幅居全國15個副省級城市之首。成都工業(yè)經(jīng)濟增速和固定資產(chǎn)投資規(guī)模，均居全國副省級城市首位。數(shù)據(jù)顯示，上半年成都實現(xiàn)工業(yè)增加值1480億元，同比增長16.1%，工業(yè)經(jīng)濟對地區(qū)生產(chǎn)總值增長的貢獻率超過45%。其中，規(guī)模以上工業(yè)增加值增長17%，總量超過寧波、杭州，位居全國副省級城市第八。面對極其嚴峻的國際市場環(huán)境，成都完成出口總額147億美元，比去年同期增長75%，高于全國水平66個百分點。 另一方面，隨著城市化的推進，人口不斷聚集，用地更為緊張，多中心發(fā)展需要一個大型的綜合體項目，以便能夠帶動區(qū)域發(fā)展。而在城市中心，習慣快節(jié)奏和富裕程度不斷增加的人們需要在一個方便、快捷、經(jīng)濟、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作。于是，城市綜合體便應運而生。 不僅如此，城市軌道交通的出現(xiàn)，也催生著城市綜合體的出現(xiàn)?！兑?guī)定》中明確指出，中心城區(qū)大型城市綜合體項目規(guī)劃選址時，應臨近軌道交通站點。 此前，成都市規(guī)劃局局長張樵表示，成都將從2012年起借鑒香港地區(qū)發(fā)展地鐵上蓋物業(yè)的經(jīng)驗，沿著正在建設和即將建設的軌道交通線路，規(guī)劃建設一批超大空間尺度、高密人口聚集、多功能、高效率的大型城市綜合體，形成以軌道交通為軸線的服務業(yè)聚集走廊和人口聚居走廊。 公開數(shù)據(jù)顯示，截至2012年9月1日，上海軌道交通全路網(wǎng)已開通運營11條線、287座車站，運營里程達420公里（不含磁浮線）。目前，算上剛剛通車運營的地鐵2號線，成都的地鐵總里程數(shù)僅為41公里。 從承載和消化來說，城市綜合體的發(fā)展應與城市規(guī)模相適應，這也意味著成都城市綜合體未來有著較大的發(fā)展空間。 與此同時，成都也給出了自己對于城市綜合體的理解——成都市規(guī)劃局對外公布了《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項目規(guī)劃管理補充規(guī)定（試行）》，《規(guī)定》中成都市首次公開提出，對于大型城市綜合體項目的定義——以現(xiàn)代服務業(yè)（主要包括商業(yè)、辦公、酒店、會議會展、文化娛樂、體育等城市功能）為主導，由三種或三種以上的城市功能組成，以軌道交通節(jié)點為支撐，最終形成的一個由建筑空間、內(nèi)部功能、交通流線相互有機結合的具備較大建設規(guī)模的建筑單體或建筑群。 《規(guī)定》還給出了具體計入容積率的建筑面積以及住宅面積的占比等標準。如二環(huán)路以內(nèi)的，不宜小于15萬平方米；二環(huán)路以外的，不宜小于30萬平方米。對于商業(yè)服務業(yè)設施兼容住宅用地的，規(guī)定可兼容的住宅建筑容積率占總?cè)莘e率的比例應不大于30%。 未來5年將新增19個項目 “我認為城市綜合體應該越多越好?！敝倭柯?lián)行成都董事總經(jīng)理吳允燊在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，“因為城市綜合體的出現(xiàn)，提高了土地的使用效率，而伴隨的是整個城市運作效率的提高。” 目前，國際知名的開發(fā)商紛紛入駐成都，一時之間也讓成都的城市綜合體項目紛紛涌現(xiàn)。 9月23日，新加坡凱德置地旗下的城市綜合體項目——成都來福士廣場正式投入運營，這也是凱德置地在國內(nèi)，除北京、上海之外第三個城市綜合體項目。 時間再往前推，2007年，經(jīng)過近三年時間考察和了解成都市場的新鴻基地產(chǎn)開始落戶成都，而新鴻基的第一個項目就是聯(lián)手九龍倉、恒基發(fā)展的集寫字樓、五星級商務酒店、匯聚環(huán)球品牌的購物中心及高級住宅項目于一身的東大街攀成鋼項目。 據(jù)成都市商務局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，在2015年之前將有16個城市綜合體的項目在成都竣工，而截至2017年，成都的城市綜合體項目將達到24個。 近些年，成都市也吸引了包括新鴻基、太古、九龍倉、仁恒置地、凱德置地等境內(nèi)外知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以春鹽商圈、東大街和人民南路為重點，投資建設一批高品質(zhì)的城市綜合體項目。 截至2011年底，成都中心城區(qū)投入營運的城市綜合體共有5個，總體量為297萬平方米，其中，商業(yè)面積83.9萬平方米，商務辦公面積52.6萬平方米，酒店面積23.1萬平方米，酒店式公寓5萬平方米，會展12萬平方米，普通住宅101.4萬平方米，其他建筑面積19萬平方米等。 據(jù)了解，目前成都市在建城市綜合體項目19個，總體量約1050萬平方米，其中，商業(yè)面積約300萬平方米，商務辦公面積約280萬平方米，酒店面積約140萬平方米，普通住宅約250萬平方米，其他建筑面積約80萬平方米。 隨著天府新區(qū)、“北改”區(qū)域和城市商業(yè)副中心的加快建設，未來高新區(qū)將是城市綜合體發(fā)展最集中的區(qū)域，占總供應量的37%。 