每經(jīng)記者 張靜    記者 母光斌    每經(jīng)編輯 張靜 每經(jīng)記者 母光斌 發(fā)自西安    

張靜 每經(jīng)記者 母光斌 發(fā)自西安

在目前樓市調(diào)控沒有放松的政策口徑之下，陜西省出臺樓市調(diào)控新政，推出全國首個限利政策。

昨日 （10月22日），《每日經(jīng)濟新聞》記者從陜西省住建廳官網(wǎng)獲悉，近日，陜西省住建廳會同省物價局聯(lián)合發(fā)文，要求各城市要劃定區(qū)域分區(qū)域測算住房項目成本，將商品房的合理利潤率控制在10%左右。

對于上述新政，多位開發(fā)商表示，政策操作性不強，開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中，項目地價、產(chǎn)品配套、設(shè)計方案、建安銷售成本等均不一樣，無法核算實際的決算成本。若該政策最終實施，開發(fā)商只能在成本上做手腳，做大成本。

限利10%響應(yīng)調(diào)控從緊

對于地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成和利潤的測算標準，官網(wǎng)文章稱，商品房成本測算包含土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、銷售稅金等項目，并可參照2009年《陜西省建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)則》及當年涉及建筑的各項價格指數(shù)測算出較為準確的開發(fā)成本。

上述官網(wǎng)文章要求，各區(qū)域住房銷售價格區(qū)間將在媒體上公布，同時在物價部門的備案價格應(yīng)在公布的價格區(qū)間范圍內(nèi)，超出價格區(qū)間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預(yù)售證。

此外，文章還明確表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，須一次性公開全部房源，實行“一房一價 明碼標價”對外銷售。

事實上，在今年房地產(chǎn)調(diào)控依舊沒有放松的政策口徑下，陜西省適時推出此新政，頗有響應(yīng)調(diào)控從緊的意味。

在調(diào)控趨嚴的背景下，今年不論是房屋新開工面積還是商品房銷售面積，均出現(xiàn)了同比下降。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012年1月~9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比下降16.6%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積26033萬平方米，同比下降16.5%，土地成交價款5309億元，同比下降11.0%。

而據(jù)財政部10月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，陜西省是6個地區(qū)中土地出讓收入同比增長的地區(qū)之一。據(jù)統(tǒng)計，2011年陜西省土地出讓收入為242.98億元，其中，西安、榆林兩地的土地出讓收入約占全省土地出讓收入的90%。

對于新政，官方亦表示，是響應(yīng)中央調(diào)控房地產(chǎn)市場的要求，引導(dǎo)購房者理性消費。通知的出臺，一是要防止房價反彈，二是要讓老百姓對商品房成本心中有數(shù)，剛需購房者該出手就可以出手。目的是希望開發(fā)商既有利潤，老百姓也能買得起，進一步促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)和健康發(fā)展。

開發(fā)商恐在成本上做手腳

“市場經(jīng)濟主體必然是逐利的，低成本、高利潤是其所追求的，政府控制利潤，反而會讓房企提高成本，且房企賣的是期房，沒辦法核算所有成本。”中房協(xié)區(qū)域綜合價值研究中心專家朱林在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時坦言。

朱林表示，政府應(yīng)該控制的是房產(chǎn)價格，而非利潤，購房者在購房時只會考慮房子實際的價格是多少，而不是地產(chǎn)商從中獲得了多少利潤。

當?shù)匾晃徊辉竿嘎缎彰拈_發(fā)商表示，新政恐難實施，每個地產(chǎn)項目的產(chǎn)品配套、功能定位、設(shè)計方案、地域環(huán)境都是不同的，成本決算自然不同。商業(yè)地產(chǎn)項目是分級的，如一線產(chǎn)品的開發(fā)成本基本在3000元∕平方米以上，二線產(chǎn)品的開成本約在2300~2500元∕平方米，政府要進行實際成本的核算，必然派工作組進駐某個項目。這樣人力成本太高，且實施難度太大。

因此，政府只能實行一刀切的政策，如此一來，行政手段就會擾亂市場經(jīng)濟，與市場經(jīng)濟打架。上述開發(fā)商分析稱，“某些開發(fā)商會打通各種關(guān)系，做大成本了，這又會造成行業(yè)主管的腐敗。”

長期從事房地產(chǎn)建筑工程的一位人士稱，房企合理利潤率控制在10%左右很難實現(xiàn)。以高層為例，西安目前1平方米的造價成本約在1800~2600元，其中不包括地價、周邊綠化、其他設(shè)施等。利潤控制在10%不太可能，加之地價不一樣，開發(fā)建設(shè)期間人力成本、物料成本都處于變動狀態(tài)，很難測算準確成本。

對此，另一名開發(fā)商更是直言，對本來就處于艱難期的房企而言，限利政策無疑雪上加霜，尤其是對中小房企的打擊比較大。

該開發(fā)商分析稱，“房地產(chǎn)的開發(fā)成本決定利潤，而土地成本是整個開發(fā)成本的大頭，約占30%~50%，也是影響利潤最大的一部分，政府控制開發(fā)商10%的利潤，土地價格就要價降下來，這顯然不太可能。

對于調(diào)控新政，該開發(fā)商表示，如果政策實施，開發(fā)商的利潤空間就太小，應(yīng)該會考慮壓縮成本，可能不會選擇地價高的土地。此外也會在建安成本、管理成本、人力成本上進行壓縮，這可能會影響到就業(yè)、稅收等。

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