與此同時，“北改”工程的快速推進，金牛區(qū)人民北路、成華區(qū)建設路等也將成為城市綜合體發(fā)展的新興區(qū)域。而在加快發(fā)展城市綜合體的同時，一些快速發(fā)展所帶來的問題也迎面而來。 發(fā)展中的難題待解 除了成都目前在建的19個城市綜合體項目，據(jù)了解，目前在成都市場上還存在著20余個，以所謂城市綜合體名義開發(fā)建設的大型建筑體，總建筑面積達1200萬平方米，而這些項目和高端、品質(zhì)等關鍵詞并不相關。 成都市商務局相關負責人透露，上述項目并不能稱真正意義上的城市綜合體，這些項目的商品住宅面積大都占開發(fā)總面積30%以上，有的高達60%，打著城市綜合體的招牌開零銷售物業(yè)，實際上是典型的以商品住宅開發(fā)為主導的項目。 而雖然不是嚴格意義上的城市綜合體項目，但是上述項目所包括的700余萬平方米零銷售商業(yè)和商務物業(yè)，將對其他整體持有物業(yè)產(chǎn)權的真正意義上的城市綜合體的招商運營產(chǎn)生沖擊。 與此同時，從目前成都投資城市綜合體的公司來看，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商多，國際知名產(chǎn)業(yè)投資商和營運商偏少。 “最近幾年住宅的地價已經(jīng)高于商業(yè)的地價，加之沒有經(jīng)營能力及招商能力，所以傳統(tǒng)開發(fā)商不想修建城市綜合體。”成都仁和實業(yè)（集團）有限公司董事長陳立仁指出，“但是相關地區(qū)要提升商業(yè)地產(chǎn)的比例，也在引導企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)，這就使得開發(fā)商都在拿地修建大量的城市綜合體，但是這些城市綜合體往往以商品住宅為主導、開零銷售型的建筑群。” 如此一來，對整體持有物業(yè)運營的城市綜合體市場，預期產(chǎn)生較大的負面影響。而由于普通房地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)商務物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗不足，招商營運能力不強，造成開發(fā)項目業(yè)態(tài)趨同、目標客戶重疊、招商運營面臨同質(zhì)化競爭、缺乏特色創(chuàng)新等問題。 高力國際成都總經(jīng)理蔡孟頤預計，未來竣工的19個城市綜合體項目中，商戶的重合率將達70%左右。 成都市商務局提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年~2015年，全市城市綜合體竣工面積為887.4萬平方米，平均每年約221.9萬平方米。但從整個供應時序來看，年度之間不均衡，除3個分別將于2016年、2017年竣工外，其余16個項目預計將集中在2012年~2015年期間竣工。 集中放量所帶來的結果是，被外界質(zhì)疑成都市的城市綜合體項目是否過多。 調(diào)控引導提升整體品質(zhì) “目前成都城市綜合體的建造數(shù)量被外界關注，在我們看來這只是一個集中放量的過程?！辈堂项U坦言，“原因在開發(fā)商幾乎同時拿到土地、同時規(guī)劃、同時蓋，隨后就是同時段招商?！? 蔡孟頤在談到成都城市綜合體的發(fā)展時表示，目前并不擔心相關項目過多，而是需要解決商戶不足的問題，應該將重點轉(zhuǎn)移到招商引資上來。而這還有賴于政府提供優(yōu)惠的政策，或優(yōu)質(zhì)的招商引資環(huán)境。 對于目前成都市場上城市綜合體高端項目不多的情況，成都市相關部門將加強對城市綜合體資源供給方面的調(diào)控引導。對高品質(zhì)、地標性且整體持有營運的大型城市綜合體項目建設地塊，可按城市規(guī)劃和功能業(yè)態(tài)要求進行前期包裝儲備，通過“西博會”等開放合作平臺和敲門招商等方式向全球知名投資運營商競爭性選資。 在陳立仁看來，對大型高端綜合體開發(fā)的資質(zhì)需要進一步限制。“應該堅持讓有較強的承受能力、較充裕的資金能力及較大的回報能力的知名投資商做高端項目，按方案擇優(yōu)出讓地塊?！? 事實上，在發(fā)展提速的二三線城市建設中，軌道交通的作用越來越起到極大的推動作用。在已經(jīng)完成軌道交通規(guī)劃設計，城區(qū)范圍內(nèi)規(guī)劃多條軌道交通線路的城市中，軌道交通的建設完工，使消費客源和客流能夠得到保障。 與此同時，成都也將以軌道交通線、城市百里中軸、現(xiàn)代服務業(yè)市級戰(zhàn)略功能區(qū)和重點集聚區(qū)為主要空間載體，并由規(guī)劃管理部門和產(chǎn)業(yè)推進部門協(xié)同編制城市綜合體的空間布局和業(yè)態(tài)引導規(guī)劃。 新建綜合體項目將按照以軌道交通站點為中心、以現(xiàn)代服務業(yè)市級戰(zhàn)略功能區(qū)和重點集聚區(qū)為承載空間的選址原則，完善未來軌道交通和城市綜合體之間的對接。 “訂悅2013”——《每日經(jīng)濟新聞》大征訂活動，訂報有禮。http://www.japandaiwa.com/corp/2013dingyue/index.html